我是『房段子』，您相見恨晚的房産軍師，目前已為近6000成都購房者提供了一整套房産買賣的解決方案。我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過10年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。PS：從不接受第三方充值。

———— 北門篇 ————

成都，早就過了六七年前随便買也能普漲的時代了，到如今，樓市充滿了陷阱，我見過聽過也看過很多血淋淋的教訓，即便以“老成都”自居的購房者，也有踏空的時候，市場的急速變化，已經容不得你我想當然地買定離手。

我是房段子，一個深耕成都樓市11年的純買方立場房産知識号，今天為大家分享，成都樓市的黑洞闆塊，一踩一個坑，一買一個悔恨終生。

首先說，沒有賣不出去的房子，隻有賣不出去的價格，沒有juedui優劣的房子，隻有是否匹配符合你具體情況的房子。我接下來說的黑洞闆塊，代表的是同樣預算有着更好的買法，而并不是，非本地不買的成都土著、就業人群。

怎麼篩選黑洞闆塊？一是偏，二是老，三是又偏又老。

先說北門，不挑軟柿子，隻說處于模棱兩可之間的争議區域，新都的斑竹園、新都老城區以及青白江，被《成都說房》統統分級為最低的第五級，原因很明顯，當前開發的樓市界面，配套一言難盡，人口難以留存。

成都北門其實被大家誤解很深，已經成為了一種陷入泥潭無法自拔的輿論氛圍當中了，其實但凡大家能往大豐、動物園、中環、人民北路，走一走瞧一瞧城市界面和綜合配套，也不會抱着那僅存的一點優越感蜜汁自信。

不過有一說一，當前北門的個别區域，的确面臨着産業稀缺、配套匮乏、人口流失、市場看空的問題，比如新都的斑竹園，物流批發産業在南門光彩炫目的寫字樓面前，顯得灰頭土臉，稍微高端的金牛北部新城北鬥産業園目前也不愠不火。

斑竹園雖然有地鐵5号線的覆蓋，但是輻射的區域有限，尤其是北星大道往西的核心區，難以望梅止渴。再加上去年成都土拍在斑竹園接連流拍2宗，還是靠近地鐵5、27号線的宗地，資本市場認可度不高，也加劇了這種惡性循環。

雖然很令人痛心，但這也是事實，我們買房切忌帶有同情心，切忌帶有情緒化，客觀認識，方能百戰百勝，不信的話，請大家追溯一下斑竹園既往新房去化就明白了。

按照這樣的邏輯推演，新都老城區也必不可免地淪為了黑洞闆塊，主要原因是老化嚴重，配套不足。

新都老城區發展得比較早，桂湖一帶是以前老新都人的心頭好，因此周邊綿延數公裡的老房子，也固化了該區域的城市界面，後來地鐵3号線的延伸偏向于三河場以及新城區，因此作為二圈層最看重的地鐵資源，也難以拉動尾大不掉的老城區，這裡隻有過去，沒有未來。

最後青白江，屬于我見猶憐，作為中心城區之一，事到如今，新津和東部新區都通地鐵了，青白江依然空空如也，就連好不容易盼到的成德S11号線，也拐彎繞開了青白江城區。

有人說，地鐵真就那麼重要嗎？我說是的，不同于站點密密麻麻的主城區，成都二三圈層最重要的配套，莫過于地鐵。它不僅是銜接産業、通勤的主幹道，也是未來市場流通、ZZ、BZ的不二法門，你細細品。

如果你曾經試圖貪便宜，或者差點對黑洞闆塊動心，關注我，看完全集！

我是房段子，一個深耕成都樓市11年的純買方立場房産知識号。

———— 南門篇 ————

為了幫新老成都人做好樓市避坑指南，我在為大家用心排雷黑洞闆塊，費腳的測評我來做，免費的紅心你來點。

上次給大家說到了成都北門的避坑闆塊，今天我們繼續輸出南門的坑X區域，由于南門近年在成都樓市幾乎獨樹一幟，因此闆塊衆多，核心區域、潛力區域的确不少，但細細品來，坑人無數的區域，也并不鮮見。

具體來說，黑洞闆塊有石羊場、萬安東的雅居樂、興隆湖南、視高、黃龍溪、普興、新津老城區等。

石羊場是正兒八經的高新區，但是這裡有着南門最慘TZ盤——美洲花園。

作為高新區，沒想到還能不漲反跌，曾有人2018年以2.2萬的單價打算抄底的，沒想到2021年跌到了1.9萬，還沒有止跌迹象。抄底抄到半山腰，莫過于此。有人說FS不好，屬于“三角殺”地段，高速 高速 三環，其實本質上就是噪音和城市界面的問題。成都類似這種“三角殺”的闆塊還有，大多被鐵路、高速、主幹道割裂。比如成華的青龍場、民興北一路以及錦江的藍谷地等闆塊。

另外，天府新區的房産買入邏輯，是要緊跟核心闆塊，而非核心的天府新區，在高速擴張的大拓荒時代結束後，人口增速下降，城市圈生活半徑達到上限，再者資源總量一定的情況下，還能拿到的補給，十分有限，也極具風險性。

比如今年爆火的麓山、萬安闆塊，一旦跨過蓉遵高速往東的雅居樂組團，這是一個人迹罕至的偏僻區域，站崗有多久，業主的哭聲就有多大。

另外熱議的興隆湖闆塊，也并非表面的光鮮亮麗，在接近二繞的區域，一些新盤拔地而起，但是地鐵等綜合配套，十分尴尬，去年還傳出過降價促銷引發業主WQ的事情，鬧得滿城風雨，褒貶不一，當然，你們知道我說的是哪個盤。

再往南，成都南門以南的兩個區域，一個是視高，一個是黃龍溪，都屬于眉山，視高被列為遠郊盤，黃龍溪被列為文旅盤，這裡的槽點太多了，我們一貫不建議入坑這種區域，以後有機會，再詳聊成都三大坑，眉山獨占其二。

西南的新津區，也屬于南拓範圍，近些年由于地鐵10号線的開通，可謂出盡風頭，雖然新房單價不斷攀升，但市場反應表現平平，尤其是新津老城區和普興，一個老，一個偏，再一次跳入了黑洞闆塊。

新津老城區界面并不比新都老城區更好，在地鐵的盡頭，在長達30公裡的慢慢主城路上，逐漸失去了樓市的買入基本面。而普興一帶，遠離地鐵，僅靠着單一的産業園和高速路，完全不足以支撐各種配套，實數割韭菜的行列。

關鍵是，新津作為一個三圈層，一旦入坑，立即喪失主城剛需的護身符，而類似這樣的黑洞闆塊，在成都屢見不鮮，東門西門，怎麼避雷？關注我，看完全集！

我是房段子，一個深耕成都樓市11年的純買方立場，房産知識号。

———— 東門、西門篇 ————

成都的樓市新聞，每年總有形形色色的買房被坑，後悔終生的案例，歸根結底，還是對成都各闆塊的發展潛力，停留在相當模糊的階段，買房，不能一味貪圖便宜，先定闆塊，再定産品和價格，是我推崇的三步走買房法，當下成都能買的闆塊很多，但是不能買的闆塊更多！

此前說到了成都南門和北門各自的黑洞闆塊，關注我，看完全集，今天再說一下東門、西門的各大黑洞區域。

先說東門，黑洞闆塊應當是龍泉驿的西河、洛帶、陽光城以及龍泉老城區、包括航天和東山闆塊。

西河沿線其實相當荒蕪，緊靠一條成洛大道作為交通主幹道，但地鐵4号線又止步西河，繼續往西延伸到洛帶的呼聲是有，但龍泉開發重點不在這裡，目前來說可有可無，而一旦把身家對賭在這種不确定的未來配套上，無疑給自己帶來了巨大的風險。

洛帶本質上來說就是一個文旅闆塊，偶有新房上市，市場去化堪憂，韭菜并不好割，在座盡量避開。

陽光城發展得其實非常超前，20年前就在以體育融合住宅的形式發展，但後來城市風向急轉南下，因此一度淪為樓市廢墟。到如今，基本處于半癱瘓、半爛尾的狀态，目前在不斷蹭東安湖的概念借此續命，但東安湖也還是襁褓中的嬰兒，輻射能力相當有限。

至于龍泉老城區，和前面說的新都老城區類似，老化嚴重，地鐵有所覆蓋，但不足以彌補年老色衰，曾經引以為傲的學區概念也在不斷往大面、東安湖轉移，更不用說人口和産業了。

再往南，東山、航天闆塊，西遙雪山，東看龍泉，環境好生态好，不過萬丈高樓平地起，周邊僅有相對狹窄的汽車産業城，再加上缺乏地鐵2、13号線的延伸，現如今隻能抱着五環路期待未來，同樣預算買這裡的新房，還是大面東安湖的二手房，不需要我多說了吧？

至于西門，雙流首當其沖的是九江和蛟龍港工業區。

九江以蜀鎮各大組團為代表，有新房也有二手房，闆塊處于兩區交界的尴尬地段，武侯新城的IP外溢被河流阻斷，難以延伸，雙流發展核心也志不在此，賣地主流還是怡心湖。厚此薄彼，造成了九江内部道路泥濘，交通配套不足，城市界面較差的基本面，至于樓盤品質，倒是仁者見仁智者見智了。

類似的還有藍光長島國際，要論委屈，蜀鎮第1，它絕不屈居第2。

蛟龍港工業區，主要是雙楠大道北側，一方面遠離地鐵配套，另一方面闆塊内各種廠房紮堆，産業低級，不被市場認可，也在情理之中。

至于溫江，盡量避開偏僻的永甯、金馬；青羊，文家場也是一個深坑，此前多次強推土拍，但是購房者反應冷淡；郫都的紅光北，還在苦苦期待2号線西延，至于三道堰和友愛，更是殺豬盤！

聽了那麼多，看了那麼久，相信大家，已經有基本的判斷力了！以上就是我們呼籲成都購房者應該直接避開的黑洞闆塊，當有這樣的認知後，後面就很難踏空了。

我是房段子，一個深耕成都樓市11年的純買方立場房産知識号。

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