在股票圈子裡，有“三不買四不賣”的法則。

對于上海買房，我們也有自己的“三不買四不賣”。

當然這個不能買的數字不一定是三，不能賣的數字也不一定是四。

上海哪些房子不能買？哪些房子最好捂住不要賣？

今天這篇文章就告訴你。

先說上海買房的三不買。

第一類不要買的房子，是學校不行的老破小。

老破小年頭長了，無論是小區還是樓棟，整體看上去都是破破爛爛的，一眼望去就讓人沒有住的欲望。

說的誇張點，那堆爛磚頭早就不值錢了。

但有些老破小還真不便宜，為什麼呢？

因為學校好。

反過來推，如果學校不好，房子還不行，買它做啥？現在買了以後賣給誰？

就我自己的持有經驗來看，無XQ老破小這幾年的漲幅，也是遠遠跑輸大盤的。

上海很多老破小，到現在都沒有回到2017年的高點。

舉個例子：

普陀甘泉宜川的宜川二村的兩室一廳，2017年成交單價5.7萬，2021年成交單價4.6萬，四年過去不僅沒漲還跌了。

就算考慮做低因素，最多不漲不跌。2017年買了這種房子的，就很虧。

這類房子的房産價值已經基本歸零，居住生活質量是很低的，再沒有别的資源附加的話，未來會很難出手。

另外甘泉宜川這個闆塊自身也很拉胯，遍地這種高齡老破小，交通也不便利。

楊浦中原也是類似的闆塊，開魯x村，工農x村，大家買房盡量避開。

對于老破小這個産品，大家争議還是很大的。

其實很多人有屁股決定腦袋之嫌，因為它們手裡真的有一套或者幾套老破小。

那句話怎麼說來着，你永遠叫不醒一個裝睡的人。

除了老破小外，老破大更加不能買，比如xx大廈這種90年代建的塔樓，面積大總價高，房子還老，即便地段不錯，漲幅也是不靈的。

第二類不要買的房子，是商住公寓房。

商住公寓，就是那種産權隻有四五十年的房子。

對于商住兩用的公寓房，我以為經過了這麼些年的市場教育，以及市面上各種大小V的“洗腦”，大家對它的觀點會很一緻：“堅決不能買”。

但沒想到最近接連有三個人問我要不要買公寓房，這讓我意識到不懂公寓房的人不在少數。

這三個人一個是沒有上海房票。

一個是在手頭有一些積蓄，但在上海買不起第2套房，就想買公寓房投資。

一個是手裡預算不高，問我買一個工作附近的loft還是買一個偏遠地區的住宅。

這三個人可以說是高度概括了商住公寓的目标群體：沒有房票或預算不高的年輕人，手頭有一些閑錢但不夠買房的投資客。

還有人問我臨港的公寓房能不能買，拜托，都跑到臨港了，還要買公寓房？

實際上，基本上所有的住宅都比公寓房要好。

相比住宅，酒店式公寓有這麼幾個大問題：

一、屬于商業辦公産權，産權年限一般40-50年，比如項目2013年拿的地，如果40年産權，那麼今年就隻剩33年。

二、續期問題：公寓到期後會面臨一筆不小的續期費用，要根據土地價格進行補繳，而住宅目前是免費續期的。

三、落戶、學區問題：酒店式公寓不是住宅，買來不能落戶、不能上學。

四、貸款問題：酒店式公寓不能辦理住房按揭貸款，更不能用公積金，杭州這邊是首付五成起，利率上浮1.1倍-1.2倍。

五、使用費用問題：酒店式公寓采用商水商電，比一般民用水電費貴多了，還不通煤氣，物業費也是正常住宅的兩倍以上。

最最嚴重的，是交易稅費問題：酒店式公寓不像住宅，交易稅費極高，包括：

增值稅=差價的5%

附加稅=差價的0.55%

印花稅=總價的0.05%

土地增值稅=差價的×30%到60%

個人所得稅=差價的20%

契稅=總價的3%

印花稅=總價的0.05%

也就是說賣出後差價的50-80%是全部要繳稅的！加上總價3%的契稅，賣出時差價幾乎是全部被稅費吃掉的！

這就是為什麼我一直不讓大家不要買酒店式公寓的原因。

普通商住買不如租，年輕人千萬别讓一套商住堵住你未來資産增值的坦途。

第三類不能買的房子，就是遠郊無地鐵的房子。

金山、崇明就不用說了，這兩個本質上是個大号的縣城，完全享受不到上海市區資源的輻射。

除此以外，我說幾個地方，大家打一下預防針：

寶山的月浦；

松江的小昆山、洞泾；

嘉定的徐行、安亭、外岡；

青浦的白鶴、香花橋、重固；

奉賢的金彙、海灣、奉城、青村、莊行、拓林；

浦東的合慶、泥城、書院、宣橋、新場、祝橋

這幾個地方我們前兩天的文章裡有說到，都是五年不漲的，甚至一些房子還跌了不少。

背後的邏輯很簡單，地方本來就很偏遠，距離市中心普遍在30公裡以上，如果還沒有地鐵，接盤俠很有限。

大家買房一定注意地鐵這個因素，要知道即便是在大虹橋這樣的強勢闆塊，有地鐵和沒地鐵的房子也會差很多。

接下來是上海買房的四不賣。

第一個不要賣的房子，是鶴立雞群的房子。

什麼意思呢？就是周邊幾公裡都沒有競品，隻有這個房子最高級，品質最好。

比如新靜安的金茂府，就是典型的這種房子，這樣的房子就很值錢。

不要怕有錢人少，這裡是上海。

這類房子有個前提，總價不能錯配太多，比如普陀的中鷹黑森林，就有點錯配。

或者說你在外環外買個2000萬的房子，也很錯配。

第二類不要賣的房子，是大公司旁邊的三房，尤其是小三房。

上海雲集了各大世界500強知名企業，這些知名企業的員工，是上海買房的一大群體。

誰上班不喜歡住的離公司近點，但上海房價漲到今天，大家買房手裡錢都是緊巴巴的。

小三房這類産品，面積不大，房間不少，功能齊全，是年輕白領的最愛。

所以大公司旁邊的三房和小三房都會很搶手。

當然了，90平的小三房，肯定是有點局促的，但還是那句話，預算有限下的無奈取舍。

這裡的“大公司”換個詞也可以叫強勢産業園區，比如張江的湯臣豪園，漕河泾旁邊的古美萬源城等等。

第三個不賣，是不賣稀有的景觀房。

這個就比較好理解了，比如說黃浦江的江景房，或者能看到陸家嘴三件套的房子，這種房子未來會越來越少，價格也會越來越高。

因為景觀資源是有限的，這種房子本質上是稀缺。

第四個不賣，是不賣上海的副中心和五大新城核心區的房子。

上海的發展多點開花，市區大力發展副中心，郊區的重點在五大新城，每個片區都有自己的核心産業，教育醫療等配套也是花了大力氣的。

所以每個片區都會有一個自己的頂級地段，吸引這個片區最高端的購買力入住。

這裡舉個天津的例子，天津大家都知道，是近幾年四大直轄市中房價最沒存在感的地方，現在的均價在1.8萬左右。

但它的和平區均價竟然高達6.7萬，近幾年天津房價跌了不少，和平區卻逆勢大漲，這就是購買力聚集核心區的力量。

最後，這個“四不賣”不是說真的不要賣，而是說這類房子有潛力，未來漲幅大。

如果你沒有找到好的置換目标，安心拿着就是了。

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