奧特萊斯(Outlets)誕生于美國，迄今已有近一百年的曆史，最早就是"工廠直銷店"專門處理工廠尾貨。其英文OUTLETS原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商業中專指銷售過季、下架的名牌。歐美國家的奧特萊斯是選址遠郊的大型名牌折扣店，而在中國發展過程中逐步形成了一種“奧萊商業模式”，這種模式普遍是嫁接在商業地産之上的商業形态。

過去十年，奧萊特斯這種商業業态，在國内形成了投資開發熱潮，全國平均每年新開奧萊超過16家，增長率達31.6%。而近幾年國内奧萊項目開始放緩，2018年已下降至16.75%。（數據來自網絡）

據了解，截止2019年10月，全國已開業的商業面積≥1萬㎡的奧特萊斯共170多家，項目總體量超過1500萬㎡。以“奧特萊斯”來命名的項目及折扣賣場實際上達到400家以上。其中，近兩三年在西安開業的、未開業或擱淺的奧特萊斯項目累計超過10家。

當前，西安及周邊奧特萊斯市場究竟是什麼原因導緻“命名多、開業少”？

1:“類購物中心”的奧萊，運營成硬傷

近幾年，西安本土以世紀金花、開元商城、民生百貨及百盛為組團的傳統百貨商業逐漸走向低谷，為了尋求發展生機掀起了一股關店潮和并購熱；同時以賽格國際、SKP、中大國際（高新店）、大悅城、萬達ONE等為組團的一站式體驗式購物中心的異軍突起，使得西安商業競争十分激烈，不完全統計2018年初截止今天西安開業≥2萬平的商業體超過40家，出現井噴式開業，開店數量在全國省會城市中遙遙領先。

在商業日趨飽和的大背景下，一些原本規劃為購物中心的商業項目隻能另辟捷徑，尋求差異化，卻把購物中心等同奧萊，用奧特萊斯命名項目，把所有的希望都寄托在這個高大上的“洋名”上，在項目營銷及招商方面也許能達到一定效果，但業态落位始終跳不出購物中心的金箍圈，原以為改頭換面就可平安無事，沒想到開業後運營困難重重。

一方面是典型的吃喝玩樂購标配業态，成了标準的購物中心或服裝賣場，而非真正意義上的名品折扣業态，無法替代奧萊特斯的商品價格優勢和輻射能力；另一方無疑加劇了區域内的商業飽和度、加劇商業間業态的同質化、加劇了同一客群的分流，導緻運營艱難或被迫關店。

2:一線品牌少雜牌多，與商場同質

奧特萊斯業态的最大特征就是名牌折扣銷售。個别奧特萊斯由于為了迎合區域内的消費群體，幾乎很少看到名牌商品，即使有也僅僅是為了提升形象，以點概面。為了彌補業态品類或招商填鋪，不得不把眼光投放在二三線品牌或雜牌商品，雜牌占半壁江山，與普通的百貨商場如出一轍。

3:折扣力度較小，無價格優勢

奧特萊斯誘人的折扣無疑是吸引客流最大的因素。一些奧特萊斯雖然選址在遠郊，但商品價格并不便宜，折扣力度不明顯。往往在促銷活動時偶爾會低至1-5折，但實際上低折扣商品較少。大部分商品折扣都控制在6-8折，與購物中心或專賣店打折力度沒有拉開距離，甚至還沒有市區購物中心大型促銷活動時的優惠力度大，失去了價格優勢，客流必然逐步減少。因此個别奧特萊斯為了吸引客流，隻能增加娛樂、餐飲及兒童業态，來彌補商品價格帶來的不足。

4:輕資産奧萊衍生，有名而無實

由于國内商業地産及零售業發展日益成熟，消費更新換代步伐加快、市場競争愈演激烈，商業模式花樣百出，作為一些沒有實體商業開發運營經驗或實力欠佳的投資商越來越理性，絕對不做現金投入的合作。因此，輕資産商業是一個風險可控的模式，除了如萬達、新城等商業巨頭一邊做實體開發，一邊做輕資産，兩條腿走路，實現優勢資源互補，快速擴展市場。

而奧特萊斯市場出現很多怪象。有一個奧萊品牌斥巨資在甘肅打造了一家奧特萊斯标杆店，雖然具規模但不聚人氣，據了解開業兩年一直沒有盈利，卻仍然作為品牌輸出或輕資産的樣版，在各地拓展商業項目，隻做品牌輸出或輕資産複制，這無疑是無風險輕資産模式，能否成功還需理性考量。也有一些商業公司僅僅擁有一個奧萊的注冊商标，玩起“有名而無實”的奧特萊斯概念，尋求輕資産商業合作，我想還需三思而後行。

從市場上看，無論是品牌輸出還是輕資産的奧萊合作項目，大多數物業都存在這樣那樣的問題，對于這些自持不良商業物業的業主，變現或出售迫在眉睫，這就對一些輕資産商業公司提供了機會，用奧特萊斯概念炒作商業項目銷售或招商，但想真正落地開業完全沒有可能，即使勉強開業也屬于“類購物中心”的奧萊，難以存活。

5:高舉奧萊旗号賣商鋪，向擱淺推進

萬達當年提出的“隻租不售”才叫真正意義的商業地産，我一直認為這隻是萬達在不同時期的不同戰略而已，目前為止還沒有哪一家商業地産企業一平方物業都不賣，商業地産開發基本以銷售部分或全部物業平衡資金或短期盈利，但絕大部分由住宅開發轉向商業地産的企業都是奔着賣鋪更賺錢的想法去的，因此作為投資性産品的商鋪銷售形式就五花八門，市場上爛尾商業項目九成以上都是銷售出了問題，歸根是不重視策劃或用了不專業的策劃的結果。我認為對于商業地産，隻要把前策和營銷策劃做好了，商鋪銷售和招商就是水到渠成的事情。

近兩年，西安及周邊一時出現過很多奧特萊斯命名的項目，但基本都是爛尾或二次啟動打着奧特萊斯的旗号做銷售或招商，把奧特萊斯作為項目的最後一棵救命稻草。當然業界一些所謂的大咖說這叫做“商業品牌賦能，”但最終既沒有銷售好也沒有招來商，即使賣掉部分商鋪但給開發商留下後遺症，勞民财傷到頭來卻半途而廢，把項目推向擱淺的彼岸，隻能等待另一幫人來拯救。

其原因“打鐵還得自身硬”，對症下藥讓自己造血才是硬道理，如果項目本都失去造血功能隻依賴輸血賦能那死亡隻是時間上的問題，自身沒有造血功能一定是娘胎裡的病，對于商業項目而言就是前策出了問題，所以不是所有擱淺項目都可以通過品牌賦能挽救活。如果真的依賴品牌賦能就可以實現商業項目起死回生，那市場上一定不會出現爛尾或擱淺的商業項目。

總之，西安的奧特萊斯市場具有一定的發展潛力，但當前的奧萊商業整體氛圍欠佳，運營不溫不火。王府井奧萊、砂之船奧萊和今年開業的首創奧萊等具有一定規模和品牌知名度，但都處于成長階段，需要運營商不斷完善和培育，有望成為西北地區奧萊的标杆。

未來幾年，西安及周邊還會出現更多以奧特萊斯命名的項目，“命名奧萊項目多，落地開業少”的現象依然存在，必然會擱淺一些以帶動銷售商鋪為目的項目，也許會銷售很好卻招商擱淺，也許鋪滿開業卻運營失敗，真正能落地的也許隻有如王府井賽特奧萊、首創奧萊、砂之船等知名的成熟開發運營品牌的新項目。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!