在房地産市場中總有一些奇葩的存在，市場好的時候沒見怎麼漲，市場差的時候比誰都敢跌，在天津房地産市場中漢沽市場就是這樣的一個存在。不斷地刷新底線，挑戰認知，你以為我要深蹲，那我幹脆趴下給你看。

漢沽房價秀出了新下限

漢沽屬于天津濱海新區重要的行政規劃，調控四年以來，從2018年單價9字頭（9000元/平米以上）到2019年單價8字頭，再到2020年至今市場價格出現7字頭，四年的時間讓漢沽房價一下子回到“解放前”。雖然很多項目“猶抱琵琶半遮面”，多冠以“抵債房”、“包銷房”，且銷售上大多提示“房源僅此幾套”，但是明眼人都知道這些隻是一個“标準化的銷售說辭”。我們來看一下當前幾個降價的項目。

根據市場調研數據整理

持續降價的原因何在？

1、首要原因是供需嚴重失衡。漢沽市場幾個主力供應闆塊包括河西、河東、東擴區和漢管區（唐山飛地，位置漢沽屬于唐山戶口，購房客戶主要是漢沽本地人）在售樓盤15個，市場存量超過8000套，而漢沽年消化量在3000套上下，去化周期超32個月，遠高于天津市17個月平均去化周期。開發商為了争奪這塊不大的蛋糕隻能采取價格戰，這就是漢沽市場價格持續向下的根本原因。

根據市場調研數據整理

2、同時漢沽還面臨生态城闆塊降維打擊，漢沽區每年有大量客戶被生态城分流。生态城闆塊是當前濱海新區最強勢的闆塊，是中國和新加坡戰略合作樣闆區，經過十餘年的發展無論是市場形象、客戶認知和成交量都明顯領先于濱海其他區域。漢沽與生态城相鄰的結果是，生态城對漢沽形成了“虹吸效應”，客戶被大量分流，讓漢沽本來支撐不足的市場需求雪上加霜。

漢沽與生态城北部區域緊密相連

3、最後是人口呈現出流出态勢。漢沽産業基礎薄弱，無法形成對本區域人口的足夠粘性，最近幾年人口呈現出明顯的流出态勢。尤其是作為漢沽本地主要就業企業“天化”遷出後，雖然改善了環境，但是使得區域本來不寬的就業通道被關閉，難以避免的出現的人口的流失。正是由于上述幾個因素的疊加，促使漢沽房價出現了持續的下行，陷入當前的局面。

現在可以出手嗎？

回答這個問題，我們必須認真思考兩個問題：第一，漢沽的基本面未來會不會變的更差？第二，現在的價格到底值不值？

1、首先漢沽市場未來基本面怎麼樣？

漢沽在行政區劃上屬于濱海新區的重要組成部分，但由于位于濱海新區東北部邊緣，因此多年來濱海新區基建很少輻射到漢沽。但是應該看到中新生态城開發正在提速，尤其是當前生态城北部片區多個包括項目同時啟動，北部片區已經迫近漢沽，兩者之間地理界線正在逐漸模糊，這給了漢沽“融入濱海”機會。

生态城北部片區與漢沽緊密相連

正在修建的地鐵Z4線将穿過生态城抵達漢沽，未來Z4線主要功能将濱海新區“塘漢大”三區連接起來，這也将讓漢沽與濱海其他區域的通勤變的更為便捷。

地鐵計劃于2023年投入使用，将極大改善漢沽與濱海其他功能區的通勤

2020年6月投資額85億元的一汽豐田新能源分公司落戶生态城北部片區，占地面積196.97萬平米，項目一期預計2022年6月建成投産，該工廠東鄰漢蔡路，南鄰彩辰道，西臨玉砂道，從地理位置上看更靠近漢沽，這能夠帶來的好處是顯而易見的，解決就業、拉動消費還有産生實實在在的購房需求。

一汽豐田新能源分公司東側靠近漢沽漢蔡路

結論：通過以上的分析可以看到未來漢沽基本面不能說有多好，但至少不會比現在差。這是我們得出的第一個結論。

2、那麼我們在分析一下現在的價格到底值不值？

首先，經過連續幾年的價格調整，漢沽市場價格遠低于生态城的價格，且與生态城當前幾個闆塊形成一個明顯的價格梯度。當前漢沽區7000-8500元/平米的價格區間，相鄰的生态城北部片區11000-12000元/平米，生态城臨海新城（旅遊區）14000-15000元/平米，生态城中部片區17000-18500元/平米，當前漢沽與生态城闆塊形成3000-10000元/平米價差。

漢沽與生态城各闆塊形成明顯的價格梯次

其次，未來1-2年供需矛盾有望得到一定程度緩解。漢沽從去年到如今土拍市場極為冷清，基本沒有新增土地出讓，未來的1-2年主要以去化存量為主，屆時市場供需将得到一定釋放。

最後我們來總結一下，現在漢沽市場價格是不是已經進入底部空間了？相信沒人能夠給出答案。買房有時候就如同投資，你以為的底部也許“抄在了半山腰”，而成熟的投資者隻要順着未來大的價值趨勢走，從來不猜測市場的“頂部或者底部”。

作為漢沽市場而言，我們能夠判斷的就是區域随着連續幾年價格調整，泡沫和風險已經被大量的釋放，未來區域基本面也不會比現在更差。如果你是剛需客戶，在這個階段上車試錯成本較低，僅此而已。（全文完）

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