引言：

房屋買賣中，經常會聽到滿五唯一、買家承擔全部稅費等詞彙，這些都涉及房屋買賣所需要繳納的各種稅，這些稅比較複雜，特别容易混淆。本文就來梳理一下二手房房屋買賣中涉及的各種稅。

因個人從開房商處購買的一手房，買方隻涉及契稅和印花稅，相對比較簡單，而房地産開發公司涉及的各種稅又比較複雜，自有專業的人員去操作，本文隻涉及二手房屋買賣。

案例|困擾：

張三于2016年1月1日出資300萬元在北京市通州區購買了一處房屋，房産證上記載的建築面積是89.99平米，該房屋是張三家唯一住房。2022年1月5日，張三将該房屋以450萬元的價格賣給李四。

問題：

2022年的房屋買賣中，張三和李四分别需要繳納哪些稅？繳納多少？

案例|解讀：

房屋買賣，買賣雙方均需要交稅。其中，賣方/轉讓方/賣房人涉及個人所得稅、增值稅、附加稅、土地增值稅和印花稅，買方/受讓方/買房人/購房人涉及契稅和印花稅。

一、賣方所涉稅種

（一）個人所得稅

個人出賣房屋，屬于财産轉讓，需要就“财産轉讓所得”按20%的稅率繳納個人所得稅。财産轉讓所得是指賣房收入減去房産原值和合理費用後餘額，房産原值是購房的成本，合理費用是指實際發生的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等。如果有财産轉讓所得，就意味着賣房人賺錢了，就賺錢部分，賣房人應繳納20%的個人所得稅。如果沒有财産轉讓所得，則意味着賣房人虧錢了，自然也就無需繳納個人所得稅。

房産原值和合理費用均需要提供相應的憑證以供稅務機關核實，相關憑證包括購房合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證等。如果賣房人無法提供相關憑證，稅務機關在契稅征檔案中也查詢不到上次的交易費用，那麼稅務機關就沒辦法确認賣房人賺了多少錢，這時候就适用核定征收，根據賣房收入的1%-3%來核定征稅。目前，大部分省份從促進房産交易的角度考慮，均适用1%的征收率。

有些情況下，賣房人不提供相關憑證，适用核定征收率可以很好地節省稅負。但在虧錢的情況下，如果無法提供相關憑證，則有可能會增加稅負。

關于個人所得稅，國家給予了一些稅收優惠，日常聽的比較多的就是“滿五唯一”。“滿五唯一”的意思是個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征個人所得稅。5年的起算時間以産權證和契稅發票上的時間确定，哪個早就以哪個為起算點。

此外，繼承/遺贈，離婚析産，将房産無償贈與近親屬或撫養人/贍養人的，也免征個人所得稅。

（二）增值稅

賣房人轉讓自建自住的房屋的免征增值稅，這一種情形比較少見，我們主要讨論出賣購買所得房屋的情形。

賣房人出賣的房屋持有不滿2年的，應按收入的5%繳納增值稅。這裡的收入是不含增值稅的收入，如果收入中包括增值稅的，需要先進行價稅分離。比如案例中，張三賣房收入是450萬元，價稅分離後，不含稅收入應為450÷（1 5%）=428.5714萬元，增值稅為428.5714×5%=21.4286萬元。

賣房人出賣的房屋持有已滿2年的，除北上廣深外的其他地區，免征增值稅。北上廣深地區的政策是，如果出賣的房屋是普通住宅的，同樣免征增值稅，如果出賣的房屋是非普通住宅的，則要用收入減去成本後的差額，适用5%的稅率計算增值稅。非普通住宅的标準有很多，包括容積率、購房價款等，但最好記的就是看面積是否超過144㎡，未超過的屬于普通住宅，超過的則有可能不普通，具體可咨詢下當地的房管部門。

（三）附加稅

附加稅是大家習慣性的稱呼，目前我國并沒有叫“附加稅”的稅種。附加稅是指城市維護建設稅、教育費附加和地方教育稅附加。顧名思義，附加稅是依附性的稅，計算基數就是需要繳納的增值稅數額，不需要繳納增值稅時，也就不需要繳納附加稅。

城市維護建設費的稅率有三檔，納稅人所在地在市區的，稅率為7%，在縣城、鎮的，稅率為5%，在其他地方的，稅率為1%。教育費附加費率一般為3%，地方教育費附加費率一般為2%。因計算基數是應繳納的增值稅，計算基數比較低，所以附加稅相對比較少。比如，案例中的張三，應交增值稅5.7143萬元，城建稅即使按7%計算，附加稅總額也隻有21.4286×（7% 3% 2%）=2.5714萬元。

（四）土地增值稅

個人出賣住房的，免征土地增值稅。個人出賣非住房的（如商鋪），則需要繳納土地增值稅。土地增值稅比較複雜，大部分人轉讓的又都是住房，所以關于土地增值稅的内容不再展開。

（五）印花稅

買賣房屋需要按“産權轉移書據”貼花，稅率為萬分之五，計算基數是房屋買賣合同總金額。如果合同中房屋價款和增值稅是分離的，計算基數就不包括增值稅，否則，就要包括增值稅。

二、買方所涉稅種

（一）契稅

契稅是買房人要交的稅種，稅率為3%-5%，各省有自己的規定，房屋性質不同稅率也會不同，對于住房來說，大多數省份規定的稅率都是3%。契稅的計算基數是不含增值稅的購房總價。關于契稅的具體政策為：

買房人購買的房屋是家庭唯一住房的，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

買房人購買的是家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。對于北上廣深地區的買房人，則第二套房即适用3%的稅率。

買房人購買的是第三套及以上住房的，适用3%的稅率。

此外，買房人首次購買公有住房的，以及離婚析産、繼承等情形，免征契稅。

（二）印花稅

印花稅是買賣雙方都要繳納的稅種，買方需要繳納的印花稅與賣方一樣。

提示|建議：

房屋買賣，是涉及個人所得稅、增值稅、印花稅、契稅等多個稅種的，交易雙方在交易中，要充分考慮稅務的影響。把稅務因素考慮進去，才能真正算清得失。

法規|依據：

1、《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》

三、納稅人未提供完整、準确的房屋原值憑證，不能正确計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度内确定。

2、《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發(2007)33号）

三、根據《财政部、國家稅務總局、建設部關于個人住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（财稅字〔1999〕278号）的規定，個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。

（一）上述文件所稱“自用5年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。

1.個人購房日期的确定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋産權證上注明的時間，依照孰先原則确定；個人購買的其他住房，以其房屋産權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則确定。

2.個人轉讓房屋的日期，以銷售發票上注明的時間為準。

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市範圍内納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

四、《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅的有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108号）第三條所稱“未提供完整、準确的房屋原值憑證”，是指納稅人不能提供房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，均應按照核實征收方式計征個人所得稅。

3、《國家稅務總局關于個人取得房屋拍賣收入征收個人所得稅問題的批複》（國稅函〔2007〕1145号）

根據《國家稅務總局關于加強和規範個人取得拍賣收入征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2007]38号）和《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108号）規定精神，個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，其房屋原值應按照納稅人提供的合法、完整、準确的憑證予以扣除；不能提供完整、準确的房屋原值憑證，不能正确計算房屋原值和應納稅額的，統一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。

4、《财政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（财稅〔2016〕36号）

五、個人将購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人将購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策适用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

個人将購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人将購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人将購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅适用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

5、《關于調整房地産交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》（财稅(2016)23号）

一、關于契稅政策

（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

劉旭旭律師

2022年4月25日

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