俗話說“遠親不如近鄰”

鄰裡之間的和諧相處

關系着社會的和諧穩定

融洽的鄰裡關系

更是每位居民的美好願景

房山法院燕山人民法庭

積極延伸審判職能

攜手“京法巡回講堂”“普法巴士”

采取普法講座的形式

為迎風四裡社區的居民開展

“民法典裡的鄰裡糾紛——從房屋漏水說開”

為主題的專題普法課

引導社區居民

深入了解相鄰關系糾紛相關法律規定

為居民妥善處理鄰裡糾紛

維護社會和諧穩定

起到積極的促進作用

案例一

樓上廚房排水管道檢修口螺旋蓋松脫緻樓下房屋反水，法院判物業公司承擔賠償責任

案情回顧

何某為101室的業主，今年五月份，何某發現他家廚房的地面上大面積積水，并流入旁邊的房間、餐廳、客廳和衛生間，何某随即通知小區物業A公司上門查看，但并沒有立即查找到原因，後何某家又幾次發生積水現象。

幾經查找，物業公司最終發現積水是何某家樓上的201室房屋廚房排水管道問題導緻，201室房屋廚房排水主管道上的檢修口螺旋蓋松脫造成水流到101室廚房内。

何某認為，此次的漏水事件造成他家室内牆壁粉刷的牆皮脫落、發黴，瓷磚表面潮濕打滑，室内木質家具開裂發黴，室内房門門套脹裂發黴，故将樓上201室的業主張某和物業公司共同訴至法院，要求張某和物業公司賠償損失2萬餘元。

張某辯稱，此次損害發生的原因是家裡廚房的主水管漏水，上面有水漬，但是這是大家共用的主水管，不應該由自己來承擔賠償責任。同時認為何某訴請的損失數額，沒有經過專業的評估鑒定，有過高的成分。

物業公司辯稱，對何某起訴的事實是認可的，但是其在接到何某的報修後就積極進行相應的處理，已經盡到物業服務企業應有的義務，不應該向何某承擔賠償責任。

法院經審理，判決物業公司賠償何某損失4000元，具體數額，法院依據現場勘驗情況，結合受損物品的受損程度、使用年限及維修費用等酌情予以确定。

法官說法

《中華人民共和國民法典》238條規定：侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔其他民事責任。

本案中，何某所屬101室房屋反水的原因是樓上201室房屋廚房排水管道檢修口螺旋蓋松脫（未扣緊）所緻，對于松脫原因現無法查清，但廚房排水管道屬于公共管道，物業公司對公共設施具有維修、養護的義務，現因該公共管道出現問題導緻何某101室房屋反水并造成損失，物業公司應當承擔賠償責任。

關于樓上業主張某是否需要承擔責任的問題，首先，出現漏水的檢修口雖然處于張某房屋内，但該檢修口所屬的管道屬于公共管道，其維修、養護的義務在于物業公司，且張某裝修行為發生在漏水事件出現的5年之前，物業公司亦表示在此之前，101室沒有報修過漏水，故若是因裝修不當導緻螺旋蓋松脫則不可能在5年之後才出現漏水現象，在沒有證據證明張某存在破壞行為的情形下，不應由其承擔賠償責任。

其次，張某未按裝修注意事項的要求在對排水管道進行包裹時預留檢修口，導緻漏水原因未能及時确定，雖然對此存在過錯，但對于此種不當并可能引發危險的裝修行為物業公司在驗收時未予糾正，并驗收通過，視為物業公司願意對張某的裝修不當行為承擔法律風險，由此本案中張某不再因其過錯承擔賠償責任。

《中華人民共和國民法典》第1184條規定：侵害他人财産的，财産損失按照損失發生時的市場價格或者其他合理方式計算。

本案中，關于樓下業主何某的具體經濟損失，因其拒絕申請評估，亦未提交相關證據證明損失數額，但鑒于其損失确實存在，且較為輕微，選擇評估亦可能造成雙方訴累，故法院對何某的損失根據現場勘驗情況予以酌定，因部分家具受損較為輕微，達不到更換的程度，故何某主張财産損失數額過高。

最終，法院根據受損物品的受損程度、使用年限及維修費用酌情确認損失數額為4000元。

法官提示

當前，随着城市化進程的加快，百姓的居住空間更加樓宇化和密集化，樓上漏水導緻樓下受損的情況并不罕見，根據民法典第1165條規定，行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。

我國在侵權責任領域，主要适用的是過錯原則，即發生了侵權行為，判斷行為人是否應該承擔侵權責任的主要邏輯是，首先确認是否有損害後果，然後判斷行為人是否具有過錯，再判決行為人的行為和損害後果之間是否具有因果關系，滿足這三個構成要件，行為人方對其行為承擔侵權責任。

在此提示作為小區物業服務和管理主體的物業公司，在為小區業主進行裝修驗收時，務必擯棄“走過場”的心态，對于不合格、存在“隐患”的部位，應及時提示業主或裝修公司進行更改，既可有效預防後續損害的發生，也勤勉履行自己的驗收職責、減輕承擔法律責任的風險。

同時，物業公司應按時保質地對小區公共設施、設備進行巡檢，發現問題及時維修處理，避免因公共設施、設備損壞給業主造成損失。

作為小區的業主，如發生類似案例中的漏水事件，也應及時向物業公司或相關單位報修，防止擴大損失，并積極和出現漏點的業主溝通解決，理性協商，控制維權成本。

案例二

鄰裡間擅自更改入戶門朝向

法院判恢複原狀

案情回顧

夏某和王某是戶門相鄰的兩鄰居，房屋入戶門原始朝向為向内開，王某在裝修時未經夏某同意将房屋入戶門由向内開改為向外開。

夏某認為王某在未取得其同意的情況下，擅自更改了入戶門的朝向，更改之後的入戶門向外開，不但侵占了公共空間，也造成了一定的安全隐患，故将王某訴至法院，要求王某恢複其入戶門的原始朝向，由向外開改為向内開。

王某辯稱，法律關于門的朝向并沒有明确規定，且其門外開到最大程度也隻到夏某家門的邊框，根本碰不到夏某家的門，所以門外開不會影響到夏某。

另外，其外開入戶門并不是為了侵占公共空間，而是出于消防安全考慮，将入戶門改成逃生門一樣的外開方向，平時開門就幾秒鐘，根本不會影響夏某的出行，所以不同意将入戶門恢複原狀。

經法院審理，判決王某恢複其房屋入戶門的朝向，由外開式恢複為内開式。判決後王某不服提出上訴，後二審經審理認為一審判決認定事實清楚、适用法律正确，最終駁回王某的上訴，維持原判。

法官說法

《中華人民共和國民法典》第236條規定：妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。

第288條規定：不動産的相鄰權利人應當按照有利生産、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正确處理相鄰關系。

本案中，夏某房屋與王某房屋相鄰，入戶門距離較近且成垂直夾角，現王某房屋的入戶門變更為外開式，在其入戶門開啟的狀況下，将遮擋住夏某房屋入戶門的一部分，雖然遮擋範圍不大，但存在給夏某造成出行危險的可能性，故對于夏某要求王某恢複入戶門的原始朝向，将外開式改為内開式的訴訟請求，法院予以支持。

需要指出的是，對于共有空間的使用需以不侵犯其他共有人的利益為前提，王某未經夏某同意即更改了入戶門朝向顯屬不妥，且其更改入戶門朝向的行為需以夏某對自身權利進行限縮為條件，假使夏某亦更改入戶門朝向則勢必給王某出行造成重大障礙，故為保證鄰裡通行便利，在未經對方同意的情況下，雙方均需維持開發商交付房屋時的原始狀态，以維持和諧有序的鄰裡關系。

法官提示

當下，在裝修過程中更改入戶門朝向的問題并不罕見，但将其放入相鄰關系的背景下觀察也能帶給我們很多反思。

王某所有的房屋緊鄰夏某所有的房屋，雙方應妥善處理相鄰關系，王某在明知夏某不同意其将入戶門由開發商交付時的向内開啟變為向外開啟的情況下，還執意作出改變，已屬不妥；且其改動後的入戶門經法院現場勘驗，确實對夏某家的出入造成一定妨礙，現夏某作為房屋的所有權人，當然有權要求其排除妨害，将入戶門改回原來向内開啟的狀态，這與夏某是否實際在房屋内居住并無關聯。

至于王某提出的安全問題僅是主觀想法，應在購買房屋時對此進行考量，現其已經取得該房屋産權，說明該房屋設計是經過審批的，也是經驗收合格的房屋，即便從安全角度出發，一旦發生事故，戶門向外開啟對隔壁房屋内夏某家人員撤離很有可能造成妨礙，因此“安全因素”并不能成為拒絕将戶門改回向室内開啟的合理抗辯。

案例三

房屋因外牆上安裝的三角鐵漏水，法院判三角鐵的使用人共同承擔賠償責任

案情回放

江某為101房屋的所有權人，101房屋的外牆處安裝有三角鐵，三角鐵上架設有多根網線、電線。

三角鐵對應的101房屋内部位置出現陰濕、發黴迹象，江某認為是雨水沿着三角鐵滲漏到其房屋内部造成的損害，故将在三角鐵上架設網線、電線的六家寬帶、通信公司以及小區的物業公司起訴到法院，要求物業公司将三角鐵從其房屋外牆上拆除，并要求六家寬帶、通信公司向其賠償損失2萬餘元。

關于三角鐵的安裝主體，六家寬帶、通信公司都否認是自己安裝的，稱僅是在現成的三角鐵上架設了網線、電線，且江某房屋所在小區為老小區，物業公司幾經變更，現有物業公司并不掌握此前小區内設施設備的安裝情況，經法院詢問此前的物業公司，均無法查明三角鐵的安裝主體。

訴訟過程中，為避免進一步擴大損失，物業公司将三角鐵從江某房屋外牆處拆除。

六家寬帶、通信公司辯稱，江某的損失是由于三角鐵的安裝所造成，但他們都不是三角鐵的安裝主體，故不應該由他們承擔賠償責任。

同時江某對主張的賠償數額，并未提交充足證據予以證實，即便要承擔賠償責任，也不認可江某主張的數額。

物業公司辯稱，為了防止損失進一步擴大，已經配合将三角鐵從江某房屋外牆處拆除，但是物業公司不是三角鐵的安裝人也不是使用人，所以不應該由其承擔賠償責任。

經法院審理，判決六家寬帶、通信公司共同賠償江某損失3000元。

法官說法

《中華人民共和國民法典》第1168條規定：二人以上共同實施侵權行為，造成他人損害的，應當承擔連帶責任。

本案中首先需要确定的是江某房屋漏水是否與三角鐵有關，經法院現場勘驗，江某房屋漏水部位與三角鐵位置大緻相當，作為處理江某漏水事件的主要單位即物業公司對于二者之間的因果關系亦表示認可，其他被告即六家寬帶、通信公司雖然提出異議，但未提交相反證據證明，此種情形下，本院認為房屋漏水與三角鐵之間存在因果關系。

在此基礎上，需要查明在架設三角鐵的責任人無法确定的情形下，是否應由三角鐵使用人承擔賠償責任的問題，本案中，六家寬帶、通信公司均稱并非三角鐵的安裝單位，但作為網線和電線的架設方，必然通過在三角鐵上架設網線、電線的行為獲益，故在三角鐵安裝方無法查實的情形下，應由三角鐵的使用人、受益人承擔責任。

關于江某的損失數額，因江某不申請評估，而其提交的證據無法準确證實損失的真實發生情況，故本院根據現場勘驗情況并考慮市場價格依法确定為3000元。

法官提示

《中華人民共和國民事訴訟法》第64條規定：當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。

《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第90條規定：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。

在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。

本案中，法院根據現場勘驗江某房屋漏水部位與三角鐵位置大緻相當的情況，對三角鐵與漏水緻損之間的因果關系予以确定，六家寬帶、通信公司對該因果關系持有異議，但并未提交相反證據予以證明，或申請法院對因果關系進行鑒定，故法院對其異議不予采信。

據此也提醒各位居民，如遇到漏水等相鄰關系糾紛，首先應固定現場證據，如受損的照片、視頻等，及時将報修記錄、溝通記錄等留存，以備無法協商解決時的訴訟之用。

供稿：房山法院

攝影：周蕊

編輯：王丹鳳 汪希

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