圖片來源：中房報圖庫

近年來，珠江股份投資失敗頻頻，其“股 債”投資模式非但沒有讓珠江股份有所收獲，反而付出了巨量資金。

田傲雲/發自北京

“股 債”投資模式再次讓廣州珠江發展集團股份有限公司（600684.SH，以下簡稱“珠江股份”）踩空。

12月16日晚，珠江股份一則訴訟公告引發關注。公告稱，2017年1月，廣州中僑置業投資控股集團有限公司（以下簡稱“中僑集團”）以5億元轉讓安徽中僑中心項目49.29%股權給珠江股份，并簽下3年業績對賭股權轉讓條件。

意外的是，3年期滿，珠江股份不僅面臨業績對賭落空，3.5億元股權轉讓預付款也一直未見對方退還。

這并非珠江股份首次投資失敗，除了中僑集團，其還有多筆資金拆借、委托貸款等債權投資到期後未獲清償。

此外，記者注意到，2015年開始珠江股份一邊擴大自身土地儲備，另一邊則着手研究地産與金融跨行業整合，認為兼并收購将成為企業規模快速提升的主要途徑，安徽中僑中心項目正是通過“房地産 金融”的股權收購模式助力其走出廣州市場一大步。

在2015年股東會上，時任珠江實業董事長的鄭暑平也曾表示，珠江股份有意尋找二線省會城市機會，側重于收購兼并方式。

“雖然對賭協議的好處是可以降低投資風險，維護自身利益，但其弊端也很明顯，容易導緻企業短視、進行非理性經營擴張等行為。”經濟學家宋清輝告訴中國房地産報記者，近年來，珠江股份投資失敗頻頻，其“股 債”投資模式非但沒有讓珠江股份有所收獲，反而付出了巨量資金，導緻部分本金利息難以收回，對上市公司業績負面影響巨大。

踩雷中僑集團

梳理事件始末後發現，珠江股份與中僑集團淵源建立在更早之前的2015年，這也是珠江股份搭建起“股 債”投資模式開始的那一年。

2015年，安徽中僑中心項目尚未建成，但“位處政務區核心位置”“距離合肥市政府不到100米”“市政府所在行政内核唯一商業綜合體”等标識無一不在訴說着該項目的優勢。公開資料顯示，彼時安徽中僑中心項目還是合肥地标級項目。

這也是珠江股份看中的地方之一。當時，安徽中僑項目正面臨資金短缺問題，珠江股份的出現無疑解了燃眉之急。很快，雙方合作開始。

2015年8月，珠江股份同意以股權方式不超過人民币5億元價格向安徽中僑置業投資有限公司（以下簡稱“安徽中僑”）進行投資，投資年回報率不低于12%，安徽中僑以土地及在建工程對此提供抵押擔保。雙方将共同經營管理、合作開發安徽中僑所持有的“安徽中僑中心項目”。

2015年9月29日，珠江股份出資1.03億元對安徽中僑進行增資擴股，增資後持有安徽中僑50.71%股權，中僑集團則持有安徽中僑49.29%股權。另外，珠江股份投入3.97億元進資本公積，中僑集團對安徽中僑借款中的1.5億元轉增資本公積。雙方正式開始合作開發 “安徽中僑中心項目”。

依托珠江股份的資金支持以及相關貸款，安徽中僑解決了項目的投入及貸款到期可能的資金周轉危機，項目得以盤活。在并購完成的半年後，合肥樓價大漲。

2016年，珠江股份“房地産 金融”投資模式更加清晰，并提出“收購存在曆史遺留或待解決的優質資源，鞏固核心區域優勢”新目标。

同年9月30日，珠江股份拟與中僑集團簽署正式《股權轉讓合同》，受讓中僑集團持有的安徽中僑49.29%的股權，交易價格為人民币5億元，2017年1月15日雙方簽署正式《股權轉讓合同》。

值得注意的是，此次雙方股權轉讓也是一場業績對賭。按照合同約定，協議簽訂起3年内，安徽中僑中心項目銷售業績達到去化率≥80%、已銷售部分的稅後銷售利潤率≥40%，才會完成股權轉讓變更登記。若合肥中僑中心項目銷售去化率及稅後利潤率不及預期，本次股權轉讓終止，雙方解除本合同，中僑集團須15個工作日内退還預付款3.5億元，并支付經濟補償金。

然而，看似是優質資源的安徽中僑中心項目卻在合肥樓市一片大好時遇冷。珠江股份2015年年報顯示，該項目2015年銷售面積為7273平方米，此後的幾年裡，除了2016年-2017年，銷售業績翻番，分别銷售17477平方米、15405平方米，往後每年，銷售面積均在7000-8000平方米上下浮動。

珠江股份2021年第三季度報告顯示，安徽中僑中心項目可供出售總面積為17.38萬平方米，截至報告期末剩餘可售面積10.45萬平方米。6年來，項目去化率還不到一半，更不要提2017年起的3年期内，銷售業績達到去化率≥80%的對賭目标。

更讓人意外的是，3年期滿，珠江股份除了面臨業績對賭落空，3.5億元股權轉讓預付款也一直未見對方退還。

頻頻踩空，資金承壓

這并非珠江股份首次投資失敗。

同樣由珠江股份以“股 債”投資的廣州市穗芳鴻華科技發展有限公司（以下簡稱“穗芳鴻華”） 4100萬元委托貸款存在2020年12月1日到期未清償，直到今年3月，珠江股份發布公告稱拟1元受讓廣州中僑所持穗芳鴻華51%股權。

如果交易成功，将有助于珠江股份獲得穗芳鴻華的完整控制權，但珠江股份2021年半年報顯示，截至報告期末，與穗芳鴻華公司原股東的業務及财産交接手續仍在進行，所有印鑒、銀行賬戶仍處于共管狀态，未實現對穗芳鴻華的實際控制。

無獨有偶，在探索“房地産 金融”股權收購模式的路上，珠江股份還曾為了落實廣州美林湖項目的并購，曾邀請中僑集團作為小股東參股該項目1.25%的股權。記者了解到，該項目需引進5%的小股東參股。2016年12月，該項目并購完成，但至今仍在銷售。

據不完全統計，2015年-2021年上半年，珠江股份對外股權投資實際金額34.18億元，參與12個地産項目，但多個項目遭遇失敗，甚至由于對外投資失利、拆借的資金無法如期收回。

2020年年報顯示，珠江股份出現了10年來首次虧損。年報稱，2020年度歸屬上市公司股東的淨利潤為虧損，主要原因是對廣州東湛房地産開發有限公司（以下簡稱“東湛公司”）、廣東億華房地産開發有限公司（以下簡稱“億華公司”）投資款計提減值準備及确認公允價值變動損失。其中，億華公司計提了約3.37億元的減值準備，東湛公司計提了約1.44億元。

2018年1月，珠江股份通過“股 債”的形式受讓億華公司41%股權，并提供了11.13億元債權投資，同年6月，再次對億華公司做債權投資，提供借款本金8.4億元，兩筆債權投資期限均為3年。

但這兩筆合計19.53億元債權投資到期後均未獲清償。據統計，這兩筆債權投資占其淨資産的39.42%，珠江股份損失慘重。

2018年6月，珠江股份通過增資6500萬元收購東湛公司約30.23%股權。之後，珠江股份又向東湛公司發放了3.35億元的債權投資款。

截至2020年底，珠江股份對東湛公司債權投資款的賬面本息約為3.4億元，東湛公司于2018年第四季度開始出現資金占用費逾期支付的情況。珠江股份再次敗興而歸。

在這之後，珠江股份又将何去何從？

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