遼甯省是東北地區經濟發展最好的一個區域，而大連更是東北地區綜合實力最為強勁的城市之一。

城市建設日新月異

大連是全國15座副省級城市之一，也是全國5座計劃單列市之一，另外大連還是環境優美的濱海城市。

從城市能級的角度來看，大連作為東北地區最為核心的城市之一，未來的發展潛力是巨大的。而對于大連樓市來說，大連房價在東北地區處于遙遙領先的位置，可以說大連房價一點也不便宜。

随着今年8月房貸收緊，以及房地産開發企業三道紅線，抑制企業融資，對于部分城市樓市而言，或多或少有一定影響。

一座濱海藝術之城

那麼對于房價處于高段位的大連樓市，會是危機還是契機？

現在大連地區平均房價約為1.71萬，在全國315座城市當中處于第28位，而大連房價在東北處于第1位。

對于現在大連樓市房價來說，與陝西西安、江蘇南通、浙江衢州、四川成都、江蘇常州、浙江台州等地相近。

可以說，大連與這些城市相比，既有一定的劣勢也有很大的優勢。

美麗的城市

劣勢在于大連是東北地區的城市，而随着城市化的發展，南北城市化推動了人口遷徙，多數東北城市的人口出現一定程度的流出。

優勢在于大連的城市能級以及大連靠海，優秀的濱海環境促進了大連成為全國較為有名的旅遊城市之一。

盡管大連屬于東北地區，但過去10年，大連地區的人口不但沒有流出，反而出現暴增。

城市的夜晚燈火通明

根據第7次人口普查數據，現在大連地區常住人口達到745萬人，目前大連人口在遼甯省排名第二，僅次于沈陽，在全國處于第45位。

如果把時間提前到20年前，也就是2000年左右，那時候的大連常住人口大約為589萬人。

如果把時間提前到10年前，也就是2010年左右，那時候大連常住人口大約為669萬人。

架起幸福的橋梁

我們從大連這20年的人口變化可以看出，大連一直處在人口淨流入的狀态。也就是說這20年時間，源源不斷有來自于全國各地的年輕人流入大連，選擇這座城市安家與創業。

巨量的人口基數也會推動大連未來的城市化發展，推動大連樓市的發展，應該說人口基數是大連樓市最大的基石。

優秀的旅遊城市

從人口年齡結構的角度來看，現在14周歲以下的常住人口約為11.65%。15~59周歲常住人口約為63.64%。另外60周歲以上的人口約為24.71%。

從大連的人口年齡結構可以看出，大連雖是一座熱門的城市，一座人口淨流入的城市，但大連也面臨很多城市一樣的問題，主要是城市人口偏老齡化。

對于這樣的城市老齡化實際對于很多熱門城市都存在這樣的問題，就算是全國一線城市也避免不了老齡化的發展趨勢。

優秀的城市規劃

從人口淨流入的角度看，大連仍然是一座具有潛力的城市，未來的人口淨流入自然也會給予整個城市樓市很大的支撐。

樓市固定資産價值的多少，除開與人口有一定關系，還與經濟發展也有很大的關系。

2020年，大連共完成經濟總量7,030億，在全國所有城市當中處于第29位。

生态宜居之城

巨量的經濟總量推動這座城市地方預算收入的高增長，2020年大連地方預算收入達到702億。

城市每年高增長的收入，自然也會推動城市的基建投入，推動城市相關配套的完善。

2020年，大連地方預算支出就超過1,000億從這個角度來看，大連是一座高投入高支出的城市。

名校雲集的城市

高投入高支出，自然會給予這座城市帶來更好的配套。2020年，大連光在教育制度上就超過119億，在衛生健康支出上超過72億，另外在保障房支出上超過34億。

盡管大連整個工業發展與長三角珠三角有一定距離，但大連仍然是全國工業領域的佼佼者。

我們來認識一下大連一組數據。

2020年，大連共完成原油加工超過4,598萬噸，生産汽油超過694萬噸，生産生鐵超過128萬噸，生産粗鋼超過157萬噸。

夯實的工業基礎

2020年，大連共生産滾動軸承7,429萬套，共生産民用鋼質船舶147萬載重噸，共生産發動機1,395萬千瓦，共生産城市軌道車輛564輛，共生産數控機床7985台，共生産集成電路7.2億塊。

對于現在的大連，已經形成了采礦業、制造業，電力熱力燃氣及水生産供應業、石化工業、裝備制造業、農産品加工業等多個核心主導産業。

大連的綜合實力在東北地區處于領先的位置，而對于大連現在人均可支配收入達到4.18萬，這樣的成績實際也超過了南方的多數城市。

碧海銀灘

對于現在大連，城鎮居民可支配收入超過4.73萬，農村居民可支配收入超過2.15萬。

大連之所以能夠保持20年人口淨流入在于這座城市它的配套要好于周邊的城市。

除開大連的環境非常不錯，另外大連在高等教育、醫療設施上也都占有很大的優勢。

現在大連擁有各類普通高校31所，而在校生規模更是達到32萬人以上，另外大連還擁有中等職業學校70所，在校生超過5.6萬人。

座座高樓，拔地而起

大連的基礎教育在遼甯地區也是走在前列的，現在大連擁有各類幼兒園1307所，在園幼兒超過15萬人。擁有九年義務教育學校624所，在校生規模達到51.8萬人。擁有普通高中77所在校生規模達到8.7萬人。

作為東北最有實力的中心城市之一，大連擁有各類衛生機構超過3516個，其中醫院就達到210個，另外大連擁有各類衛生技術人員7.2萬人。

對于現在的年輕人一般追求運動健康，而對于大連來說或許更是運動健康的代言城市。

如夢如幻的城市

大連每年都要舉辦很多場健身活動，而在大連參加健身活動的人數每年可以達到167萬人。另外大連在全國各類體育賽事上更是佼佼者的城市，每年都有大量的大連運動員在全國各類賽事獲獎。

從管轄面積上看，當年管轄面積（陸地）大約為1.32萬平方公裡，整個大連地區共管轄有12個區縣（包括高新區）。

就房價而言，現在大連房價最高的是大連中山區平均房價大約為2.36萬，另外大連西崗區平均房價約為2.16萬，沙河口區平均房價約為2.1萬。

城市之美

可以說，大連這三座區域樓是房價在整個東北地區所有區縣排名當中都是處于前列的，當然這樣的價格就算是放到南方的城市進行比較，或許也并不低。

在大連地區房價處于第4位的是大連甘井子區，現在平均房價約為1.84萬，另外大連開發區平均房價約為1.29萬，金州區平均房價約為1.02萬。

金州區和甘井子區是大連人口最多的兩個地方，這兩個區域的常住人口基本在154萬左右，反而對于這兩個區域也是過去10年大連人口淨流入較多的兩個區域。

體育精神

以金州區為例，2010年金州區常住人口大約為110萬，而現在的金州區常住人口達到154萬人，可見這個區域對于新大連人的确具有很大的吸引力。

大連也不是所有的區域房價都超過了1萬元，甚至有部分的區域遠低于1萬元。

對于現在大連房價處于第7位、第8位的是大連的旅順口區和普蘭店區，這兩個區域的平均房價分别為0.8萬、0.7萬。可以看出，這兩個區域的價格與大連核心城區房價的差異非常非常大。

另外大連瓦房店區現在的平均房價約為0.58萬。莊河市平均房價約為0.69萬。

城市燈火，照亮萬家

我們從大連各個區域房價分布可以看出，大連房價的差異化很大，當然大連由于部分區域人口較少，未來的樓市潛力并不大。比如大連的長興島常住人口約為8.6萬，長海縣常住人口約為6.68萬。

對于樓市固定資産價值不僅僅隻是鋼筋混凝土，更重要的是樓市固定資産區域相關配套所産生的附加值。

從房價分布可以看出，中心城區價格之所以高，與中心城區相關的配套比較完善，有直接關系。

一座園林式的城市

現在很多人在大城市安家，重點考慮他的配套及他的環境。但是由于這種觀念也推動了大連中心城區的房價遠高于郊區的房價，而郊區的房價要高于遠郊縣的房價。

就樓市的潛力而言，對于大連中心城區未來會是強者更強，這也就是說現在處于大連樓市前三位的區域随着，未來的發展，這三個區域的房價所處的位置或許不可撼動。

當然對于人口暴增淨流入的區域未來潛力也是比較大的，特别是對于大連金州區和甘井子區。

不同的視角看城市

随着南北城市化的發展，未來北方城市仍然會出現一定人口流出，而對于大連這座城市來說也是具有一定的挑戰性。

從城市能級的角度來看，大連作為東北四大中心城市之一，作為東北最為核心的城市之一，未來大連的人口很可能還會持續增加，而未來大連的人口或許也能達到千萬級。

當然未來的一切我們不能預測，隻有城市綜合實力自身強勁，那麼城市也會收獲更多年輕人的芳心，相信未來的大連能有這個實力。

城市不斷向前向前再向前

盡管房貸收緊以及房地産開發企業三道紅線抑制企業融資，但對于大連這樣的熱門城市而言，未來發展潛力遠高于周邊的一些城市。

随着大連經濟的高速發展，人口的高速聚集，對于這片區未來的基建建設也會高投入。從未來可持續性的角度來看，未來大連樓市固定資産價值也會随之攀升，相信未來的大連會越來越好。

個人觀點，僅供參考。

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