去年以來,六中本部、南浦實驗、二中的學區房行情,走出了令人咂舌的漲幅。
單六中學區小面積,從去年6月的約170萬漲到了現在的250萬左右。
南浦實驗的七區鳳凰小面積,從去年7月的約112萬漲到了現在的180萬左右。
瓦小二中的墨鬥小區70多方的房源,從去年7月的約34000元/㎡漲到了現在39000元/㎡左右。
不僅價格上漲,學區房成交量也在不斷放大,從這些年成交的數據可以看到,每年二手房成交高峰都出現在3-4月份,而這2個月份正是學區房集中成交的月份。
頭部學區房已經發瘋,那麼選擇肩部的十二中是不是一個更好的選擇?十二中去年以來有漲嗎?現在是入手時機嗎?
溫十二中
02溫十二中創建于1979年,現全稱“溫州市教育教學研究院附屬學校教育集團學院路分校”。2003年9月遷址學院西路(原溫州大學校址内)成為“大學校園裡”的初級中學,得天獨厚的獲得了大學校園的諸多硬件配置。
溫十二中2019年被溫州中學錄取30人,溫州二高錄取35人(數據來自學校所屬教育集團公衆号)。根據第三方消息估算2019年畢業生大約近500人左右。
東:車站大道單号(錦繡路口始至學院路口止)-學院中路雙号(惠民路止)-惠民路單号(學院中路至黎明中路);
南:錦繡路雙号(車站大道至飛霞南路口,加橋兒頭住宅區、含錦繡路單号709号至1053号);
西:飛霞南路雙号(錦繡路至馬鞍池東路口)-大南路雙号;
北:黎明中路單号(惠民路口始)-黎明西路-人民東路單号;
12中學區政策比較友好,一般情況下,隻用在報名截止時間前,在學區内購入20平方米以上的房子,并完成戶口遷入,即可當年就讀。
同時整個學區非常大,老房子,次新房,豪宅都可以選擇。如果選擇單十二中,比如雙井頭這樣的老房子。目前價格并不低,大約單價在22000元/㎡左右,和去年相比,輕微上漲了1000元/㎡左右。
從市場上看,支撐這部分單學區老房子價格的主要因素并不是十二中學區,而是它們的拆遷預期。
真正買十二中學區房的客戶,更多的會把目光投向蒲鞋市小學--十二中雙學區,或者城南小學--十二中雙學區。下面我們就重點看看這兩個雙學區的情況。
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城南小學總校學區
A、飛霞南路以西,東:飛霞南路,南:荷花路,西:大南路北:人民東路
B、飛霞南路以東,東:黎明西路263弄(含黎明新村1幢、3幢),南:黎明西路263弄段河道—南站公寓—飛霞南路918弄,西:飛霞南路北:黎明西路
城南小學總校學區的小面積老房子房源,主要集中在人民東路附近的東信大樓、中僑大樓、朝霞大樓、朝陽大樓以及花柳塘等小區。
政策方面:新購房建築面積在20平方米以上、60平方米之内的,必須達到居住三年以上。(就是20-60平方的要提早3年買,60平方的以上房東當年沒有孩子入學的情況下,在入學報名前可以當年買當年讀)。
在十二中學區所覆蓋的幾所小學中,城南小學是口碑較好且沒有預警的小學,60㎡以上大多可以當年買當年讀。所以城南小學成了,很多臨時起意,想買這個區域學區房購房者的首選。
價格方面,目前單價約在23000-28000元/㎡,相比去年大約有1000-2000元/㎡的上升。幅度已然不小,但和六中、南浦相比,是小巫見大巫了。
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蒲鞋市小學龜湖總校學區
東:民航路;南:錦繡路;西:龜湖;北:學院西路及橫河南新村、橫河北新村、城中景園。
蒲鞋市小學龜湖總校學區的主要房源,集中在蒲鞋市新村、金絲橋小區、港航小區、橫河南、橫河北等小區。
政策方面:蒲鞋市小學龜湖總校是有三年讀一戶的限制。也就是同一套房産三年内隻能有一戶家庭子女就讀同一所學校。(房東要是有孩子當年讀了這個學校,三年内這戶以外的孩子就不能再讀這個學校,要等三年後才能入校就讀,就是買了60平方以上的也要等3年)
同時蒲鞋市小學龜湖總校目前還在預警中,就是2019年3月31日之後購置房産且符合條件的申請入學對象,按照房屋所有權證取得時間先後順序接收入學;其餘對象按相對就近原則分流到有空餘學位的周邊學校。
意思就是,現在買60平方以上學區房,也不一定能在當年入學,根據購買先後入學,滿了就會被分配到附近其他學校。
這樣入學的不确定性就大大增加,而區域内蒲鞋市小學和城南小學口碑基本相當。在價格相差不大的情況下,可能會有較多的購房者,傾向選擇城南小學,畢竟買了就确定能入學。
這樣導緻城蒲鞋市小學學區房價格稍微低于城南小學。相比去年大約也是1000-2000元/㎡的漲幅。
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04十二中學區為什麼沒有六中、南浦、二中漲的快?
主要還是在中考成績上,從披露出來的數據上看,十二中成績雖然比一般的學校要好一些,但和前三甲相比還有一些距離。另一個是十二中學區範圍較大,學區内房源衆多,即使有心人想控盤借機炒作,難度不小,故而炒作氣氛較弱,也使得價格不會突然拉升。
如果買十二中學區房,該怎麼買?
盡量選擇帶城南小學或蒲鞋市小學的雙學區房源。目前單學區和雙學區差價不大,而這兩所小學在口碑上又是溫州小學的第一梯隊,選擇雙學區性價比更高。另外考慮将來出手,多個小學學區多一個價值砝碼,對應的客群也會更廣泛些,出手也會變得相對容易些。
十二中學區房,現在算貴還是便宜?
十二中學區房,從價格曲線上看,穩中微升,基本符合整個溫州二手房價格走勢,隻要你判斷溫州房價是正常的,那麼十二中價格也是正常的,沒有高于整個趨勢的價格。
再看下十二中對标學校溫八中,建設小學-溫八中雙學區,整體價格也是穩中有升,整體均價還稍高于十二中雙學區房的價格。所以不管從溫州整體的均價還是對标學校的均價,目前十二中的價格都是處在正常範圍。
十二中學區房,今後漲價潛力如何?
細節的價格肯定是不可預測的,如果能猜的準,那早就發了。不過價格因素的相關性還是确定的。
最主要的就看中考成績,連續幾年考的好,那價格一定漲呀,還有就是某些原因導緻房源量減少,那也會帶來上漲的壓力。
再過1個多月就中考了,這個數據就像上市公司的财報,整個學區房市場都在關注着,超出預期利好學區房價,低于預期利空學區房價。
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