（樂居買房訊 biu）南京，留給剛需最後的善意還有多少？

“高價地入市，限價松動，首套房貸利率一調再調、萬元盤幾近絕迹......”一系列信号足足給剛需群體重磅一擊，置業主城的門檻在大幅提高，均價2.5萬/㎡以下俨然成為剛需價格底線。

縱觀整個南京樓市，剛需闆塊的版圖急劇縮減，從目前市場情況來看，南京主城還剩江北、江甯和紫東等部分闆塊還可以選擇，那麼目前這些闆塊内房價、區域情況如何？

江北曾經江北是南京剛需的置業重地，但是從今年的市場情況來看，核心區、老山等闆塊新盤上市成功突破區域限價紅線。不得不說，江北不少闆塊要麼已經成功“脫剛”，或是在“脫剛”邊緣做最後的掙紮。

從整個江北闆塊來看，目前可供剛需選擇的還剩橋北和六合闆塊。值得一提的是，目前橋北近乎絕迹，六合闆塊目前在售的項目和新盤項目不少。

橋北

生活氛圍醇熟，1字頭樓盤還剩1家

橋北，可以說是南京居住氛圍非常濃郁的闆塊之一，是南京默認的剛需闆塊之一。從目前來看，區域内新房價格基本上在2.1-2.2萬/㎡之間。值得一提的是，此前該闆塊房價還是1字頭，但是如今不少樓盤已經突破2萬/㎡。

從橋北在售的樓盤來看，僅有北外灘水城售價在1字頭，均價為18600元/㎡。

就在昨天，區域内熱盤大華錦繡華城閱江山新領18、20号樓房源銷許，均價20255元/㎡。戶型面積83、92、107、114、126平米，共180套房源，毛坯現房，預計2019年11月30日交付。

據悉，該項目上次開盤還是在2018年7月，推出306套毛坯房源，銷許均價19434-19998元/㎡，中簽率僅為11.7%。時1年再加推，房價僅2萬/㎡出頭，對于剛需來說吸引力十足，可以預見又将是一場買房人之間的搶房大戰。

值得一提的是，大華錦繡華城閱江山最大的亮點在于倒挂優勢，目前鍊家上項目挂牌價為27203元/㎡，倒挂近7000元/㎡。值得注意的是，項目地塊于2003年被出讓，本次開盤房源土地年限縮水15年。

截圖來源于鍊家

另外，就在今年5月6日，橋北成功拍出1幅商住地塊，橋北G01經過106輪競拍，被弘陽以總價2.8億拿下，地塊内需自持商品房面積達到3000㎡，樓面價15486元/㎡。未來項目入市後，或将改寫區域房價格局。

曾今的橋北，交通不便，規劃落後，但是近幾年随着規劃的相繼落地，區域發展也正在叠代升級。

從目前的區域配套和規劃方面來看，有已經開通的地鐵3号線；商業有弘陽廣場；教育資源有南京一中明發濱江分校，浦口外國語學校等，且這兩所學校在今年中考成績表現紮眼；醫療方面有浦口醫院、南醫大四附院。

另外還有幾條規劃中的地鐵，11号線一期（預計2023年通車）、4号線二期（預計2020年建成）以及S8南延線（預計2020年通車）等。

六合

新房市場龐大，房價1字頭

作為江北新區附中心的六合，可以說是離距離主城區非常近。且在近幾年，受到國際級江北新區的利好輻射，區域内湧入了不少投資客，目前來說，六合還是剛需的駐紮地。

從新房市場來看，區域内在售的樓盤數量不少，整體房價在1萬/㎡出頭，另外還有12家純新盤待上市，未來六合或将迎來房源爆發期。

值得一提的是，保利榮盛合悅于6月26日首開高層房源，銷許均價14850元/㎡，最終所有房源售罄。

從區域配套來看，目前已經S8線已經通行，另外還規劃中的地鐵11、14号線會途經六合區。區域内商業配套氛圍比較醇熟，有紫晶廣場、榮盛時代廣場、興地美利廣場等，萬達已經成為進駐六合，打造南京區域最高标準萬達廣場（預計2021年開業）。

教育資源方面，有北京東路小學棠城分校和金陵中學龍湖分校。

江甯

作為兩江之一的江甯，曾經也是剛需選擇的重要陣地，但是随着片區内交通、商業等配套的不斷完善，江甯不少闆塊已經成功由剛需蛻變為改善。

從目前市場情況來看，剛需群體想要置業江甯，隻有祿口和青龍山新城可供選擇。祿口目前基本陷入房荒，片區内多個新盤待上市，且地價不算低，未來入市後價格如何值得期待；青龍山新城目前約有6家樓盤在售，區域配套有待完善。

祿口

陷入房荒、多盤待入市

自今年内1月份，限價老盤翠屏城收官後，祿口陷入房荒長達半年。目前區域内有7家新盤待上市，6家需現房銷售。有消息透露，未來祿口房價将全面突破2萬/㎡，但不得不說，未來這些新盤入市将直接奠定區域全新房價格局。

從新盤地價方面來看，片區地價最高的是恒大林溪郡，樓面價在13095元/㎡。其次是紅豆香江華府和中駿融信雍景台，樓面價分别為12846元/㎡和12842元/㎡。

拿地最便宜的是藍天慧融花園，該地塊于2015年10月底被祿口機場建設以3.99億元摘得，樓面價僅在4777元/㎡，比恒大便宜了超8千元/㎡。

這7家樓盤都集中在空港新城，恒大林溪郡、中海G23、中駿融信雍景園位于百利廣場附近，和昌綠地新悅灣、紅豆香江華庭、紅豆G03地塊、藍天慧融花園位于永欣大道附近，目前都在建設中。

除了純新盤外，祿口還有藍天星港僅剩餘最後一棟住宅未開盤，共有66套房源。目前售少量125平米下躍戶型，均價13000元/㎡，精裝交付。

二手房方面，祿口目前區域内二手房挂牌價在1.4-2.1萬/㎡之間，其中招商依雲郡挂牌價最高，為2.1萬/㎡。

截圖來源于安居客

從片區配套來看，祿口配套整體層次不高，目前已經有S1号線開通，可以直接乘坐地鐵到達正方新城、南京南站。但值得一提的是，部分純新盤距離地鐵站有一定的距離，出行交通不是很方便。

從區域規劃方面來看，有如意湖景觀項目，包括了CBD廣場、濕地生态公園文化廣場、森林公園等，另外此前南京規劃局還發布了翔宇路南站的規劃草案，翔宇路南站定位為片區中心站點，未來将建設集商務辦公、商業、公交場站、酒店、停車場等功能與一體的城市綜合體。規劃圖顯示，該區域将建有奧特萊斯、高端酒店辦公區、公寓、科研辦公、商業廣場等。

青龍山新城

新房均價2.5萬/㎡

青龍山國際生态新城位于南京主城東南側，距離市中心約13公裡，區位優勢比較明顯，目前在售的樓盤約有5家，新房價格在2.5萬/㎡。

截圖來源于安居客

目前區域内還有1家純新盤深業青麓上居未入市，該項目所在地塊于2017年12月被馬鞍山深業地産有限公司以總價10.6億拿下，最終樓面價13980元/㎡。規劃建設6棟25層住宅，戶型面積為88、89、106、118平米，預計下半年入市銷售。

從區域配套來看，闆塊内缺乏大型的商業配套和地鐵通行是其短闆。交通規劃有10号線二期（規劃2019年建成）、地鐵12号線、地鐵13号線（建成時間未定）。商業規劃将青龍山生态國際新城打造為70萬方集商業、 辦公、酒店、公寓等多元業态複合的一站式生活中心。

教育資源方面，有南京市琅琊路小學江甯分校，除此之外，還規劃有幼兒園5所、小學1所、中學1所，12年一站式配套。

從整個紫東片區來看，龍潭和湯山兩個片區是其價格窪地所在，其中龍潭新城今年在南京樓市多次露臉，吸睛無數，同時該闆塊也是紫東新區為數不多的萬元盤聚集地。

龍潭新城

2家樓盤在售，房價1字頭

從龍潭新城整個區域來看，目前新房隻有創源龍樾和中駿東原璟閱兩個項目在售。

其中創源龍樾前期銷許均價16765元/㎡起，毛坯交付，中駿東原璟閱于今年5月24日首開，新房均價為17750元/㎡，精裝交付。

較為關注的是，今年兩場土拍直接将龍潭送上樓市熱點。4月30日土拍中，龍潭G09、G10地塊均觸及限價，且誕生了區域新地王。

其中，G09（龍潭地王）被正榮以14.4億元總價斬獲，自持商品住房面積7800平方米，實際樓面地價為9335元/㎡；G10地塊被榮盛以總價10.5億成功競得，自持商品住房面積2200㎡，實際樓面地價為8757元/㎡。另外6月18日，龍潭G24地塊被華夏幸福以總價10.7億斬獲，樓面價8267元/㎡。

另外，龍潭今年還有幾幅待拍地塊。未來幾幅新盤入市，或将重新對龍潭房價進行洗牌。

二手房方面，據安居客數據顯示，目前該區域的二手房挂牌均價在1.4萬/㎡，多為保障房、安置房等。對比去年同期（均價約1萬/㎡），價格漲幅40%。

關于周邊配套情況，整體來說，地塊周邊配套缺乏。交通方面，目前也隻有公交可以選擇，出行不是很便利；商業方面，距離地塊不遠處有部分底商，基本生活消費能夠滿足，但是商業層次不高。

随着南京高價地的相繼入市，房價在慢慢改寫，提醒剛需置業人群，看好就及時下手，買房要趁早！

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文章來源:樂居買房

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