物業管理基礎知識與法規?第五十六條　違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投标的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款，今天小編就來聊一聊關于物業管理基礎知識與法規?接下來我們就一起去研究一下吧!

物業管理基礎知識與法規

第五十六條　違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投标的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

解析：《物業管理條例》屬于行政法規，對應的是行政責任。

所謂行政責任，是指違反行政法律和法規，而依法必須承擔的責任。

做出行政處罰的機關是物業所在地的區、縣級以上地方人民政府房地産行政部門。

被處罰的是開發商。

處罰條件是開發商應該招标但是沒招标。

《中華人民共和國行政處罰法》第八條的規定：

“行政處罰的種類：

1. 警告；
2. 罰款；
3. 沒收違法所得、沒收非法财物；
4. 責令停産停業；
5. 暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執照；
6. 行政拘留；
7. 法律、行政法規規定的其他行政處罰。”

注意：責令改正措施不是行政警告處罰，責令改正措施是一種教育性質的行政命令，是由具有國家強制力的行政處罰來保證貫徹實施的。

給予警告，可以并處10萬元以下的罰款，這兩個是行政處罰，可以同時進行。

責令限期改正，規定在一定的時間内，糾正錯誤做法，包括恢複招投标。

這裡沒有提到對物業企業的處罰，處罰依據是是否給業主造成損失。

物業公司作為專業公司理應知道未招标簽訂前期物業服務合同是違反條例要求的，應該增加相應的處罰措施。

另外，十萬元以下的罰款額，有點太低了，而處罰的自由度有點太大了，1萬和9萬都是十萬以下。

思考：擅自采用協議方式選聘物業服務企業簽訂的《前期物業服務合同》是否有效？

第五十七條　違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

解析：本條分為行政處罰的5萬元以上20萬元以下的罰款和民事責任的給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。這兩部分。

責任主體是建設單位，被處罰的也就是開發商。

《民法典》第二百四十條  所有權人對自己的不動産或者動産，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

處分行為是直接使某種權利發生、變更或消滅的法律行為，其處分的客體是權利。處分行為包括物權行為及準物權行為，包括契約(如所有權的移轉、抵押權的設定)及單獨行為(如所有權的抛棄)。

民事責任，比如把原本屬于業主的車位出租了，這就是擅自處分，而且給業主造成損失了，需要依法承擔賠償責任。

第五十八條　違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

解析：涉及到移交資料的條款有如下幾條。

《條例》

第二十九條　在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；

(四)物業管理所必需的其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時将上述資料移交給業主委員會。

第三十六條　物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

第三十八條　物業服務合同終止時，物業服務企業應當将物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

并非針對某一條，隻要是涉及到移交資料的就算。

這條處罰的不嚴格，先責任整改，這不屬于行政處罰。逾期不整改的才罰。

對于業委會來說，移交資料要有提前量。對于物業來說可以合理利用規則。

個人意見：前面也有說過，資料應該業委會成立後就直接移交給業委會。

第五十九條　違反本條例的規定，物業服務企業将一個物業管理區域内的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款。委托所得收益，用于物業管理區域内物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

解析：這條的關鍵點是首先得确認全部物業管理一并委托給他人。

責任主體是物業。

前面也分析了，這個種情況全部委托很好破解，放一個自己的人在項目就解決了，看似出發很嚴格，實則沒什麼用。

第六十條　違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

解析：這一條裡包括了好多内容和違規類型。

第五十三條　住宅物業、住宅小區内的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院财政部門制定。

行政責任：違反第53條。

第三十四條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等内容進行約定。

合同違約：對應第34條。

刑事責任，是指行為人(包括自然人和法人)的違法行為已構成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔的刑法上不利的法律後果。

挪用達到一定金額，會涉及到刑責。

行政處分，國家行政機關依照行政隸屬關系給予有違法失職行為的國家機關公務人員的一種懲罰措施，包括警告、記過、記大過、降級、撤職、開除。

政府部門相關人員如果有責任可能會被行政處分，如果構成犯罪那就是刑責，他們也有可能直接挪用。

外延知識點：民事賠償責任和行政處罰并不能互相代替，但是在侵權人财産不足以既承擔民事賠償責任，又接受行政處罰時，應當優先保證民事賠償責任的實現。

考點：違法所得，是指因為實施違法行為所獲得的利益。

第六十一條　違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域内不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

解析：對應第三十條　建設單位應當按照規定在物業管理區域内配置必要的物業管理用房。

思考：這裡的沒收違法所得應該如何理解？

第六十二條　違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域内物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。

解析：對應第三十七條　物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

罰款交給國家，收益還給業主而非沒收。

對于開發商和物業而言不涉及到刑法的話，隐匿一部分收入，或者是開發商在使用，罰點款也是合适的。

第六十三條　違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域内物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：

(一)擅自改變物業管理區域内按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；

(二)擅自占用、挖掘物業管理區域内道路、場地，損害業主共同利益的；

(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

解析：擅自就都是不合法的，都需要承擔相應法律責任。

思考：開發商擅自挖走小區樹木違反了哪些法律法規？

第六十四條　違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

解析：《民法典》

第九百四十四條  業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限内支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

民法典說到起訴訟或者申請仲裁，仲裁應該是短平快的做法。

第六十五條　業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

解析：什麼是對的，什麼是錯的，大家都是知道了，犯了什麼樣的錯就承擔什麼樣的責任。

第六十六條　違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人财物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

解析：

所謂行政法律責任，是指行政主體或行政相對人的行為違反了行政法律法規而依法必須承擔的行政法律上不利的法律後果。行政法律責任分為兩類：一類為違法行政責任。是指行政機關及其工作人員在實施行政管理行為中的違法失職行為而引發的依法應承擔的不利法律後果，一般表現為給予直接責任人或單位主管負責人行政處分；另一類為行政違法責任，是指行政相對人的行為因違反了行政管理法規而承擔的不利法律後果。行政處分，指國家機關、企事業單位依據國家法律、法規或國家機關、企事業單位的規章制度的規定，根據行政隸屬關系對其所屬的人員中輕微的違法行為或違反法律行為的一種内部制裁。主要包括警告、記過、降級、降薪、撤職、留用察看、開除等。

所謂濫用職權罪，是指國家機關工作人員濫用職權，緻使公共财産、國家和人民利益遭受重大損失的行為。

所謂濫用職權，是指超越職權的範圍或者違背法律授權的宗旨、違反職權行使程序行使職權，通常表現為擅自處理，決定其無權處理、決定的事項；或者自以為是、蠻橫無理、随心所欲地作出處理決定。

所謂玩忽職守罪，是指國家機關工作人員嚴重不負責任，不履行或者不正确履行職責，緻使公共财産、國家和人民的利益遭受重大損失的行為。

所謂玩忽職守，是指嚴重不負責任，不履行或者不正确履行職責 9 通常表現為放棄、懈怠職責，或者在工作中敷衍塞責、馬虎草率，不認真、正确地做好本職工作。

解析：2003 年 6 月 8 日中華人民共和國國務院令第 379 号公布，公布日期和實施日期不是一天，中間有個過渡期。

法律的施行時間也就是法律的生效時間，本條例2003年9月1日起發揮法律效力，在此之間發生的相關事宜，本條例對其不具有約束力，适用之前的法律法規。

法律從何時開始生效，一般根據該項法律的性質和實際需要來決定。通常有三種方式。

第一種是法律條文中明确規定，從其公布之日起生效施行。 第二種是法律公布後，并不立即生效施行，經過一定時期後才開始施行，法律中明确規定生效施行的日期。 第三種是法律公布後先予以試行或者暫行，而後由立法部門加以補充修改，再通過為正式法律，公布施行，在試行期間也具有約束力。

提示：我非法律人士，但是希望大家考慮我從産權，管理權，法律、法規、合同、管理規約等角度對物業問題的思考方式，很多人拿某一個法條的内容就當上方寶劍，對其他法律法規一概忽視，這樣是很不合适的。需要結合實際情況，把多個法律法規，一個法律中的多個相關法條一并考慮才行。

結束語：作為普通百姓來說對并不清楚到底适用那條法律，具體應該如何處罰，法律法規彼此之間有矛盾的話也不知道到底應該如何進行，特意查過一些車位所有權的官司，一審法院，中院，省高院，高院對案件定性，引用的法條以及進行的判罰出現多個版本，來回變，說明專業的法官都很難處理，何況普通百姓乎。我們百姓研究法條首要的是知道違法和不違法的區分，至于違法了如何判法我們就不深究了，我們要做守法公民，同時也要用法律武器對違法說不。希望法律法規制定的盡量清晰明确，不要讓大家去猜。希望《條例》改版時能更加完善。希望有些精英，人精們少鑽法律的空子，少一點利用法律為自己謀福利，多一點利用法律為社會謀福利。

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