地鐵一響，黃金萬兩。

前幾天，地鐵22号線河北段正式開工的消息，讓燕郊樓市又小小的振奮了一把。朋友圈裡不乏中介曬成交、曬漲價。

作為北京的“睡城”，燕郊現在發展的怎麼樣？哪些人在買燕郊？真實的市場情況又如何？

（燕郊涉及：燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高樓站、齊新莊站5站；圖片源于網絡）

“漲價隻是個别樓盤行為”

燕郊新房嚴格執行備案價

“22号線動工是燕郊樓市目前最大的噱頭。”這是小萌君在實探過程中，燕郊銷售人員說得最多的一句話。

燕郊各大樓盤均已加入M22号線信息

但其實，2014年底，地鐵平谷線規劃走向基本落定後，燕郊就已經吃到了一波地鐵紅利。此後疊加副中心及樓市快發展的利好，燕郊房價一路水漲船高，最高時突破4萬（比當時北京五環的一些小區價格還高）。

小萌君的朋友，曾在2013年底已1萬出頭的價格在燕郊買了一套小兩居，那會兒看着蹭蹭上漲的房價，時常和小萌君感歎：幸好買得早，不然買不起了。

不過，2017年燕郊限購靴子落地，3年社保封死炒房路，讓燕郊房價近乎腰斬、成交低迷，最近兩年才有所回暖，價格也一直穩定在2萬元左右。

目前，燕郊在售新盤總量約20個，小萌君挑選了5個熱門項目逐一探訪，并未發現漲價情況，在售新房均嚴格執行備案價格銷售。

售樓處也都有預警提示，嚴防違規銷售

具體來看，禦東瑞璟平層産品目前均價在2.55萬/平，是目前燕郊最貴的新房項目；夏威夷·藍灣在售的4棟高層産品均價約在2.3萬/平上下；思菩蘭路上的港中旅·海泉灣目前售價約在2.5萬/平左右。

燕郊科學城的嘉都目前售價在2.1萬/平，水榭花城價格最低約1.6萬/平（另：本次隻統計70年産權住宅項目），與開盤時價格基本相同。

在看盤的過程中，置業顧問提及，朋友圈所謂的漲價，隻是個别樓盤行為。“例如中和府最近的确有漲價，平均每平漲了1000-2000元吧，但他們隻開了一棟樓。”

“一個周末成交30套、賬号直接打房款”

燕郊新房樓市加速去化

據安居客統計數據顯示，6月燕郊新房均價在21090元/平，相比1月的22116元/平，每平還降了1026元。走勢圖也能看出，這半年來，燕郊房價走勢并沒有出現明顯波動與上漲。

數據來源：安居客

近期雖然新房價格波動并不明顯，但成交量卻呈現較為明顯的增長趨勢。

早上九點半，小萌君抵達了夏威夷·藍灣，盡管是工作日，現場已經坐了有兩三組客戶。“工作日一天基本上會接待7-8組客戶，要是周末來，一層大廳更是坐滿了人，來得晚就隻能到二樓。”該項目置業顧問坦言。

夏威夷藍灣上周六新開的部分樓棟已挂上售罄

就連看房期間也是業務不斷，港中旅置業顧問小袁一邊給小萌君介紹項目實體園區情況，一邊處理着剛剛決定簽約張先生的事宜。

“現在客戶，一般當天看完房後就交錢了。也有的在考慮過後決定買房的，就直接讓我們把收款賬号給發過去給我們打錢，就不再折騰一趟了。”小袁如是說。

一街之隔的禦東瑞璟，也是同樣的場景，就連“不怎麼暢銷”的下躍産品也都是售罄狀态，僅餘兩棟樓有平層産品在售，均價約2.55萬/平。

“最近成交主要還是因為限購剛好三年了，許多外地人有資格買房了。”置業顧問道出了燕郊成交量上漲的真相。

而被各個售樓處作為重要宣傳點的地鐵22号線，也正在有條不穩的推進中。現場看，地鐵站點周邊建起了圍擋，位置已經确定。不過經實測，M22号線燕郊首站燕郊鎮站距離夏威夷藍灣、禦東瑞璟兩個項目直線距離約2.5-3公裡，并非售樓處介紹的1.8公裡、1.5公裡，這些，需要咱們買房人，多多留意。

圍擋内即為燕郊鎮站位置

“淩晨1點去北京簽約、人才落戶可操作”

二手房價格沒升反降

新房市場價平量升，二手房市場也同樣火熱。

走進首爾甜城小區外的中介門店，小萌君就看見桌上攤着一份剛剛成交的簽約合同（這樣“不謹慎”的行為在北京很難見到）。

新房價格透明 二手房一天成交

“今天截至現在，不到17點，已經成交23單了。“經紀人小蘇一邊開車，一邊向小萌君展示了業務群内的成交狀況。

與新房置業顧問熱情招待不同，小蘇在帶看中略顯得心不在焉，不過他也确實是忙的焦頭爛額。

很久沒休息了，上周淩晨1點接到客戶的電話，說決定好了要買房。然後急急忙忙給房主打電話開車去北京淩晨3點簽約。”這樣的情況不止在小蘇一個人身上發生，和小萌君一起看房的還有一對從北京來的小夫婦，他們的經紀人也經常淩晨趕去北京簽約。

而對于文章開頭，提到的燕郊知名小區首爾甜城·九裡香缇小區，小蘇則表示，“成交價不僅沒漲反倒便宜了，比去年降了1000-2000元/平。”

并且這不是個例。

還有首爾甜城·林蔭大道8層的一間85平兩居報價在135萬/套，與6月動工前相比，僅有幾百元的浮動。相比2020年同期，每平房價似乎降了1026元。位于燕郊南城的天洋城4代等二手房小區成交價約在1.9萬-2萬元/平上下（部分二手房源因滿二不滿五，稅費會高些），也是近一年來的低點。

數據來源：安居客

據了解，燕郊成交熱其實從3月份就開始了，主要是因為落戶政策開始有所放松。“您不是本地戶口沒關系，交些錢走人才引進落戶，3個月就能辦理下來。”多位售樓處工作人員如是說。

寫在最後：

曾經燕郊的房價，堪比過山車。

如今M22号線動工，利好雖已兌現，但還有這三點要提醒您：

1、如果奔着地鐵通勤去的，一定要實地走一走地鐵到項目的距離

2、如果是投資需求，謹慎。一是租金回報率堪憂，二是目前燕郊沒有支撐價格上升的産業機會，當心套牢。

3、買房要以可正式辦理網簽為準。所謂開放限購、人才引進落戶，目前尚未官方文件印證。不要接受“草簽，到期再正簽”的建議，避免出現一房多賣、坐地漲價的問題。

您覺得燕郊現在值得入手麼？歡迎留下您的觀點~

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文章來源:樂居買房

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