■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

在農村宅基地制度改革、“三權分置”和盤活利用閑置宅基地與房屋等新趨勢的影響下，一些腦筋活泛的農村村民又開始打起了變相出售宅基地上房屋給城裡人的主意，類似的糾紛在征拆實務中也持續出現。

不過在明律師要強調的是，盤活利用也好，三權分置也罷，都不是官方“放開”宅基地上房屋買賣的信号，更不是所謂“小産權房”轉正的苗頭。

出售宅基地上房屋給城裡人，仍是無争議的違法行為，嚴重者甚至會觸犯《刑法》，面臨蹲監獄的結局。

據悉，海南省三亞市農業農村局日前發布《關于嚴禁非法買賣、流轉農村宅基地的通告》，明确指出嚴禁非法買賣農村宅基地，嚴禁錯誤解讀宅基地制度改革試點的相關政策文件。

也就是說，“盤活利用”絕非違法出售宅基地及其上房屋，而是在符合國土空間規劃的前提下，對長期無人實際居住使用的閑置的宅基地上房屋以出租方式盤活利用，而非任何形式的出售行為。

《通告》中明确強調，農村宅基地屬于農民集體所有，集體經濟組織成員享有宅基地資格權、使用權，禁止城鎮居民到農村非法買賣、流轉宅基地建造房屋或購買“小産權房”。

集體經濟組織成員非法買賣、流轉農村宅基地及房屋的，由所在集體經濟組織依法取消該成員宅基地申請與使用的權利，由此所産生的任何後果由買賣雙方自行承擔。

根據各地所掌握的政策尺度及各級法院的司法裁判，在明律師想提示廣大農民朋友以下幾點：

其一，出售宅基地上房屋即視同對宅基地使用權的出售，不存在隻出售了房屋，而未涉及宅基地使用權一說。故此，無論購房合同約定的是出售宅基地使用權，還是宅基地上房屋的所有權，其都是非法、無效的。

《民法典》第357條規定，建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施占用範圍内的建設用地使用權一并處分。

其二，宅基地上房屋僅允許在本集體經濟組織成員間轉讓，無論是城鎮戶籍居民還是其他村、鎮的農村戶籍村民，均不得以購買方式取得宅基地使用權或者房屋的所有權。

在宅基地制度改革試點中，一些地區将“村集體内部轉讓”擴大至“縣域内轉讓”，這需要有明确的政策文件作為依據。在未有此類試點的地區，農民對農民的出售也是不被允許的，其房屋買賣合同仍會被視為無效。

其三，宅基地上房屋在本村内轉讓，應當按照當地縣（區）政策規定，先退出将宅基地使用權交回給村集體，再由村集體根據本集體經濟組織成員的建房需要妥善分配。未經村集體、鄉鎮政府表決、批準的私下交易，存在較大的法律風險，且可能無法完成不動産權登記的變更，受讓者在權利上存在嚴重瑕疵。

也就是說，本村成員間也不是想轉讓宅基地上房屋就可以随便轉讓的。當初批地要經由村集體和鄉鎮街道的許可，如今要轉讓也同樣需要得到相應的許可。

其四，非法出售自家的宅基地院落若獲利巨大，可涉嫌觸犯非法轉讓土地使用權罪，面臨刑事責任的追究。

出售自家的宅基地上房屋、院落空地，鬧大了可不僅僅是違法行為，而是會涉嫌犯罪。《刑法》第228條規定，以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金；

情節特别嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。

而根據該罪名的立案标準，非法轉讓土地使用權違法所得數額在五十萬元以上的就會被追究刑事責任。

在日前海南省儋州市通報的一起案件中，被告人曾某某為牟取非法利益，違反土地管理法規，花費700元将位于儋州市xx鎮x村自家的老瓦房、自留地等共計2.343畝土地平整，将土地設計規劃成8米×15米、8米×16米不等面積的宅基地，并對外宣傳有宅基地出售，且可以蓋房子。後陸續将規劃後的宅基地出售給本村集體組織成員以外的人，從中獲利157萬餘元。

最終，其被當地法院以非法轉讓土地使用權罪判處有期徒刑3年3個月，并處罰金90000元。

在明律師最後要提示大家的是，宅基地上房屋出售因其自始不具有合法性，而很容易引發各類複雜的财産糾紛。

尤其是在涉案房屋面臨拆遷騰退時，購房者和原宅基地使用權人的權益都難以得到法律的保障，隻能是由法院根據個案情況酌情判決利益分配比例，很可能判下來的結果雙方都難以滿意。

此外需要強調的是，所謂“7:3”的補償利益分配比例一說隻是針對曆史遺留形成的宅基地上房屋交易問題，若是明目張膽地在近幾年間售賣宅基地上房屋，補償利益還能否落袋在購房者、宅基地使用權人頭上可就不好說了。

如前所述，海南省三亞市明确要取消該成員的宅基地申請與使用權利，這裡面的後果可不是買賣雙方所能承擔得起的。

一個起碼的邏輯在于，任何人都不應從其違法的行為中獲益，那麼雙方利益均受損或許就是通過拆遷騰退解決宅基地上房屋買賣遺留問題時所難以回避的現實了。

故此，對于農民朋友而言，牢牢攥緊自家的宅基地上房屋，住就好好住，不住就争取在村集體、鄉鎮街道的統一政策指引下參與盤活利用，始終把宅基地的“資格權”握在自己手裡，這或許才是宅基地制度改革下最優的選擇。

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