中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（财法字【1995】6号）：

第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：　　（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。第九條　納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地産的，其扣除項目金額的确定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建築面積計算分攤，也可按稅務機關确認的其他方式計算分攤。第九條 納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地産的，其扣除項目金額的确定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建築面積計算分攤，也可按稅務機關确認的其他方式計算分攤。（本條款失效）

土地增值稅宣傳提綱（國稅函發【1995】110号）：

（一）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。（條款失效，無具體注明）

關于廣西土地增值稅計算問題請示的批複（國稅函【1999】112号）：

你局《關于轉讓土地計算土地增值稅問題的請示》（桂地稅報[1999]17号）文收悉。對來文請示的《土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第九條“納稅人成片受讓土地使用權後，……可轉讓土地使用權的面積占總面積的比例分攤”中“總面積”的含義，現答複如下：根據土地增值稅立法精神，《細則》第九條的“總面積”是指可轉讓土地使用權的土地總面積。在土地開發中，因道路、綠化等公共設施用地是不能轉讓的，按《細則》第七條規定，這些不能有償轉讓的公共配套設施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉讓土地的增值額時，按實際轉讓土地的面積占可轉讓土地總面積來計算分攤，即：可轉讓土地面積為開發土地總面積減除不能轉讓的公共設施用地面積後的剩餘面積。

關于印發《土地增值稅清算鑒證業務準則》的通知（國稅發【2007】132号）：

第三十條 取得土地使用權支付金額的審核，應當包括下列内容：　　（一）審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一緻。　　（二）如果同一土地有多個開發項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正确。　　（三）審核取得土地使用權支付金額是否含有關聯方的費用。　　（四）審核有無将期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形。　　（五）審核有無預提的取得土地使用權支付金額。　　（六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額是否存在明顯異常。

第三十一條 土地征用及拆遷補償費的審核，應當包括下列内容：　　（一）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常。　　（二）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關賬目核對。　　（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發的相關扣除項目，是否按稅收規定扣除。

國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發【2009】91号）：

第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：（一）同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正确。（二）是否存在将房地産開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。（三）拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函【2010】220号）：

五、房地産開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題　　房地産開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題　　（一）房地産企業用建造的本項目房地産安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地産開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006] 187号）第三條第（一）款規定确認收入，同時将此确認為房地産開發項目的拆遷補償費。房地産開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地産開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006] 187号第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。　　（三）貨币安置拆遷的，房地産開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。房地産企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題

四、房地産開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

關于土地增值稅清算問題的公告（北京市地方稅務局公告2010年第2号）：

一、房地産開發企業逾期開發繳納的具有土地閑置費性質的支出，均不得扣除。

關于發布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》的公告（北京市地方稅務局公告2016年第7号）：

第三十三條 除本規程第三十二條規定的原則外，扣除項目金額應符合下列規定：（一）納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”準予扣除。對納稅人因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。（二）土地征用及拆遷補償費：

1.納稅人用建造的本項目房地産安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187号）第三條第（一）款規定确認收入，同時将此确認為房地産開發項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187号）第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

關于土地增值稅和契稅若幹具體政策的公告（青島市地方稅務局公告2015年第2号）：

一、關于土地成本與其他房地産開發成本的歸集分攤開發項目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，應當分别計算土地增值稅增值額和增值率，主要成本按照下列原則和方法計算分攤：

（一）土地成本土地成本，即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（一）項“取得土地使用權所支付的金額”和第（二）項房地産開發成本中的“土地征用及拆遷補償費”。土地成本按照普通住宅與非普通住宅可售建築面積比例計算分攤。如果開發項目中同時包含别墅和其他多層、高層建築的，應先按照别墅區的占地面積占開發項目總占地面積的比例，計算别墅區應分攤的土地成本；對剩餘的土地成本，按照剩餘普通住宅與非普通住宅可售建築面積比例計算分攤。開發項目中既包含多層、高層建築又包含的聯排别墅、合院式别墅、單體商業服務建築等獨立占地建築，土地成本可比照别墅，按照前款規定處理。【全文廢止（本公告自2015年6月5日起施行，有效期至2019年12月31日）】

關于發布《房地産開發項目土地增值稅管理辦法》的公告（青島市地方稅務局公告2016年第1号）：

（一）土地征用及拆遷補償費，是指土地征用和拆遷過程中發生的各項費用，包括土地使用費、農作物補償費、危房補償費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。拆遷補償費必須是真實發生并實際支出的。支付給被拆遷人的拆遷補償費應與拆遷（回遷）合同、支付憑證和個人簽收花名冊或簽收憑據一一對應。

關于修訂《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》的公告（山東省地方稅務局公告2017年第5号）：

第三十一條 土地增值稅扣除項目金額的确認：（一）取得土地使用權所支付的金額。　　1.納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。2.納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定交納的有關費用，包括為取得土地使用權所支付的契稅。

（二）房地産開發成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。在房地産開發期間，按政府規定繳納的與房地産開發項目直接相關的政府性基金和行政事業性收費，計入開發成本。　　1.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附着物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。　　（1）拆遷補償費。拆遷補償費應當是真實發生和實際支出的，支付給被拆遷人的拆遷補償、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑據應當一一對應。　　（2）拆遷安置費用的計算。

　　①房地産開發企業用建造的本項目房地産安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照本辦法第十五條規定确認收入，同時計入房地産開發項目的拆遷補償費。房地産開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地産開發企業的補差價款，應當抵減本項目拆遷補償費。　　②房地産開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按本辦法第十五條規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。　　③貨币安置拆遷的，房地産開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

文章所分享内容，均來源于《數字稅務——土地增值稅清算數字化實踐及案例》，想要獲取更多詳細内容可後台私信我。

序言：求索現實，啟發未來

第一章 土地增值稅基礎概述

第一節 土地增值稅清算數字化趨勢簡述

第二節 土地增值稅清算相關制度規定

一、 土地增值稅清算相關制度規定簡述

二、 土地增值稅清算行為關系

三、 土地增值稅清算條件

第二章 土地增值稅對房地産企業的影響

第一節 土地增值稅對企業利潤的影響

第二節 土地增值稅引導房地産行業正當經營

第三節 土地增值稅影響企業調整經營模式

第四節 土地增值稅促使房地産企業數據規範度提升

第三章 土地增值稅清算現狀

第一節 稅務機關的征管現狀

一、 土地增值稅管理質量不斷提升

二、 稅務機關土地增值稅清算存在難點和問題

三、 政策存在争議執法風險大

第二節 企業土地增值稅清算存在的問題及風險

一、 納稅人避稅手段多樣化

二、 企業賬務不規範會計核算失真

第三節 中介機構參與清算

一、 政府購買中介服務

二、 土地增值稅清算鑒證服務

三、 咨詢服務機構在土地增值稅中的作用

第四節 财政、審計部門監督土地增值稅征收

第四章 土地增值稅清算數字化的發展趨勢分析

第一節 稅務機關開展土地增值稅清算數字化的曆程

一、 稅收現代化發展的要求

二、 稅收數據環境存在的問題及解決建議

三、 土地增值稅清算數字化建設的必要性

第二節 中介服務機構在大數據環境下的發展機遇

第三節 企業數字化轉型的需要

一、 适應财稅政策的變化，以數字化技術掌握财稅新政

二、 稅務局數據監管，促進企業财稅數據規範化

三、 大數據環境在企業稅務管理同樣适用

第五章 土地增值稅清算數字化實踐

第一節 土地增值稅清算的數字化模式概述

第二節 土地增值稅清算數字化平台的構建

一、 企業服務平台的主要功能及作用

二、 稅務管理平台的主要功能及作用

三、 數據處理平台的主要功能及作用

第三節 數字化平台的業務應用流程與工作原理

一、 業務應用流程

二、 數字化平台的工作原理及應用舉例

第四節 數字化清算工作的全景示例

一、 數據準備

二、 數據分析

三、 案頭分析

四、 案件結論

第五節 各地開展土地增值稅清算數字化應用案例

一、 泊頭市局“四步走”紮實推進土地增值稅清算工作

二、 張家口市橋東區稅務局積極開展土地增值稅清算工作

三、 青縣局“五注重”積極做好土地增值稅清算工作

四、 東陽：房地産稅收一體化管理取得新成效

第六節 數字化清算平台特點總結

一、源泉控管，科學預測

二、指标核算，涵蓋全面

三、疑點指引，有據可循

四、流程标準，高效透明

五、效率提升，難度降低

六、遵循法規，管理健全

七、客觀監督，服務互信

第六章 信息技術在數字化清算中的應用

第一節 數字化清算業務環節下的技術應用要點

第二節 信息技術要點應用場景實例

一、 數字化清算中地理信息類應用實例

二、 數字化清算中可視化技術應用實例

三、 數字化清算人工智能應用實例

四、 移動互聯使得清算資料采集降本增效

五、 區塊鍊技術将逐步在房地産行業稅收管理應用

第七章 土地增值稅清算審核方法及案例解析

第一節 基礎資料的審核及案例

一、 基礎資料的審核思維導圖

二、 土地出讓合同審核方法及案例

三、 國有土地使用權證、立項批文、建設用地規劃許可證審核内容

四、 建設工程規劃許可證、測繪報告審核内容

五、 建築工程施工許可證、竣工驗收報告審核内容

第二節 收入的審核方法及案例

一、 收入審核思維導圖

二、 收入的審核方法和内容

三、 審核常見疑點及案例

第三節 土地成本及拆遷補償費的審核方法及案例

一、 土地成本審核思維導圖

二、 土地成本的審核方法及案例

三、 土地征用及拆遷補償審核思維導圖

四、 土地征用及拆遷補償審核内容及案例

第四節 前期工程費的審核方法及案例

一、 前期工程費審核思維導圖

二、 審核方法和内容

三、 常見審核疑點内容及案例

第五節 建築安裝工程費的審核方法及案例

一、 建築安裝工程費的審核思維導圖

二、 審核方法和内容

三、 常見審核疑點及案例

第六節 基礎設施費的審核方法及案例

一、 基礎設施費的審核思維導圖

二、 審核方法和内容

三、 常見審核疑點及案例

第七節 公共配套費的審核方法及案例

一、 公共配套費的審核思維導圖

二、 審核方法和内容

三、 常見審核疑點及案例

第八節 開發間接費的審核方法及案例

一、 開發間接費的審核思維導圖

二、 審核方法和内容

三、 常見審核疑點及案例

第九節 開發費用及稅金的審核方法

一、 開發費用審核思維導圖

二、 審核方法和内容

三、 常見審核疑點及案例

四、 稅金及附加的審核思維導圖

五、 稅金及附加審核方法和内容

六、 常見審核疑點及案例

第八章 政策法規

第一節 清算單位

第二節 清算條件

第三節 收入的确認

第四節 土地成本及拆遷補償費的審核

第五節 開發成本審核

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