關于房屋租賃合同糾紛的解決?來源：汕頭市司法局主持人：住房問題關系千家萬戶的切身利益，關系人民安居樂業随着經濟社會發展和人口流動加快，我國住房租賃市場發展迅速，租賃住房已成為市民尤其是年輕人以及城市運行和服務保障人員等群體滿足居住需求的重要途徑以同志為核心的黨中央高度重視我國住房體系建設，黨的十九大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、宜居安居但近幾年，受疫情的影響，合同糾紛越來越多，房屋租賃領域也成為了“重災區”，其中大部分的糾紛反映的是承租人權益受到侵害，比如租賃期間房屋所有權人發生變動，承租人被房屋受讓人要求提前騰退的；比如租賃期間房屋被法院查封拍賣，承租人被要求清退等等情形，導緻承租人無法安心地、穩定地居住甚至面臨被迫提前另尋房屋居住的困境今天，我們有請廣東衆大律師事務所的蔡渝律師，她将為我們解答承租人遇到租賃房屋所有權人發生變動、或被抵押、查封時該如何保障自己合法承租權的問題首先，我想問一下蔡律師，關于房屋的租賃，我國近年來在立法上制定了哪些法律規範呢？，今天小編就來說說關于關于房屋租賃合同糾紛的解決?下面更多詳細答案一起來看看吧!

關于房屋租賃合同糾紛的解決

來源：汕頭市司法局

主持人：住房問題關系千家萬戶的切身利益，關系人民安居樂業。随着經濟社會發展和人口流動加快，我國住房租賃市場發展迅速，租賃住房已成為市民尤其是年輕人以及城市運行和服務保障人員等群體滿足居住需求的重要途徑。以同志為核心的黨中央高度重視我國住房體系建設，黨的十九大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、宜居安居。但近幾年，受疫情的影響，合同糾紛越來越多，房屋租賃領域也成為了“重災區”，其中大部分的糾紛反映的是承租人權益受到侵害，比如租賃期間房屋所有權人發生變動，承租人被房屋受讓人要求提前騰退的；比如租賃期間房屋被法院查封拍賣，承租人被要求清退等等情形，導緻承租人無法安心地、穩定地居住甚至面臨被迫提前另尋房屋居住的困境。今天，我們有請廣東衆大律師事務所的蔡渝律師，她将為我們解答承租人遇到租賃房屋所有權人發生變動、或被抵押、查封時該如何保障自己合法承租權的問題。首先，我想問一下蔡律師，關于房屋的租賃，我國近年來在立法上制定了哪些法律規範呢？

蔡律師：主持人好，各位聽衆朋友們好。房屋租賃是指房屋所有權人将其房屋在一定期限内出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃能有效促進我國房地産業和住宅業的發展、有效解決商品房空置問題、加快改善和提高人民生活水平。2011年2月1日，為加強商品房屋租賃管理，規範商品房屋租賃行為，維護商品房屋租賃雙方當事人的合法權益，住房城鄉建設部出台的《商品房屋租賃管理辦法》開始施行。然而，由于部分市民缺乏相應的法律知識和風險防範意識，在租賃過程中出現了許多不良現象，引發的租賃糾紛也随之增多。2021年1月1日《民法典》的施行，我們可以看到立法上租賃合同的解除、買賣不破租賃、承租人優先購買權等多個方面發生了變化。2022年9月1日起,《北京市住房租賃條例》正式施行,這部條例回應社會關切的住房問題，規範了住房租賃活動，是全國首部規範住房租賃、規範長租公寓等新興業态的地方性法規，充分體現了我國以法治力量保障市民住有所居、宜居安居。從以上法律法規，我們可以看出我國在穩定租賃關系、保障市民住有所居、推動實現市民安居，解決住房問題的決心。

主持人：蔡律師，那如果租賃期間房屋所有權人發生變動，房屋受讓人，也就是新房東要求承租人提前騰退，這時候承租人該如何保障自己繼續承租的權利呢？

蔡律師：在解答這個問題前，先跟各位聽衆朋友們介紹民法中的“買賣不破租賃”制度。“買賣不破租賃”制度指的是在租賃物所有權變動的情況下，為了保障承租人對租賃物穩定、持久地占有，而對新所有權人的權利進行必要的限制，這個制度對于保護承租人生活和經營的穩定性、持續性和可預期性具有重要意義。舉個真實的案例，出租人小袁将其房屋出租給承租人小王，在租賃期間，小袁又将該房屋賣給小張，小張取得了房屋的産權證。小張在取得房屋産權證後，在房屋門口張貼通知，要求小王騰退。小王回複小張說要求小張自己與原來的房東小袁溝通。最終協商未果，小張擅自更換了房屋的門鎖。小王就以房屋被提前收回為由向人民法院起訴，要求原房東小袁和房屋受讓人小張支付違約金。最終法院判決認為，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。小張在取得涉案房屋所有權之後，雖然沒有與原承租人小王重新簽訂租賃合同，但小袁就涉案房屋簽訂的租賃合同對小張仍具有約束力，小張在取得涉案房屋所有權之時即與原承租人小王之間成立了租賃合同關系。小張更換涉案房屋門鎖，導緻小王租房居住的合同目的無法實現，已構成違約。最終法院判決小張要向小王支付一筆合理的違約金。從這個案例可以看出，在租賃期間，如果承租人一直按照租賃合同的約定履行支付租金等義務，當房東将房屋出售給第三人時，承租人與原房東的租賃合同并不會因此失效，原租賃合同對房屋受讓人仍有約束力。如果新房東要求承租人提前騰退，承租人則可依據合同的相關約定要求新房東承擔提前解除合同的違約責任。

主持人：蔡律師，在房屋租賃過程中，如果房屋被抵押，是否會對承租人的租賃産生影響？如果抵押權人要求移交，承租人是否有權阻止交付？

蔡律師：當租賃遇上抵押，一般指的是出租人與承租人簽訂了租賃合同，約定将房屋出租給承租人使用，但出租人又将房屋抵押給其他人的情形。這種情形下判斷對承租人産生的影響關鍵在于“租賃及實際占用時間點”與“抵押權設立的時間點”先後問題。（1）如果是“先租賃後抵押”的情況，民法典第四百零五條明确規定“抵押權設立前，抵押财産已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。”也就是說，如果承租人在房屋被出租人抵押之前就已經訂立了合法有效的租賃合同，租賃期間已按照雙方的約定支付租金，且實際使用房屋的，這種情形下即使抵押權人向人民法院申請拍賣該租賃物，承租人有權要求阻止交付。（2）如果是“先抵押後租賃”的情況，最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第十四條第（一）款明确規定，租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限内發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的除外。從該款“租賃房屋在出租前已設立抵押權除外”我們可以得出，租賃及實際占用的時間與抵押權設立的時間先後是判斷租賃能否對抗抵押權的重要條件。如果抵押權設立在先，則租賃權不得對抗抵押權；如果抵押權設立在後，則租賃權可以對抗抵押權，即當抵押權人向法院申請行使抵押權時，承租人可以要求阻止交付。

主持人：蔡律師，如果房屋在租賃期間被法院查封，是否會對承租人的租賃産生影響？如果債權人申請執行，承租人是否有權要求繼續履行原租賃合同呢？

蔡律師：當租賃遇上查封，指的就是出租人與承租人簽訂了租賃合同，約定将房屋出租給承租人使用，但出租人因涉訴被人民法院裁定查封、拍賣名下财産的情形。類似于抵押，（1）如果是“先租賃後查封”的情況，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第三十一條第一款的規定，租賃及實際占有行為發生在房屋被查封之前，承租人的承租權則可以對抗出租人的債權人，這種情形下申請執行人向人民法院申請拍賣該租賃物的，承租人有權請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同，無需騰退房屋。（2）如果是“先查封後租賃”的情況，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第十四條第（二）款以及《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結财産的規定》第二十四條第一款和第二款的規定，如果承租人在房屋被查封後承租的，則無權請求受讓人繼續履行原租賃合同，人民法院可依申請或依職權要求承租人騰退。

主持人：所以說當租賃遇上抵押或查封時，根據租賃合同簽訂的時間與被抵押、查封的時間先後就可以判斷對承租人的租賃産生的影響是嗎？

蔡律師：不是的。租賃與抵押、查封時間先後順序隻是其中的一個關鍵，司法實踐中，因為租賃合同的真實簽訂時間是難以确定的，為了遏制被執行人與承租人通過虛假的租賃來規避執行行為，保護債權人的合法權益，人民法院認定租賃權可以對抗抵押權或查封需要同時符合以下三個條件：第一個條件是在人民法院查封或在抵押登記之前，承租人已基于租賃之目的簽訂合法有效的書面租賃合同；二是在人民法院查封之前或者在抵押登記之前，承租人已合法占有使用房屋；三是承租人在租賃期間已按照合同約定支付租金。需要強調的是，達到第二個條件“承租人已合法占有使用房屋”也非常重要。“承租人占有使用房屋”具體指的就是承租人對該房屋已經用于生活、或生産經營、已進行裝修或以其他方式行使對房屋的實際控制權。如果承租人僅僅以支付足額租金或者向房産管理部門登記備案等為由主張租賃權，而該房屋實際是由出租人或者其他人占有使用的，這種情形下承租人并沒有實際占用該房屋，所以此時承租人依據租賃合同簽訂在于抵押或查封前來請求人民法院拍賣後阻止向受讓人交付的，該種情形不屬于承租人占用使用的情形，其請求人民法院将不予支持。所以，承租人的租賃權是否能夠對抗抵押和查封，需要看是否滿足“租賃在前 實際占用 足額繳納租金”三個條件。

主持人：那作為承租人在遇到租賃的房屋被抵押或查封時，該如何做才能保障自己的合法權益，實現租賃合同的繼續履行呢？

蔡律師：實踐中，當租賃遇上抵押、查封，債權人拟就承租房屋實現債務清償，該種情形下承租人與債權人的對抗就主要集中在人民法院的執行程序中。在執行程序，承租人要實現租賃合同的繼續履行，一是要證明自己實際占有在先。比如承租人可提供房屋被抵押或被查封之前已形成的租金收據、水電費及物業費繳納憑證、裝修憑證、物業服務合同、交房憑證、以租賃房屋作為住所地的營業執照等其他足以證明已經實際占用房屋的證據；二是向受理執行案件的法院提出執行異議。法院将依法對該執行異議進行審查；三是申請“帶租拍賣”。也就是說，即使承租人租賃和實際占有在先，承租人也隻是可以要求阻止交付房屋，但不能要求人民法院停止對執行标的即房屋的處置。承租人可提出“帶租拍賣”，并可對除去租賃關系的拍賣提出執行異議，法院對該異議将依法進行處理；四是争取取得申請執行人出具的有利書面文件。如房屋在法院查封之後才租賃占有的，但申請執行人能夠書面同意“帶租拍賣”的，即出具“如為實現債權拍賣房屋，亦不影響租賃合同履行”的相關書面承諾，法院應裁定在租賃期内“帶租拍賣”。所以承租人也可以與申請執行人進行必要的溝通，争取對具體的“帶租拍賣”執行方案達成合意。

主持人：蔡律師，那承租人要怎麼做才能避免自己的權利受侵害呢？

蔡律師：正所謂，未雨綢缪早當先,居安思危謀長遠。對承租人而言，如何做到有效防範風險，有以下兩個建議：第一，在簽訂租賃合同之前，尤其是租賃經營性的商業用房的這種情況，承租人一定要進行盡職調查，要求出租人提供不動産登記信息及産權證，以确定房屋是否處于查封和抵押的狀态。第二，為進一步避免風險，建議承租人在作足前期調查工作後，無論是否發現房屋存在查封或抵押，均應力争在合同中對雙方的權利義務、合同的解除、違約責任等方面進行明确約定，如在違約條款中明确約定因房屋存在查封或抵押而緻使承租人無法使用房屋，出租人應承擔合同解除的違約金比例。最後，也希望通過這期節目告訴各位聽衆朋友，誠實守信是履行合同的基本原則，作為出租人，不應刻意隐瞞租賃房屋存在查封或抵押的客觀情況；作為承租人，應按照約定及時履行支付租金等義務。不管是作為出租人還是承租人，在發生争議後，雙方均應該充分協商溝通消除矛盾，而不是帶着怨氣進一步激化糾紛。在遇到一方違約後，守約方可以依據合同約定，通過合理合法的方式解除合同、索要違約金及相應損失，并采取适當措施防止損失擴大。雖然對方違約，但守約方不能将合同作為壓榨違約方的工具，也不能将合同看成經濟上相互傾軋的工具。否則，濫用權利、放任損失擴大，甚至以違約的方式作為“還擊”，很可能讓自己得不償失。我們每個人都不僅是要誠實守信，還要提升自身的法律素養，共同營造安全、和諧、穩定的社會居住環境，實現住有所居、居有所安。

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