青島最具發展潛力的區是哪一個?對青島10區市進行排名，就像對山東16地市排名一樣，不管怎麼排都會有人不滿意可巧，前幾天青島官方對10區市進行了排名，今天我借此對青島10區市進行實力大分析，接下來我們就來聊聊關于青島最具發展潛力的區是哪一個?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

青島最具發展潛力的區是哪一個

對青島10區市進行排名，就像對山東16地市排名一樣，不管怎麼排都會有人不滿意。可巧，前幾天青島官方對10區市進行了排名，今天我借此對青島10區市進行實力大分析。

01 官方排名

7月26日，經市委常委會會議審定，青島市綜合考核委員會公布了10區市二季度經濟運行及重點工作“摘星奪旗”考核結果。下表是綜合得分排名：

前五名是西海岸新區、膠州、崂山、即墨、市南，後五名是城陽、平度、萊西、市北、李滄。

西海岸新區、膠州一直都是青島10區市的經濟明星，崂山區則是青島市區的經濟明星，奪得前三名實至名歸。

市北、李滄落後于平度、萊西，多少有點讓人意外，尤其是李滄區在10區市中墊底。

我們再來看這一次綜合排名中最重要的指标：經濟運行。

經濟運行指标和綜合得分排名沒有多大的變化，李滄區仍然墊底。

上述官方排名是否合理呢？我将在後面幾節内容中用大量的數據來分析。

在這裡，我們先來看7月27日賽迪公布的2022年全國百強區：

山東有6個區上榜全國百強區，其中青島占有4個，展示了山東經濟龍頭的實力。

青島上榜的4個區是西海岸新區、市南區、城陽區、即墨區，前述排名靠後的市北、李滄沒有上榜，證明這兩個排名有一定的正相關性。

用一句話對青島10區市排名進行總結：郊區（西海岸新區、膠州、城陽、即墨）出色，市區龍頭（市南、崂山）平穩，遠郊縣（平度、萊西）正常水平，市區睡城（市北、李滄）掉隊。

02 GDP

下表是2021年青島10區市的GDP情況：

西海岸新區以4368.53億元的GDP遙遙領先，膠州、即墨、市南、城陽、市北、崂山的GDP也超過了1000億元，也就是說青島已經擁有了7個千億區市。

如前面官方排名一緻，西海岸新區GDP排第一，李滄區毫不意外的又是倒數第一。

單看GDP絕對值并不能發現問題，我們再來看看10區市GDP相對于2020年的增量：

GDP增量的前四名與2021年GDP的前四名一緻，這說明前四名區市強者恒強，經濟越強，增加的GDP越多，形成了良性循環。

李滄區GDP增量最少，則進入了弱者恒弱的惡性循環。

GDP增量名次超過GDP名次的區市有崂山區、平度市，說明這兩個區市2021年的經濟表現比較好；相反，GDP增量名次低于GDP名次的區市有城陽區、市北區。

上述數據說明，青島的GDP增量主要依靠西海岸新區、膠州、即墨這三大郊區支撐。

03 人口

青島2021年底各區市的常住人口數據還沒有公布，但有人通過向青島統計局寫信的方式獲得了最新數據：

我與2020年底的常住人口數據進行對比，得到了10區市的人口增量：

2021年青島增加15.1萬人口中，西海岸新區占了1/3，達到了5.05萬人，排名第一。城陽、膠州、即墨、李滄人口增量也超過了1萬人。

而平度、萊西兩個遠郊縣則出現了人口淨流出，市北、市南、崂山人口增量也不多。

很顯然，青島10區市的人口增長出現了兩頭尖、中間粗的梭子效應：市區人口增量不佳，遠郊縣人口淨流出，處于中間位置的西海岸新區、城陽、膠州、即墨等郊區成了青島人口增量的絕對主力。

其中的原因很簡單，一如我在《青島，擴張無望？》一文中所說的那樣，青島市區支柱性生産企業外遷郊區，其人口也跟随着遷出；而騰籠換鳥政策下，市區籠子騰了，新鳥沒有來，自然沒有辦法吸引大量人口。

平度、萊西，将如我國大量的三四線城市一樣，未來将面臨長期的人口外流，這一點沒法避免。

04 單位人口和GDP

說完GDP和人口的絕對量，我們再來看單位量。

下表是青島10區市2021年的人均GDP情況：

在我們的常規意識裡，市區人均GDP應該遠高于郊區，結果不是這樣。

西海岸新區、膠州市的人均GDP均高于青島平均，反而是市北區、李滄區低于青島平均，尤其是李滄區排名倒數第二。

當然，市區的翹楚市南、崂山仍然表現不錯。

為了分析單位面積土地上的GDP和人口，我先把青島10區市的面積排名進行彙總：

這個面積排名有個特點，總體上越靠近市中心的區市，面積越小，反之越大。

有了面積和GDP，自然就能算出10區市的地均GDP：

地均GDP，也就是單位面積土地上的經濟産出，或者叫單位面積土地的利用率。

由上圖可以看出，青島市區的地均GDP遠大于郊區、遠郊縣，離市區越遠越低。

再來看看人口密度：

和地均GDP相似，青島市區的人口密度也遠大于郊區、遠郊縣。

由此，我們應該能想明白一個問題：青島郊區的GDP和人口增量表現非常亮眼，基本成了青島的支柱，但為什麼這幾年郊區樓市跌跌不休、市區卻能穩住大盤甚至房價小漲呢？

答案就在這個地均GDP和人口密度上，郊區地廣人稀、産業不集中，土地和房子都不缺，房價自然沒有支撐。

市區則相反，人口、産業高度集中，土地和房子都是缺少的，改善需求強烈，這對于新房是一個大的支撐。

郊區有郊區的問題，市區也有市區的問題。

通過上面的分析可以看出，市南、崂山兩個區的表現還不錯，這應該是寫字樓經濟在起作用。

而市北、李滄在老企業搬遷、土地财政趨弱後，整體掉隊了，尤其是李滄，基本成了墊底的區。

未來，郊區要繼續填充産業和人口，市北、李滄則要尋求新的經濟增長點，任務都很艱巨。

本文來自青城山說，專寫青島城市發展和樓市分析

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