經濟觀察網 實習記者 王雅婷 5月以來，成都房地産松綁政策頻頻，二手房回暖明顯，在6月以16699套的成交創7年來新高後，成都的二手房成交于7月再次刷新紀錄。

8月1日，上海易居房地産研究院發布的報告顯示，成都7月二手房成交量突破1.7萬套，環比增長3.6%，同比激增386.1%，創下2012年1月以來的最高紀錄。對比同期14個熱點城市二手住宅成交量共約7.2萬套，環比下降5.5％的交易情況，成都二手房市場顯得格外熱鬧。

“南改北剛”

“一直說房價在跌，可是我在貝殼看的隻要是稍微好點的戶型和樓層，基本上都被買了，我也是終于坐不住了。”從去年開始觀望成都二手房市場的鄭妮（化名），在成都于5月連續頒布兩個新政後，決定抓住政策利好的當口迅速上車。

5月16日，成都出台支持剛性和改善性住房需求措施，優化預售辦理條件、預售資金監管和家庭住房總套數認定标準；5月31日，成都再次頒布新政，放寬限購、限售條件，下調公積金貸款首付比例，支持二孩及以上家庭再購買1套住房。兩個新政，使得購房資格得到放寬。

6月底，辦理了網簽和貸款後，鄭妮拿到了人生中第一套屬于自己的房子。

鄭妮在新都區工作。成都當地人喜歡用“東西南北門”來指代區域，按照此說法，新都位于北門，處在成都的北面。與新都一樣同屬北門的，還有同在二圈層的郫都區，以及中心五城區之一的金牛區。而在成都的南面，同屬南門的熱門區域雙流區、天府新區和高新南區則與北門遙遙相望。

南北門地理位置不同，經濟水平差異明顯。表現在二手房市場上，則是“南改北剛”。

根據貝殼找房數據，高新南區、天府新區成交均價均逾2萬元/平方米，與郫都區、新都區1萬元/平方米左右的成交均價形成對比。

北門成員之一的金牛區二手房房價同樣偏低，在中心五城區裡，以1.56萬元/平方米的成交均價墊底。一位在金牛區從業多年的中介告訴經濟觀察網，成都東西南北門的住房房價差距很大，北門房價低，100萬元内的套二新舊小區都可以挑。

鄭妮在新都區入手的是一套72平方米的套二，屬于2018年的次新房，和房東砍價1萬元後，以95萬元的最終價成交，同圈層的天府新區相似房源總價則150萬元起步，高新南區售價更高。

南北門的房價差異使得成都二手房市場的分化趨勢明顯。

目前貝殼找房成交量前十的小區中，北門唯二入選的小區派克公館、綠地國際花都三期均位于郫都區，以套二為主，屬于剛需盤。附近不同地産經紀門店的中介均表示，許多前往這兩個小區看房的購房者計劃用小套二作為剛需過渡。

而在高新南區和天府新區，成交量最高的房源總價均200萬元起步，套三戶型為主力。其中，南門成交量最高的小區南湖國際社區，以120-150平方米的套三、套四戶型為主，改善性質明顯。一位天府新區的中介表示，天府新區房價僅次于錦江區，前來購房者多為投資和改善。

縱觀南門各區域，産業能級和政策偏倚是其高房價的底氣之一。在2017年提出的“東進、南拓、西控、北改、中優”方針的指導下，成都向南發展趨勢明顯。

南門設有科技工業園區、國家級新區，以高新技術、金融、電子商務等知識、技術密集型産業為主。同時，政策支持為南門人口增長賦能，2022年6月官方數據顯示，過去五年，僅天府新區便吸納青年人才落戶17.8萬人，居成都全市首位。不同于中心城區格局早已成熟，南邊格局尚未定型，房産增值空間高，一直受投資客青睐。

不過，幾位成都的中介人士都認為，目前南邊的房價具有一定泡沫，尤其是天府新區，前幾年的“炒房熱”過去後，購房者熱情逐步消退；加之經濟下行壓力和新冠疫情影響，房産投資的回報率難以比肩往昔，屆時購房者可能減少。

剛需客湧入

7月，位于錦江區三聖鄉闆塊的城市花園二、三期交易十分活躍，穩居貝殼找房成交小區榜前十。

成都最新購房政策讓許多人獲得了購房資格，尤其是“支持二孩及以上家庭再購買1套住房”的政策，處在優質學區的二手房成為了市場的“香饽饽”。

城市花園二、三期受市場偏愛主要源于周邊豐富的教育資源。從幼兒園至大學一應俱全，不僅實現“一條龍”式配套服務，還保證質量：有着“中學霸主”之稱的“四七九”1公裡左右便有其中之二；距離“211”四川師範大學僅4公裡，乘坐快速公交半小時可達。

不過，城市花園三期問題也很突出。小區最短房齡達13年，樓齡偏長。受此影響，小區有着許多老小區的通病，最常被提及的問題便是極度緊張的梯戶比：一棟樓超30層、每層11戶的緊湊布局，僅僅配備了2個電梯。

樓齡較長及其衍生問題一定程度上遏制了房價。經濟觀察網從多名中介處了解到，三聖鄉的二手房價差大，單價在1.9萬元/平方米至3.1萬元/平方米不等，城市花園二、三期的二手房單價為2萬元/平方米，價格在闆塊内偏低。

一位城市花園三期的業主表示，小區以小戶型為主，住戶多是父母和子女共同居住，不少初入職場的年輕人因為看中學區來此定居，将其作為剛需過渡。“白天小區裡全是老人和小孩，非常熱鬧”。

相比之下，李志（化名）所在的小區顯得有些冷清。今年6月，出于“新政策來得恰到好處，一定要趕上”的心理，成華區猛追灣闆塊的李志将自己名下唯一的一套房子挂牌出讓，以期置換新房和購買二手車。

李志告訴經濟觀察網，自己房子的目标客戶群定位于購房總價預算70萬元内、首付預算20-30萬元内的剛需一族。這種定位對于中心城區動辄100萬元的房價而言并不“高冷”，然而挂牌一個月後，有意願看房者的僅有積極性不高的兩人。

李志出售的二手房是标準套二，地處市中心附近，交通方便。房子位于小區祥和裡2号，周邊教育資源豐富，幼、小、中齊全，距離“985”電子科技大學（沙河校區）僅有2公裡，騎行8分鐘即可到達。小區地段、學區皆具，但有一個缺點——樓齡太長，是典型的“老破小”。

祥和裡2号建于1994-1998年，房齡最長有28年。小區内部配套措施欠缺，沒有電梯，也基本沒有小區綠化。目前可供選擇的戶型以70平方米的套二為主，挂牌均價僅為1.2萬元/平方米。

然而，貝殼APP顯示，小區在售的14套二手房中，8套挂牌已超半年，最久的已有3年。主城區成交活躍的闆塊如外光華、動物園、萬年場，房齡主要集中在5-10年，其次為10-15年。尤其是新政推出後，大批次新房進入二手房市場，目前樓齡不超10年的二手房，挂牌最晚的都已是“5·31”新政推出之後，樓齡超15年的小區相對而言就受到市場冷落。

李志為此頗為苦惱。他沒有寄希望于中介和賣房平台，而是挖掘其他售房途徑，計劃通過在各社交媒體宣傳以獲得流量，“市區老破小沒有增值空間，中介也不願意推，他們有他們的套路。”

市場已回暖？

6月，成都二手房單月成交接近1.67萬套，環比增幅34%；7月成交量進一步增長至1.73萬套。連續兩月高位成交似乎印證着成都二手房市場正在回暖。

從去年10月開始，全國多個城市的房貸利率下行趨勢明顯，房貸環境逐步寬松。目前成都各大主流銀行，首套利率基本穩定在4.45%，二套則在5.05%-5.20%浮動，相比去年動辄逾6%的利率有明顯下調。

房貸利率下調直接降低交易成本，除此之外，根據成都最新購房政策，在成都市範圍内個人轉讓家庭唯一住房，增值稅征免年限由5年下調為2 年。以一套總價200萬元、增值稅稅率5%的住房為例，新政後其增值稅可減少10萬元左右。

一位成都中介人士介紹：“從全國來看，去年買房的話，銀行貸款還卡得很緊，利率也高，但今年國家扶持房地産的力度變強，存量房大量湧入市場，成都的房地産市場因此比較火爆，随時都在交易。”

鄭妮在觀望一年後，對成都二手房市場的信心也在逐漸恢複。“5·31”新政後，鄭妮在貝殼APP上收藏的許多二手房都被搶購一空。“優質一點的且價格不離譜的二手房确實賣得快，和市場價差不多的基本降價就被賣了，包括我自己手上的這套房，也是因為滿二唯一政策免稅我才願意要”。

新政對于恢複二手房市場效果顯著。但其實，成都二手房市場在新政之前便已呈現走俏之勢。今年2月以來，二手房成交量連續5個月反超新房，3月成交更是逼近1.4萬套，與新政後創下7年來成交紀錄的1.67萬套相差僅0.28萬套。

這與新房的改善走向不無關系。

從官方數據來看，7月成都全市二手房成交戶均面積93平方米，新房則為126平方米，高出二手房35%。可見，相比于二手房以套二和小套三戶型為主的剛需性質，新房以大戶型為主，總價300萬元起步很常見。

楊一（化名）新政後獲得剛需購房資格，原本計劃在主城區購置新房，但在看到新房房價後，退而求其次，轉戰二手房市場。“新樓盤開的都是大戶型，房價對于普通剛需老百姓不太友好，總價基本200萬元起步。二手房小戶型居多，所以總價更低。”

中原地産研究院曾發布一組數據：2016-2020年，成都全市新房成交面積段分布呈明顯上升趨勢。其中，70-90平方米産品的市場占比僅3.58%，90-110平方米産品市場占比從39.81%下降至25.89%，110-130平方米産品成交比例則從13.38%攀升至35.44%，躍升為市場主導。

7月中旬結束的成都二批次集中土拍中，成都清水限價突破3萬元/平方米，未來房價或将繼續上漲。同時，新房供應面積減少明顯，從去年7月的約180萬平方米減少至今年同期的119.78萬平方米，同比下降33.3%。相反，自6月新增房源超5萬套後，當前二手房市場供應依然保持增長态勢，挂牌量從6月底的接近17萬套突破至18萬套。

總體而言，成都房市向好發展，新房市場也在二手房市場的帶動下開始發力。根據國家統計局數據，成都7月新房成交量環比轉增，不僅創年内新高，且開盤去化率超80%。從中指研究院的報告來看，新房需求上升，6月認購面積環比增幅超30%，同比增幅約16%，年内首次與成交量同比增長。

7月底，成都再次暴發疫情，一中介不禁調侃難得多起來的看房者又被疫情吓走了。買主、賣主和中介都在翹首以盼，對于這三方而言，信心恢複非一朝一夕之事。

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