最近關于上海樓市，流傳出了不少“聽說”

全都是關于天價豪宅的

相信你在朋友圈和抖音應該也刷到了這樣的新聞

聽說湯臣一品挂牌60萬/平了，比上一套成交的房源翻了2倍

聽說翠湖天地挂牌40萬/平了，是新房單價16.5萬/平的2倍還要多

還聽說，融創濱江壹号院一套豪宅單價39萬/平，古北壹号一套豪宅挂牌價超過了47萬/平

一瞬間，各種傳言，仿佛全上海的豪宅都在普漲，而且是翻倍的漲價，根本不講武德

但我對上海頂級豪宅價格暴漲這一點，抱以深深的懷疑

于是我找了身邊能夠接觸到房源的人

求證了下背後到底真相是怎樣的

01

最想讓我求證的是這個

湯臣一品挂牌60萬/平，到底是真是假

原因在于，在去年下半年時，湯臣一品曾經出售過幾套豪宅，其中431平的均價在22.68萬元/平左右，597平的在35萬元/平左右

我還查了一下湯臣一品在安居客上的挂牌價，最高20萬/平

如果真如傳聞所言，才過了半年的時間，湯臣一品的挂牌價就翻了2倍，而如果成交的話，可能就會颠覆上海頂豪市場的格局

因此抱着此疑問

我聯系了一位專門賣豪宅的中介，詢問他湯臣一品具體的售價情況

而對方告訴我：“外面亂傳的，壓根沒這套房”

他還告訴我，湯臣一品真實有價格正在出讓的，是下面這一套：

這一套的單價，我算了一下，大約是25.5萬/平，遠比傳說中的60萬元/平要低不少，而且誠意出售，價格還可以再談一下

當然，有的人說是這兩種戶型不同，3.58億宣傳的是前排一線江景的597平米戶型，比這一套要好得多，但前排出售去年的均價也才35萬元/平

真按照60萬/平算，半年多時間漲了将近一億五千萬，這比印鈔票還快多了

富豪不是傻子，沒有人會半年後以如此高的價格來接盤的，加之中介告訴我的非真實挂牌，房東沒有出售計劃

湯臣一品60萬元的單價，是假的，隻是不知道什麼人放出的噱頭，引發流量而已，或者有些人對豪宅市場進行的一種情緒上的試探

那麼翠湖天地二期的41萬/平，是真的麼

位于新天地的翠湖天地二期的單價在23萬元/平左右，遠低于40萬/平

融創外灘壹号院樓王樓棟，單價也在24萬元/平左右，和39萬元/平相差甚遠

彙總了一些來自豪宅中介的報價，這些房子都是這幾天報出來的，沒成交之前都可以約房驗資上門看。總不至于在短短幾天内，價格暴漲吧

頂級豪宅，挂牌價格和去年對比，目前都在正常範圍下，并沒有想象中突破天際

而且，據二手房事業部小夥伴以及中介給我的資料可以得知

上海有不少頂級豪宅，現在在降價出售

比如融創外灘壹号院就降了1000萬

而且，總價越高的豪宅，降價幅度也就越大

沒想到，求證豪宅暴漲的真相到最後，我發現頂級豪宅暴漲不僅是假的，反而恰恰相反

上海有一部分急于出售的豪宅，正在降價賣

02

成交火爆倒是真的

原本上海的豪宅市場就特别火，還記得去年武康大樓那套超過3000萬的176平的房子嗎？當時吸引了超過40組客戶看房

武康大樓即使賣出了超過3000萬元的總價，均價也隻有17萬/平左右

因此，當頂級豪宅降價出售後，市場就變得更好了

根據克而瑞的數據，6月1日-9日，總價在3000萬元以上的一手豪宅共成交了23套，二手豪宅成交了10套

同樣的，從專門做豪宅的中介方面，也得到了正向反饋

我咨詢中介和二手房事業部的小夥伴，拿到了下面一份具體的成交名單

六月初這段時間，據不完全統計，一共成交了超過12套豪宅

就如同三月時我們提過的那樣，上海的樓市，又是從豪宅市場最先複蘇

隻是沒想到，在疫情結束後，也是如此

并且，我們可以看到，已成交的頂級豪宅的總價段越來越高

3000萬左右的頂級豪宅已經算不上什麼，真正占大頭的是5000萬以上，甚至八九千萬的也不少見，短短幾天，上億元的洋房也有成交

而且，這一次的市場情況和3月時的情況不太一樣，具體來說，在疫情後，頂級豪宅市場成交更多的是“撿漏”

一方面，就像是二手房小夥伴給我的部分豪宅降價資料裡面提到的一樣，有不少人因為疫情的原因，現金流不湊手，不得已變賣豪宅

這部分房東要求全款的比較多，亦或者是增加了驗資的要求，希望購房者能夠有足夠的經濟實力一次性付清或者付清大半部分

另一方面，則是一些人原本在疫情前就要出售豪宅，隻是因為種種原因耽誤了幾個月，在疫情後，同樣迫不及待地降價了

比如永嘉路569号這套老洋房，它是中國染料化工業的創始人吳光漢先生的故居，既有和邬達克齊名的法國建築設計師亞曆山大·赉安的名氣加持，又作為名人故居具備曆史價值

在3月份時，原本稀缺的永嘉路569号總價為3.2億元，但在6月份解封後，它的價格下降了7000萬元

讓利7000萬元，這不是一筆小數字

并且，這套老洋房，是公司名義持有的，土地出讓金補到了2087年11月30日為止，對于頂級豪宅來說，還是很合算的

所以，更有可能的是，最終買入者是抱着一種“撿漏”的心态，他甚至連房子都沒有實地去考察過，直接收入囊中

疫情停擺兩個月，很多豪宅賣家，真的急了

甯願降價也要快速售出，此時的市場上，撿漏機會增多，于是市場上豪宅的成交量也就大大提升了

這也促成了不少的成交，畢竟上海豪宅是出一套賣一套的，毋庸置疑

03

但其實上海豪宅的火爆意料之中

并不是這次疫情後才發生的特别現象

我們在3月份的時候，曾經提到過，早在春節後2、3月份時，上海的二手豪宅市場就已經明顯火了一波，前5天就成交了20套

即使經過疫情期間長達兩個月的停擺，對于二手豪宅的需求并沒有降低多少

不要幻想有些客戶在疫情後需要保留現金流，那是中産的情況，并非購房的頂級富豪人群。對于頂級富豪客戶，他們給自己手中的現金選取避險資産的需求更為迫切

豪宅市場不缺客戶，一直都是多數人搶少數房子；二手豪宅，供應依然稀缺，争搶依舊激烈

而且，原本隻是豪宅客戶着急買房，現在變了

疫情過後，增加了一個疫情前豪宅市場沒有過的因素——有更多房東開始出手豪宅，豪宅房東的心态也變得不穩了

因此，豪宅的房東們挂高價的行為減少了，想要打折迅速出清的變多了

賣房就是如此，别管賣的是豪宅還是普通住宅，隻要是等待時間過長，心态就會不堅定，想要降價

更不要說，幾千萬上億的現金流，兩個月下來過手的利潤是多少？

本身正在販賣稀缺資産豪宅的房東，就是因為自身現金流産生了困境，或是為了置換成其他資産，他們對物業的賣出速度非常看重，此時讓利的幅度也會比較大

所以，在這種情況下，房東的心态不穩，更是促成豪宅市場不錯行情的直接原因

04

那為什麼這個時候會出現這樣的傳聞

一方面，是因為一些中介正在炒作、制造焦慮，或者單純為了自身流量，傳出的一些噱頭

對于大衆來說，隻有誇張的新聞才能獲得流量，于是采取了這種方法

另一方面，也是因為整個樓市偏冷，大家需要一定的信心來提振，所以有人采取了這種試探的行為

雖然豪宅市場和普通住宅市場是相對獨立的，但如果豪宅都漲了，也會引發人們對住宅市場的信心

事實上，這樣的新聞傳播度會更高一些

現在的市場渾水摸魚的人實在是太多了，我們需要對這樣的新聞保持思考能力，進行理性判斷

千萬不要被中介們牽着鼻子走，這樣買房時也會更加理性

一直以來，上海3000萬以上成交的豪宅都是連續很多年的全國第一，成交最活躍的産品

通過分析，我們得知了目前上海的豪宅市場，依舊保持着很好的熱度

而所謂的真相也隻有這一個

以上為正文，來自初曉

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