這是熊貓貝貝的第1315篇原創文章

#秋日買房攻略#

至關重要的10月份到來之際，2022中國的房地産經濟和樓市，也終于迎來了幾個重要的動态。

當然，一驚一乍，管窺蠡測，還有以偏概全，不是我的風格，信息時代，隻做有價值有意義的内容，是我長期以來堅守的初心。

2022年以來,全國已有超230城優化調整房地産政策，出台調控措施超600次。

但是，現實市場和行業是個什麼情況，實際上大家心知肚明，一天咋咋呼呼自我麻醉和欺騙，實際上意義不大。

客觀來說，如果不是真正具有什麼風向意義和廣泛影響的動向，2022年，中國房地産經濟，行業，還有市場，并沒有多少關注度和值得深度分析研究的東西。

不過10月在即，有些事情，動向，還有信号，就很有看頭，值得一聊了。

這就是中國經濟，行業，還有市場的一種價值語境規律：要麼關鍵節點以前，提前發力，明确方向，要麼就是關鍵節點以後，坐等安排；

要麼，就是等待關鍵節點以後，塵埃落定，被動去接受定調和方向。

事關經濟，不是開玩笑，主動和被動之間的取舍，并沒有什麼困難。

以上的這個邏輯，需要一定的社會閱曆和對中國國家經濟管理的認知基礎。

不賣關子，不繞圈子，這篇文章，回歸我的本行房地産和樓市領域，為各位讀者朋友複盤梳理2022年9月以來，中國房地産經濟和樓市領域，發生的幾件值得關注，值得深入挖掘分析邏輯本質的動向和事件，并對後續的一些走向可能和變化趨勢，進行有依有據，有專業有态度的研判和展望。

透過表象，直擊本質，看到關鍵，研判趨勢。

本文已反複自查合規，不碰紅線，語言平和公允，不帶價值導向。

内容有依有據，分析理性客觀。

硬核内容，錯過不再。

以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。

PS：

• 文章略長，内容的閱讀需要一定的時間和耐心，并且需要進行思考。
• 内容不求讨好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
• 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的内容不是什麼大路貨，也不是什麼看完能夠帶來輕松愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。
• 頭條獨家文章，抄襲搬運必究！

（如果這篇文章在其它資訊平台被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運，厚顔無恥）

選擇大于努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。

圖片來源：頭條圖庫

央行、銀保監會在舉國歡慶的前夕給樓市放了一個重大利好：

9月29日晚上，央行、銀保監會聯合發布了“關于階段性調整差别化住房信貸政策的通知”。

這個通知打破了慣例，允許符合條件的城市在今年年底之前“放寬利率下限”。

圖片來源：見圖

簡單理解，不少城市的首套房的利率，可以下調了！

這一次，央行又一次破例性放松部分城市的房貸利率下限，而且并沒有明确限制下調幅度，也就意味着——各城市可以在現行首套房貸利率最低4.1%的基礎上，繼續往下調；

接下來，馬上會有一批城市首套房貸利率下限，極有可能要跌破4%了！

圖片來源：頭條圖庫

毫無疑問，這是具有普适效應的全面刺激，一時之間，各路房地産自媒體興奮度拉滿，各路利好分析連夜出爐。

實際上，這是一種誤解，非常浮躁。

首先來看，具體有哪些城市能夠符合央行開出的條件？

央行開出的條件是“2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降。”

這樣的城市多嗎？

根據統計局官網公布的過去三個月70城數據逐一做了系統梳理，有研究機構連夜根據統計局的數據，歸納出了符合條件的23個城市名單：

天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州、溫州、安慶、泉州、濟甯、宜昌、襄陽、嶽陽、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理、秦皇島、包頭。

圖片來源：網絡

需要說明的是，這僅僅是被國家統計局重點關注的70個城市裡，符合條件的。

全國地級以上城市有300多個，還有1800多個縣和縣級市。絕大多數城市缺少公開數據，但樓市偏冷是确定的。因此，大部分城市都有可能獲得“放寬利率下限”的資格。

就連惠州這種城市，表面上看不符合條件，但其下面的縣和區單獨統計，未必就不符合。比如博羅、龍門、惠東一定冷得一塌糊塗，急需降低房貸利率來吸引購買者。

關鍵詞就是因城施策，這是一個具有政策彈性的表達。

結論其實很直接，這是一個除了極個别頭部城市，熱門城市以外，具有普适普惠意義的全面金融寬松政策。

其次這個房貸利率下調的動向，有多少空間可以想象？

當前首套房貸款，央行設置的利率下限是：可以在5年期LPR利率基礎上，最多降低20基點。

目前5年期LPR利率是4.30%，所以首套房最低利率可以到4.10%。

央行說的取消下限，主要是指這個。LPR的限制作用，依然存在。

估計未來幾個月，在不繼續降低5年期LPR利率的情況下，符合條件地區的房貸利率可能下降到4%以下，至于最低允許到多少，尚未公布，但一定會有一個參考值，因為銀行不能虧本的。

至于二套房的下限，目前是4.9%。央行、銀保監會的最新政策是：二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。也就是不降低。

這就涉及到銀行的資金成本和利差空間訴求了。

降是肯定有空間降了，但是降多少，那就是另一回事了。

這不是潑冷水，而是理性客觀的分析，LPR下限可以調整，但是LPR本身還是可以上調的吧？

最後，要分析央行此時寬松的核心意圖：

第一，搶在國慶黃金周之前放大招，給樓市偏冷的城市定向降息，有利于搶種搶收。

第二，此次定向降息，明面上可以對沖大城市樓市松動産生的抽血效應。有利于資金留在中小城市。

第三，要注意到這次寬松是有周期限制的，三個月時間，非常微妙。

總的來說，這次調控的技術含量還是比較高的，對于市場，行業，樓市參與群體，肯定是一個利好和刺激，但是個中意味，值得大家用心體會。

這個連夜出台的政策，确實是一批需要購買首套自住房群體的福音。但是對于爛尾樓的風險，還是要放在第一位，不要被利好刺激蒙蔽了雙眼。

但是對于投資，投機，利用房價價差套利的群體來說，稍安勿躁，不要妄動。

圖片來源：頭條圖庫

9月樓市，有一個微妙動向：

9月以來以來，多地在出台的房地産寬松政策中，提出支持、鼓勵國有企業收儲商品房作保障房，或将商品房轉為拆遷安置房等舉措。

• 9月24日，新疆阿勒泰地區行政公署發布《阿勒泰地區促進房地産市場平穩健康發展十五條具體措施》。《措施》提出，盤活市場存量房源。建立盤活市場存量指标任務機制，重點加快推進非住宅去庫存。實施年度保障性住房建設時優先回購非住宅商品房改造為保障性租賃住房；鼓勵國有企業收購市場房源用于保障性住房，鼓勵房地産開發企業将庫存商品房投入保障性租賃住房市場。
• 近期以來，有不少地方鼓勵收儲戶型合适的存量商品住房，作為保障性住房或拆遷安置房。比如，8月15日，湖州市房地産市場平穩健康發展聯席會議辦公室發布《關于持續促進我市房地産平穩健康發展的通知》提出，對困難房地産企業的滞銷房，鼓勵國有企業收購，作為保障安置用房等。
• 近日，溫州鹿城區政府官網發布《關于收購籌集保障性租賃住房的通告》（下稱《通告》）。《通告》提及鹿城區國有資産經營集團有限公司将收購城市商品房房源（含房開自持商品房）作為租賃房源。其中商品房原則上以中小套型為主（期房須取得房屋預售許可證），要求具有獨立的廚房、衛生間，供水供電和排水設施能正常使用，擁有合法不動産物權，房屋權屬無糾紛、無抵押、無查封，水、電、暖、物業各項費用無拖欠等。商業用房要求具有獨立供水供電，排水設施能正常使用，擁有合法不動産物權，房屋權屬無糾紛、無抵押、無查封，水、電、暖、物業各項費用無拖欠等。
• 9月5日，山東省濟南市國資委官網發布《收購存量房源助力租賃市場——集團公開采購社會優質存量房作為租賃儲備房源》。從同時發布的三份招标公告來看，濟南城市發展集團所屬濟南城市發展集團資産運營管理有限公司将在全市收購3000套商品房，用于租賃儲備住房。

這個事情，不能簡單看表面，需要借用一點金融思維才能看出門道：

股市裡，當上市公司股價持續低于預期的話，公司往往會回購股票來維持市場信心，原來換到樓市上也能行。

這樣的政府回購相當于定向寬松，給國企開發商放點水，主要還是為了後期能拿地。如果這個水放給純粹的民企，說不定直接拿去填坑續命了，誰還會去拍地啊，财政這麼困難，散财童子當不得。

是不是和上市公司回購股票保股價一個意思？

關鍵是，政府回購房子不需要全款：隻需要30%的首付。

開發商還能把政府回購的房子當成新房去銷售，房子賣掉直接把30%的首付置換掉，按照新房政策辦理。

三成資金就撬動了一萬套房的市場，既托住了土拍市場，也能拉動銷售，最後銷售還能置換掉這部分資金，這操盤水平沒得說。

這就很有看頭了，政府回購，本質上是一種信用背書的轉移，股票在莊家和散戶手上的意義，是完全不一樣的，巴菲特賣崩新能源，任澤平喊破天，結果大家都看得見。

更重要的一點，政府回購的房源，意味着政府為房産最終交付背書，這才是真正的穩信心，穩預期的關鍵動作。

目前來看，多地鼓勵國企收儲商品房作保障房已經成為了一種明牌趨勢，各地政府開始擔負責任，主動參與，實質性行動，去解決市場關鍵問題。

這絕對是一個積極的正向信号，沒有争議。

圖片來源：頭條圖庫

2022年9月29日，萬物雲在港交所挂牌交易。一開盤便跌破了49.35港元的發行價，截至發稿，股價為45.9港元，總市值為535.7億港元。

相比2021年11月股份轉讓時的千億元估值，到如今正式上市時535.7億港元市值，價格差不多算得上腰斬。作為萬科的“親兒子”，萬物雲心中想必會有些許苦澀。

成立于2001年的萬物雲，已經存在了32年。早在1990年，作為其前身的萬科物業便開始在國内提供住宅業務服務。直到2020年10月，随着服務範疇從物業到空間，萬科物業正式更名為萬物雲。

作為一家國内物業管理服務提供商，萬物雲提供社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務，旗下品牌包括萬科物業、樸鄰和萬物為家、萬物梁行及City Up、萬睿科技、祥盈企服和第五空間。

通俗來講，萬物雲将自己當作“智能管家”，不隻是服務社區、商企，甚至能夠服務一座“城市”。

擁有萬科這塊響亮的招牌，萬物雲發展得也相當順利。單就2021年，萬科這個單一最大客戶就為萬物雲貢獻了38.21億元的收入。而根據弗若斯特沙利文的資料，按基礎物業管理服務收入計算，該公司于2021年在中國物業管理服務市場中排名第一，占有4.28%的市場份額。

招股書的數據更加直觀。在業績方面，從2019年到2021年的三年裡，萬物雲的營收分别為139.27億元、181.46億元、237.05億元，淨利潤則分别為10.4億元、15.19億元、17.14億元，毛利率分别為17.7%、18.5%、17%，淨利率則分别為7.5%、8.4%、7.2%。

2022年3月，萬物雲已經覆蓋中國32個省的159個城市。3個月後，萬物雲在社區空間居住消費服務方面的合約建築面積達到約9.3億平方米，在管建築面積約7億平方米；而在商企和城市空間服務方面，合約建築面積約1.6億平方米，在管建築面積約1.4億平方米。

換句話說，萬物雲在住宅及商企物業的總合約建築面積約10.9億平方米，都快接近整個香港的面積了。

頭部房企分拆物業上市并不少見。不僅有華潤置地分拆出來的華潤萬象生活，還有碧桂園的碧桂園服務，以及恒大的恒大物業等。

從2019年開始，這些被拆分出來的物管企業開始密集上市。多家物管公司的市值超過千億，甚至有的市值一度超過母公司。比如，碧桂園服務的市值在去年就曾達到2000億港元，超過了當時市值1800多億港元的碧桂園。

但是這樣的好光景，并沒有得到延續：當時間來到2021年下半年，不少物管企業的市值開始呈現下滑趨勢。克而瑞物管數據顯示，截至今年7月，59家上市物管企業中有51家的股價相比年初有所下跌。碧桂園生活的市值也從年初的1500億港元，跌到如今的400多億港元。

環境好時，物管和房企一榮俱榮，反之亦然。

萬物雲的市值也從去年11月預估的千億元，變為了如今的535.7億港元。

上市破發，萬科物業起了一個大早，趕了一個晚集。

資本市場用腳投票，表示了對中國房地産行業，經濟，還有未來增量的不看好，就這麼簡單粗暴。

聊房地産的聲音很多，各種信号和讨論觀點如過江之鲫，不勝枚舉。

但是資本市場的态度，永遠都是最具有說服力的，畢竟到一定級别的資金不會用真金白銀去豪賭。

背靠頭部房企的萬科雲破發，這是一個非常值得玩味的趨勢信号。

圖片來源：頭條圖庫

三個動态放到一起看，能夠看到一條非常清晰的主線。

而這條主線，其實在官方表達裡面，每一次都沒有拉下，那就是“房住不炒”。

當前一切的官方動作和政策态度，其實經過上半年的市場測試和觀察，已經調整得非常直白了。

那就是鼓勵剛需，放松投資，但是依然對炒作，價差套利的群體，進行高壓遏制。

這樣的主線，在關鍵十月以前明朗化，常态化，意義非常不一般。

大概率，或者說自信點，十月以後，路線延續，主線清晰，會得到延續。

這一次，中國房地産經濟的落地，肯定不會再以資金拉動行情模式進行，沒有行業想象力，資本沒有理由看好，一切都是貫穿，互為因果的。

趨勢研判，沒那麼多虛頭八腦的東西，三言兩語，抓住關鍵，一目了然。

基于政策和現實來看，2022年最後幾個月，是對中國很多城市的剛需群體，最友好的窗口期：

利率地位，降低成本和持有壓力；

政府背書，化解爛尾樓風險對信心的顧慮；

戶籍放開，降低人口遷移的成本……

未來樓市和房價，怎麼一個走勢，資本市場可算是看明白了，也主動掐掉了跟随套利的念頭。

一切都是明牌：從真實居住需求出發，支持，除此以外？還請好自為之。

以上，就是對2022年9月份中國房地産經濟和樓市領域，幾個重要的動向，進行的專題分析和解讀，和各位讀者朋友們，進行一個分享。

圖片來源：頭條圖庫

（根據國家有關部門的最新規定，本文内容和意見僅供參考，不構成任何關于置業，投資等行為的明确建議，入市風險自擔。）

以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

交個敢說真話，會說實話，善于觀察的年輕人朋友，可好？

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