二手房，才能代表一個城市真正的房價水平。

隻有二手房流通性能好，賣得起價，這個城市的房産，才是優質資産。

不管是北京上海，還是深圳香港，無一不是這個道理。

所以，作為購房者和投資者，不隻要看新房價格，更要關注二手房價格。

最近，媒人觀察的粉絲群裡，有多個粉絲，下了菜單，要我們分析渝北區的二手房行情。

渝北是重慶經濟第一強區，GPD常年排名第一，無人能撼。

同時，渝北區樓市也是首屈一指，其推盤量，成交量，長期排名第一，也誕生了很多神盤。

渝北下轄的闆塊很多，本次媒人主要聚焦到渝北乃至重慶最炙手可熱的四個闆塊：照母山、禮嘉、悅來、中央公園已沉澱了5年以上的發展，也已經邁入了二手房市場，它們的二手房表現對我們無論是購買闆塊的新房還是二手房都有指導意義。

那麼這四個闆塊在二手房市場到底誰最抗打？

闆塊内什麼樣的項目又最抗打呢？

我們一起來看看……

PART01.

北區四小龍

我們先簡單概述下各個闆塊的核心競争優勢：

照母山

在各大流量平台，隻要提及照母山，就會有流量。不管是捧的，還是踩的。

人送外号宇宙中心的照母山，為何被捧得神乎其神？

媒人認為，照母山有三把刷子，無人能及：

一是區位好，南連新牌坊，北接禮悅蔡；

二是顔值高，有獨一無二的城市森林公園；

三是含金量高，山下了布局了科技創新城，通過産業強勢吸附高淨值人群。

中央公園

中央公園，被認為是繼照母山之後的新宇宙中心。

擁有世界第三、亞洲第一的城市中央公園；

擁有全市最大體量的商業體——兩江國際商務中心；

毗鄰仙桃數據谷，位于成渝雙城經濟圈；

最最重要，重慶重要的行政機構及傳媒集團都搬到了這裡。

現在隻要天氣好，去中央公園遛娃、溜寵物、溜自己已經成為渝北人的習慣。

悅來

悅來，遠者悅近者來，重慶闆塊最動人的宣傳語。

是重慶真正用世界先進城市營造視野的打造的闆塊。擁有全域TOD城設計、唯一集中供能的闆塊、城市綠地與建築比1:1；重慶真正的全域智能化管理的闆塊，龍湖物業提供城市物業管理服務。

一句話概括，重慶真正最宜居的闆塊，因此，像棕榈泉、萬華這樣專注做高端，隻打造藏品的房企才會選擇落腳悅來。

禮嘉

禮嘉，渝北的地産投資熱土，集中展示重慶建設智慧城市、未來城市的先行區和試驗田。被認為是“下一個觀音橋”，“新的富人區”。

PART02.

挂牌量PK

渝北四小龍，可以說是生來不凡，各有特色。其二手房市場如何？我們先來看他們的挂牌量。

第一名，照母山，有4442套二手房在售

第二名，中央公園，有2053套二手房在售

第三名，禮嘉，有2371套二手房在售

第四名，悅來，有1855套二手房在售

此次媒人主要采用的貝殼的數據做參考，宇宙中心的照母山挂牌量也是驚人，從居住上考慮，照母山是一個很不錯的選擇，但是從投資上看，大有利好出盡就是利空之嫌，似乎已經到了天花闆。其次，禮嘉，雖然開發時間不長，但是挂牌量驚人，也證實了其作為投資闆塊的屬性。

PART03.

價格PK

本周二手房均價，照母山最高，悅來最低。

第一名，照母山，19922元/㎡

第二名，中央公園，18324元/㎡

第三名，禮嘉，17090元/㎡

第四名，悅來，14585元/㎡

PART04.

漲幅PK

前不久，第三方數據機構發布了重慶各大組團2021年房價漲幅排名。這個房價，是新房的價格指數，我們可以參考一下。

在這份榜單上，渝北四小龍，中央公園漲幅最高，漲幅10%；禮嘉、悅來漲幅9%；照母山漲幅最低3%。

不過，這是新房的指數，這四大闆塊二手房的表現如何呢？我們查了貝殼的數據。二手房和新房相反，照母山漲幅最高。

第一名，照母山，同比去年，上漲13.2%

第二名，悅來，同比去年，漲幅12.8%

第三名，中央公園，同比去年，漲幅11.7%

第四名，禮嘉，同比去年，下跌3.6%

從二手房的漲跌來看，渝北四小龍裡面，照母山最近一年的漲幅最大。

其次是悅來，第三是中央公園。禮嘉讓人意外，不僅沒漲，反而下跌了3.6%。

從保值升值率來看，照母山宇宙中心的地位，真不是吹的。

PART05.

成交量PK

另外，我們還統計了重慶二手房成交量最大的30個小區。

在TOP30榜單中，照母山入圍的小區，最多。有6個小區入圍，擊敗了其它一衆新區和老區組團。渝北四小龍其它三個組團，中央公園、禮嘉、悅來，都沒有進入TOP30榜單。

悅來成交量最大的小區，賣了255套。

中央公園成交量最大的小區，賣了132套。

禮嘉成交量最大的小區，賣了122套。

從成交量來看，照母山是絕對碾壓其它“三小龍”。

PART06.

成交特征

我們以本周的成交數據作為樣本，分析梳理了渝北四小龍的成交特征。

照母山

總價特别征：

150—200萬，成交46套，占比41.4%

100—150萬，成交34套，占比30.6%

總價200萬以上，成交26套，占比23.4%

面積特征：

70—90平米，成交47套，占比42.3%

90—120平米，成交26套，占比23.4%

50—70平米，成交16套，占比14.4%

戶型特征：

3室戶型，成交52套，占比46.9%

2室戶型，成交40套，占比36.0%

4室戶型，成交11套，占比9.9%

5室戶型，成交4套，占比3.6%

1定戶型，成交3套，占比2.7%

6室以上，成交1套，占比0.9%

樓齡特征：

5—10年，成交64套，占比62.8%

5年以内，成交37套，占比36.3%

10—15年，成交1套，占比1%

在照母山，總價150萬到200萬最好賣。總價80萬到100萬的房子，環比漲幅最大；3居室的房子最好賣，但1居室的房子，漲幅更高；70到90平米的房子最好賣，但150到200平米的房子漲幅最高；5到10年的房子，最好賣，但5年以内的漲幅最大。

中央公園

總價特征：

150—200萬，成交18套，占比40.9%

100—150萬，成交13套，占比29.5%

200萬以上，成交11套，占比25.0%

面積特征：

90—120平米，成交19套，占比43.2%

70—90平米，成交14套，占比31.8%

120—150平米，成交5套，占比11.4%

戶型特征：

3室戶型，成交30套，占比68.2%

2室戶型，成交7套，占比15.9%

4室戶型，成交6套，占比13.6%

1室戶型，成交1套，占比2.3%

樓齡特征：

5—10年，成交28套，占比84.8%

5—10年，成交5套，占比15.2%

在中央公園，最好賣的，是總價150萬到200萬的房子，但上周漲幅最大的，是200萬以上的房子；3居房子最好賣，2居室房子環比漲幅最高；90到120平米的房子最好賣，但120平到150平的房子，上周漲幅最高；5年以内的房子最好賣。

禮嘉

總價特征：

200萬以上，成交17套，占比65.4%

150—200萬，成交8套，占比30.8%

100—150萬，成交1套，占比3.90%

面積特征：

120—150平米，成交11套，占比42.3%

150—200平米，成交6套，占比23.1%

90—120平米，成交6套，占比23.1%

70—90平米，成交2套，占比7.7%

300平以上，成交1套，3.8%

戶型特征：

4室，成交16套， 占比61.5%

3室，成交7套，占比26.9%

2室，成交1套，占比3.9%

5室，成交1套，占比3.9%

6室以上，成交1套，占比3.9%

樓齡特征：

5年以内，成交4套，占比57.1%

5—10年，成交2套，占比28.6%

10—15年，成交1套，占比14.3%

在禮嘉，最好賣的房子，是總價200萬以上的，但是150萬到200萬，上周環比漲幅最大；4室，120平到150平最好賣，70到90平，上周漲幅最高；5年以内賣得最好。

悅來

總價特征：

100—150萬，成交22套，占比55.0%

80—100萬，成交7套，占比17.5%

200萬以上，成交3套，占比7.5%

面積特征：

70—90平米，成17套，占比42.5%

90—120平米，成交11套，占比27.5%

50—70平米，成交7套，占比17.5%

戶型特征：

2室，成交18套，占比45%

3室，成交18套，占比45%

4室，成交3套，占比7.5%

5室，成交1套，占比2.5%

樓齡特征：

5年以内，成交14套，占比53.9%

5—10年，成交12套，占比46.1%

在悅來，總價100到150萬的最好賣，40到60萬的上周環比漲幅最高；2居室賣得最好，4居室上周環比漲幅最高；70到90平賣得最好，120平到150平上周環比漲幅最大，5年以内好賣，但5至10年漲幅最大。

媒人觀察：

綜合以上的分析，結合渝北四小龍房價表現，媒人總結，想要未來自己的房子好賣，又能保值增值，買房時，要注意這些特征：就總價來看，首選150萬到200萬總價的房子。

就戶型來看，首先3居室戶型，其次可考慮2居或者4居室戶型。就面積段來看，80平米到120平米的房子，需求最大，最好出手。

就樓齡來看，房子最佳的出手時機在5年到10年之内。

另外，結合渝北四小龍各自區域内成交量最大的幾個樓盤來看，買房投資，還應該結合這幾個因素：大盤、距離軌道近，配套成熟，知名大品牌開發商操盤等等。

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