#我在頭條搞創作第二期#

競價招租常見于商鋪租賃之中，其本質是一種價值發現機制，有利于資源配置的優化，交易效率的提高，交易成本的降低和交易風險的減少。在國有資産房屋租賃中采取競價招租也有利于規範國有資産管理，防止國有資産流失。

《民法典》在七百三十四條第二款規定：租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。

該條首次在法典層面确立了優先承租權，使優先承租權由《合同法》時的約定權利變為法定權利，将承租人放到類似于消費者、勞動者的地位，對承租人進行“傾斜保護”。

然而“價高者得”的競拍招租與“傾斜保護”的優先承租權之間存在本質的不同，雖然二者目标都在于是将稀缺的商鋪資源分配給“最合适的人”，但二者在“最合适的人”上産生了沖突，前者認為是能給出最好條件的人，而後者是認為是“同等條件”下的原承租人。從本質上說，《民法典》新增優先承租權條款相當于賦予了承租人“同等條件”下優先續租的“特權”，但這項“特權”如何在商鋪競價招租中保障，存在諸多争議。

一、商鋪競價招租的常見模式

在當前商鋪競價招租中，優先承租權的行使主要存在四種模式：

（一）場外出價模式

場外出價模式，即意向承租人相互競價，形成最高價後，再由原承租人決定是否“同等條件”匹配。該模式最符合優先承租權的“傾斜保護”的精神，但可能會不利于出租人的利益最大化。

（二）交替增價模式

交替增價模式，即出租人設定最低價格，然後原承租人與意向承租人舉牌競價，價高者得。該種模式最符合競拍招租中“價高者得”的精神，相對來說最為公平，也是實踐中最常采用的方式。

（三）暗标競價模式

暗标競價模式是指原承租人和其他參與人在互不知情的情況下各自隻提出一次報價，價高者得。該種模式出租人利用各競拍者之間信息不公開來謀取利益最大化，卻并未保障承租人優先承租權的行使，使得本來較為公平的競價模式變得不公平，因此在實踐中争議最多。

（四）評标打分模式

評标打分模式，即原承租人與其他意向承租人在在互不知情的情況下各自出價後，由出租人打分來決定承租人的歸屬。該模式最符合出租人“意思自治”的需要，也有助于出租人的利益最大化。但因為出租人在該模式下操作空間過大，在實踐中産生的争議也相對較多。

總體而言，與商鋪競價招租中承租人的優先承租權保障相關的争議主要集中在暗标競價模式與評标打分模式中，因此下文所述諸多問題也主要集中于此。

二、在出租人進行公開招租，卻未履行或未合理履行告知義務的情形下，承租人是否仍享有優先承租權？

司法裁判認為：在出租人未履行或未合理履行通知義務的前提下，承租人仍然享有優先承租權。

案号：(2018)黔民申1905号

在某縣文化館與田某某租賃合同再審案中，法院認為某縣文化館雖然在涉案門面、縣政府門口公告欄等處張貼“店鋪招租公告”并提交了張貼的照片，但這不足以認定某縣文化館全面履行了通知義務，其未提交證據證明以書面形式或其他能夠确認收悉的合理方式通知了原承租人田某某，故判決認定田某某的優先承租權仍然存在并無不當。

案号：(2022)黑0421民初410号

在孫某某、黑龍江某農商行租賃合同糾紛一審案中，法院認為被告農商行未以合理的方式将競拍信息通知承租人原告，亦未給予承租人原告合理的期限，以原告存入保證金超期，認為原告放棄了優先承租權，而直接與第三人簽訂租賃合同，侵害了承租人的優先承租權。

三、在交替增價模式中，承租人可否在競價完成後行使優先承租權？

司法裁判主流觀點認為：在交替增價模式中，承租人不能在競價完成後行使優先承租權，但也存在例外的情形。

案号：(2022)閩01民終1878号

在福州市某材料廠、江某某房屋租賃合同二審案中，法院認為福州某材料廠在招租公告中雖未标注江元旦享有優先承租權，但江元旦在競價的整個過程中始終未提出過異議。現江元旦在競價結果公示結束後，方主張優先承租權，要求按中标租金繼續承租案涉房屋，沒有事實與法律依據。

案号：(2021)甯0105民初4679号

在銀川市鵲巢賓館、甯夏機關事務管理局房屋租賃合同糾紛一審案中，法院認為在“同等條件”下承租人的優先承租權并不能因出租人設置的其他事由而喪失。在鵲巢賓館提供了與案外人米麗相同的承租條件，且鵲巢賓館也已表明在同等條件下行使優先承租權的意思表示，故本案中鵲巢賓館要求行使涉案房屋優先承租權符合法律規定。

四、在暗标競價模式與評标打分模式中，承租人可否在競價完成後行使優先承租權？

在該種情形下，司法裁判并無主流觀點，支持、反對皆有。

案号：(2021)粵0606民初25167号

在方某某、程某某等房屋租賃合同糾紛一審案中，法院認為在他人出價高于兩原告的出價時，還允許兩原告否定自己的出價，并按他人出價金額行使優先承租權，将使彙順公司通過招投标的方式确定承租人的招标行為流于形式，亦損害了其他參與競标人的權益。

案号：(2021)京02民終2444号

在北京市程錦賓館等房屋租賃合同糾紛二審案中，法院認為招标投标程序确定的是中标的結果，把中标等同于租賃關系成立是沒有依據的，中标人是否能夠簽訂租賃合同并實際使用租賃物，還要看租賃物上是否有優先承租權以及權利人是否行使優先承租的權利。優先承租權的核心權利是選擇權，即使昊天公司沒有中标，昊天公司仍可以按照中标的條件優先選擇繼續租賃。

案号：(2020)京0105民初45998号

在北京環宇公司與北京睿智公司房屋租賃合同糾紛一審案中，法院認為睿智公司在競價現場得知最高價後仍表示優先承租，此種情況下，環宇公司應在同等條件下與睿智公司締約，因此環宇公司的行為侵犯了睿智公司的優先承租權。

五、在流拍的情形下，承租人能否尋求優先承租權救濟？

司法裁判認為：流拍的情形下，如租賃雙方并未續簽租賃合同，承租人應及時退還租賃物。

案号：(2021)川20民終80号

在陳某、樂至縣房地産管理局房屋租賃合同糾紛二審案中，法院認為陳某作為承租方雖享有優先承租權，但因樂至房管局公開招租流拍，雙方并未訂立新的租賃合同。在此情況下，陳潔繼續使用案涉租賃門市無事實和法律依據。

謝玉方 律師

謝玉方，重慶百君律師事務所管委會委員、刑辯中心副主任、經濟犯罪法律事務部部長，在刑事辯護、企業合規、公司法律事務和刑民交叉等領域具有豐富的經驗。

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