房地産年報如何看?今年的年報季，“三道紅線”與降負債成為房企大佬們讨論較多的熱詞之一，今天小編就來聊一聊關于房地産年報如何看?接下來我們就一起去研究一下吧!

房地産年報如何看

今年的年報季，“三道紅線”與降負債成為房企大佬們讨論較多的熱詞之一。

自從去年下半年出台“三道紅線”融資監管新規後，各大房企開始了主動降負債、降杠杆。如今，2020年已經收官，房企在降負債上展現一定成效，從三線全踩的“紅檔”、踩線兩條的“橙檔”降至踩線一條的“黃檔”，更有房企成功降至“綠檔”安全線。随着業績發布會的召開，各大房企對于未來降負債有哪些策略與目标？房企大佬們對于“三道紅線”又有哪些新鮮看法？

各大房企不同程度降檔“三道紅線”

去年下半年，“三道紅線”融資監管新規出爐，迅速引爆輿論，對于普遍高負債、高杠杆的房地産行業形成一定威懾力。

“三道紅線”即剔除預收款後的負債率不超過70%，淨負債率不超過100%，現金短債比不低于1。以有息負債規模為融資管理操作目标，“三道紅線”分檔設定為有息負債規模增速阈值，每降低一檔，上限增加5%。

具體來看，如果“三線”均超出阈值為“紅檔”，有息負債規模不得增加；“二線”超出阈值為“橙檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；“一線”超出阈值為“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；“三線”均未超出阈值為“綠檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。

“三道紅線”融資新規發布後，倒逼各大房企積極主動降負債、降杠杆。縱觀2020年各大房企财報，大部分房企在“三道紅線”上均有不同程度的降檔。

TOP10的房企中，融創中國從2019年末的三線全踩，連降兩檔至“黃檔”。截至2020年末，融創中國淨負債率同比下降76個百分點至96%，非受限現金短債比升至1.08，剔除預收款後的資産負債率降至78%。

綠地控股今年3月初曾表示，截至今年2月底，順利實現現金短債比超過1，“一條紅線”提前“轉綠”達标，整體由“紅檔”降至“橙檔”。

世茂集團、招商蛇口從“黃檔”降至“綠檔”。截至2020年末，世茂集團剔除預收款後的資産負債率為68.1%，淨負債率為50.3%，現金短債比1.16；招商蛇口剔除預收款後的資産負債率58.84%，淨負債率 28.81%，現金短債比1.23。

TOP10之外的大中房企中，佳兆業、中梁控股、雅居樂、中國奧園由“橙檔”降至“黃檔”，中國金茂由去年年中的“黃檔”降至“綠檔”。

相比2019年末，佳兆業2020年的淨負債率由144%降至98%，現金短債比由1.1提升至1.56，剔除預收款後的資産負債率降至70.3%；中梁控股剔除預收款後的資産負債率79.9％，淨負債率65.8％，現金短債比1.1。

截至2020年末，雅居樂剔除預收款後的資産負債率較2019年同期下降4個百分點至72%，淨負債率下降24個百分點至73%，非受限現金短債比為1.09，較2019年同期改善提升約0.3至達标。

當然，也有降負債壓力較大的房企，諸如富力地産，雖然負債指标調整，但是仍處于“紅檔”。截至2020年底，富力地産剔除預收款後的資産負債率為76.7%，同比下降2.8個百分點；淨負債率同比下降69個百分點至130%；非受限現金短債比為0.4，同比微增0.03。

現金短債比最易改善、資産負債率最難調整

具體分析“三道紅線”降檔中，達标最快是的現金短債比和淨負債率。

克而瑞研報稱，最易改善的現金短債比，僅涉及貨币資金和短期有息負債，一般來說，房企可通過加快資金回籠、适度調整債務結構的方式增加貨币資金和減少短期有息負債，快速改善該指标。比如，不少房企借助各大營銷節點加大折扣和營銷力度，促銷售、抓回款，最終成功降檔。

其次是淨負債率，主要涉及貨币資金、總有息負債和所有者權益，除了加快資金回籠，房企還可通過控制并降低總有息負債規模、擴大盈利增加權益等方式改善。

最難調整的則是剔除預收款後的資産負債率。截至2020年末，包括融創中國、佳兆業、旭輝控股、中梁控股、綠城中國、正榮地産、時代中國、中國奧園、雅居樂等房企的剔除預收款後資産負債率，仍超過70%的紅線。

綠城中國執行總裁耿忠強就曾表示，剔除預收款項後資産負債率的優化有一定的難度，但是綠城也處于向好的态勢，因為去年初這一指标值是73%。

“預收賬款的提升，考驗房企銷售、周轉、産品等多方面的綜合運營管控能力，非‘立竿見影’之舉，因此該指标的改善相對其他兩個指标而言所需時間更長。”克而瑞分析人士稱。

房企定下1-3年降至“綠檔”目标

值得一提的是，去年8月份，住建部曾召開重點房地産企業座談會，并指出形成了重點房地産企業資金監測和融資管理規則。據報道，參會的房企包括碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城等12家房企。

後續，有媒體報道稱，監管部門要求12家試點房企在2023年中前完成降負債目标。在各大房企召開的2020年度業績發布會上，其相關負責人也給出了降負債的時間表。

“按照監管要求，到2023年完成降負債目标，這給企業留了緩沖的空間，更有利于行業平穩過渡。”佳兆業首席财務官吳建新說，佳兆業在内部非常重視，下了苦功，預計到今年末“三道紅線”将全部達标。

綠城中國高層表示，目标是2023年進入“綠檔”。富力地産高層說，截至2020年末，富力地産庫存現貨有約600億元，未來将會積極變現，目标是在2021年的未來9個月會降1到2道紅線，到2022年底，“三道紅線”完全達标。

正榮地産董事會主席兼行政總裁黃仙枝在業績發布會上透露，争取明年上半年把三道線全部“轉綠”。中梁控股首席财務官遊思嘉稱，目前公司僅有一條紅線尚未達标，未來2-3年會逐步完成“三道紅線”降檔任務，成為“零踩線”房企。

時代中國董事會主席、執行總裁岑钊雄聲稱，一到兩年内會把剔除預收款後的資産負債率這條紅線解決掉。

中國奧園執行董事、聯席總裁陳志斌則表示，下一階段将通過促回款、調節奏、降成本，未來三年達到降低負債（每年不低于5%降幅）、增厚淨資産（年複合增長率在15%或以上），預計在2022年之前達成“三道紅線”目标。

從房企自身來說，積極降檔“三道紅線”不僅有利于降低自身的償債風險，對于後續的投資拿地等将形成資金緩沖。從行業來看，“三道紅線”是國家建立房地産長效調控機制的一部分，有利于降低行業杠杆率、防範系統風險。

中海地産行政總裁張智超表示，房企和金融企業的相關紅線政策，對于高杠杆發展模式進行抑制和規範，若幹年前可能有一些企業的發展依賴于高杠杆的模式，但到了目前，這種模式蘊涵一定風險，為了規範行業健康發展，在這個背景下出台了相應的政策，體現出國家對于房住不炒政策的全面性和系統性，有利于房地産行業長期、穩健發展。

新京報記者 段文平

編輯 武新 校對 賈甯

來源：新京報

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