法拍房雖然價格比較便宜，但是這其中的風險也是非常多的，稍不注意就可能掉入坑裡了，其中“買賣不破租賃”是最常見的一種情形，那麼，購買法拍房應該注意什麼？買了法拍房遇到惡意租賃該怎麼辦？下面小編就帶來介紹。

　　購買法拍房應該注意什麼

　　雖然法拍房的起拍價較低，但可能涉及多種風險問題，最常見的情形就是被拍賣房屋上有租賃，承租人以“買賣不破租賃”為由來對抗法院執行。

　　“買賣不破租賃”是指在租賃關系存續期間，租賃物所有權的變動不影響租賃合同的效力。由于在抵押權實現時，租賃物的所有權自會因拍賣、變賣、折價等實現行為而發生變動，故而抵押權與租賃權的關系也應當遵循“買賣不破租賃”規則。

　　1.查清法拍房房屋屬性。

　　競拍前需查清楚法拍房的使用年限、能否辦理房産證、土地性質等。

　　若土地為劃撥屬性，房屋可能需補繳土地出讓金，該費用最好提前咨詢當地不動産登記中心了解。

　　2.産權是否涉及二次過戶。

　　二次過戶指的是房屋已經過2次交易，如果是二次過戶的房屋，可能需承擔兩次過戶的稅費總和。

　　此外，原業主是否占用房屋的戶口、學位，是否影響買受人落戶，都需要了解清楚。

　　3.物業費、水電費是否繳清。

　　競拍房屋時，法院報出的拍賣價通常是“裸價”，競得者除了要向法院支付房款外，還要承擔一些“隐形”費用，比如原業主拖欠的物業費、水電費等。

　　了解上述費用是否繳清，很有必要。

　　4.了解拍賣原因。

　　法拍房被拍賣通常是因為債務人無法償還債務，但如果債務人因惡性債務、非自願拍賣等原因，那麼競拍入住後，競得者可能會存在追債、騷擾等麻煩。

　　5.實地看房，清楚房屋是否存在租賃關系。

　　在購買法拍房前，還應到現場對房屋結構、質量等進行檢查。

　　此外，若房屋已經租給他人，競得人要等租賃合同到期後，或支付違約金，才能搬進去。

　　6.部分法拍房需全款付清。

　　為讓債權人獲得償債的資金，法拍房一般需要全款付清。

　　若拍賣文件中明确可貸款，那麼說明可以辦理按揭，但這種情況對個人征信、房屋情況等會進行嚴格審核。

　　7.清楚競拍規則，避免悔拍。

　　競得房屋後悔拍，繳納的保證金将不予退還。

　　如果被認定成惡意悔拍，根據規定，還會對悔拍者采取罰款等相關措施。

　　買了法拍房遇到惡意租賃該怎麼辦

　　1.實地考察抵押物，結合物業費、租賃時間、租賃期限、租賃金額以及租賃用途等方面綜合考慮租賃合同的真實性，尋找漏洞，以點破面，維護合法權益。

　　2.理清時間順序，租賃合同的簽訂日期在法院查封或申請執行人設立抵押的日期之後的，人民法院可直接裁定滌除租賃。執行過程中，被執行人與案外人惡意串通，采取倒簽等方式的，嘗試申請對合同筆迹等進行司法鑒定，核實租賃合同的真實性。

　　3.把風險提前規避，自己做産調，或者委托專業的助拍機構對租賃關系進行調查。

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