現今，數字化技術的快速發展正在加速變革房地産行業傳統生态，冗長的産業鍊結構和各級分工紛繁複雜，倒逼着領域内企業需要不斷提高運營效率和降低運營成本，房地産企業已紛紛把目光聚焦在成本管理系統的搭建上！

那如何建立精簡高效的成本管理系統，提升成本管理的協同效率及強化成本業務的管控能力，是衆多房企提升自身競争力的必修課！今天小優就跟大家一起從成本管理中存在的問題、成本管理的關鍵點及成本管理系統搭建架構三大方面去探索房企的降本增效之路！

一、成本管理主要存在哪些問題？

成本管理存在于房地産企業土地獲取、設計、招标采購、施工、銷售、成本核算及考核的各個開發鍊條與管理環節，主要存在的成本管理問題包括：

1、土地獲取缺乏項目可行性分析

即房地産企業在拿地前對地塊情況、土地規劃條件等缺少必要的評估調研和可行性分析，存在高價拿地等現象，從而造成土地成本比同地區周邊樓盤高，并最終拉升了項目的完工成本和銷售成本。

2、規劃設計不合理

項目規劃設計階段的設計方案主要由設計供應商來實施，較少有工程、銷售、成本等多部門共同進行成本的總體策劃研讨，容易造成設計不合理，出現不必要功能沒有有效縮減,使用材料成本過高等情況，使設計階段超出原有設計成本限額。

3、工程施工管控不到位

在施工階段面臨的設計變更較為頻繁，而這些變更并未經過較為嚴格的成本測算、變更造價簽認以及統計分析，從而項目在施工過程因設計變更而增加了成本支出。

其次是當前多數房地産企業的現場簽證都是做完後才進行審批，加上事前也沒有書面确認資料，從而使得施工過程中的現場簽證成本很難控制。

最後是在材料采購過程中，由于缺乏較為全面的市場信息數據庫做支持，材料采購價格存在偏高等問題，從而造成項目施工成本的增加。

4、成本核算停留在成本反映階段

财務及合同管理部門對開發項目的成本管理隻是停留在成本的反映階段。無法分析實際發生的成本是否合理,是否超出本階段的成本控制目标。

成本管控及考核措施缺失或流于形式,不能發現開發過程中成本是否偏離預定目标并采取糾偏措施,導緻成本最終超标。

各個部門不能很好地明确自己的責任,企業長時間無法形成有效的成本控制管理方式,導緻成本管理水平停滞不前,成本費用居高不下。

二、成本管控的關鍵點有哪些？

結合房地産企業成本管理中存在的問題，分析總結出房企成本管控的四大關鍵點：

1、規劃設計階段的成本管控關鍵點

土地成本分析把控；

設計階段的不同開發方案對成本的影響

房地産項目在勘察設計、工程施工、監理以及甲供材等環節招标對成本的影響。

2、項目施工階段的成本管控關鍵點

保證施工合同的按期保質執行，防止出現工期延誤而産生的誤工成本；

施工方案變更可能帶來的人力、工程物資等成本支出的增加；

施工過程中的材料采購成本、材料領用回收措施不完善而産生的成本浪費等。

3、項目竣工驗收階段的成本管控關鍵點

項目竣工結算書的價格審核是項目工程造價的重要依據，同時也是項目成本歸集計量的基礎數據；

成本的歸集核算是否全面完整決定着工程結算成本的真實性。

4、資金成本的管控關鍵點

融資成本的管控；

資金使用過程中管理不善造成流動性不足而産生的資金使用成本。

三、成本管理系統架構如何搭建？

依據成本管控的四大關鍵點，搭建起完善的成本管理系統，主要可從目标成本管理體系、責任成本體系以及動态成本管理體系三大體系維度構建成本管理的流程與制度。

1、目标成本管理體系

目标成本是指在不同階段根據現有信息所制定的項目開發成本計劃。

主要根據項目的設計特點、選材用料标準、财務利潤要求和類似樓盤的成本經驗，測算項目的單方建築安裝成本。然後根據項目特點和公司拟分包思路，明确各分包工程承包範圍及其相互搭接關系，将單方建築安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位成本，檢讨是否與選材用料标準吻合，如不吻合，調整有關要求或标準。

由于目标成本的市場化，所以在制定目标成本時除了要參照曆史數據外，很重要的一點是要随時了解市場，同時成本的測算一定要與項目的定位檔次相匹配。

2、責任成本管理體系

目标成本制訂以後一定要将成本逐項分解到部門，并建立控制的标準。

在制訂目标時，要按細項列出清單并劃分責任部門，通常建造成本按發生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任範圍。對多個部門承擔責任的可以按權重進行分解。

從項目成本的構成看，一般包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和财務成本，每一個子項都可以找到責任部門。

3、動态成本管理體系

由于市場千變萬化，存在着很多不可預見的因素，因此，必須對整個成本過程進行動态管理，必須建立起詳細且可操作強的動态成本信息系統以及保持動态的監控。主要措施有以下三步：

其一是建立起動态成本台帳，确保各部門發生的成本能及時反映出來。

其二是确保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設計變更、簽證管理及顧客變更，因此必須建立起完善的設計變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動态成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴格執行是基本的保障。

其三是必須在各階段對動态成本進行分析和總結，必要時及時調整目标成本管理體系，真實反映成本控制現狀。

以上三個體系是構建成本管理系統的基本架構，要完善房地産企業的成本管理，需先搭建上述的基礎管理體系架構，逐步積累成本控制要點并完善成本數據信息庫，再結合公司的戰略角度優化成本結構。從而實現企業降本增效保利潤的目标。

成本管理數字化服務商選擇

為實現成本管理系統的快速搭建及有效施行，房地産企業往往需要尋求領域内成熟的數字化服務商結合企業自身特點制定成本管理解決方案并搭建起精簡高效的成本管理系統，競優軟件憑借着完善的成本數字化管控方案，有幸與中海、旭輝、龍光等上千家标杆企業合作，成功為其搭建獨具企業特色的成本管理系統。

競優成本解決方案深谙房企成本管理痛點并結合成本管理的關鍵點，從目标成本合約規劃、産品成本、動态成本三大成本實時管控，聚焦合同簽訂、洽商變更、付款申請、合同結算四大場景，貫通建設單位、設計單位、施工單位、監理單位、供應商五大角色，全周期覆蓋成本管理，實現目标成本在線測算、實時超支預警、多維度沉澱成本數據……

為房企迅速搭建起成本管理系統總體架構，再結合企業實際情況快速定制出高适配企業成本管理需求的成本管理系統，有效解決成本管理難題，提升成本管理效益。真正實現企業降本增效穩健發展。

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