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立面工程的重要性

建築立面工程在地産開發商中占據着非常重要的地位：

一方面：建築立面代表了品質需求，代表了項目的品質和定位；好的建築立面表現，在一定程度上可以提升新建項目的售價，也可以帶來二次銷售的産品溢價。

另一方面：建築立面的品質和定位決定了項目的材質使用，建築材質便是成本。對于建築立面材質而言，工程量較大，且成本波動性大，更需要開發商關注和重視。

常見的塗飾材料成本（價格與實際或有出入，僅供參考）

案例1：以25層高層住宅為例，地上建面9,720m2，其中：大堂部分80m2，兩層基座850m2，其餘約8,790m2；外牆面積約12,145m2，其中：大堂95m2，基座 1,050m2，其餘11,000m2。我們以不同方案測算：

僅外牆塗飾的建面成本變化，從68元/m2~203元/m2，不同的材料構成其成本波動非常大。

案例2：資料來源《柏向·材料手冊 2.0》（點擊放大）

假設以精裝高層建築建安成本3000元/m2考慮，上述案例外牆飾面、門窗、欄杆等成本占比就高達33%左右，立面成本占比不可謂不大。

第三：建築立面的風格、材質以及色彩均代表了城市形象，代表了執政部門對城市設計的要求，建築立面确定後一般情況下是不允許“簡配”，這也更加要求開發商對待立面的選擇要慎重。

案例3：

（圖片僅為示意）

投資定案階段：

已了解到規劃局對外立面材料有要求，前期溝通可突破，且老項目有成功經曆，故按客戶敏感性，采用仿石磚 塗料。

報規階段：

規劃局嚴格要求使用石材 真石漆，經項目争取，同意使用仿石磚 真石漆，但是不能使用塗料，導緻成本增加226.23萬元。

第四：建築立面是開發商成本敏感點和業主敏感點，雙敏感點造成開發商在立面的建造上不能一度簡配、也不能超配，既要成本适配也要業主适配，這是一個開發商決策水平的體現。

第四：建築立面的材質選擇，又會帶來建造工藝的不同，不同的建造工藝都會對建造水準提出了很大的要求，這對開發商的施工水平提出了另一個考驗，如何利用合适的成本打造超配的建築品質，這個課題依然任重而道遠。

塗料做法

幹挂石材做法

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建築立面的控制策略

方案階段對标和适配

① 立面風格要與競品樓盤對比，符合大衆流行審美，要符合内控要求；

建築風格和材質體現了樓盤的檔次需求。剛需樓盤建築風格的業主敏感性較弱，業主對建築風格的感知随着樓盤檔次的提高越來越高。如項目定位于剛需跑量産品，建議建築風格不高于競品樓盤；如定位于改善或再改的利潤性産品，建議在提高營銷溢價的部位下功夫，尤其是業主感知敏感的“近人尺度”位置。

競品樓盤立面對比

另外，住宅建築的建築風格越來越同質化，現代風格、新古典、新亞洲、新中式風格占據了市場主流産品，開發商比較容易進行建築風格的标準化，建築風格标準化便于規模化複制，降低成本。

最後，根據立面标準化進行産品的限額設計。立面限額設計的内容包含材料的選擇及占比，成本适配的标準及集采品牌。參下圖**置業集團《住宅外立面适配标準》。

**集團《住宅外立面适配标準》

商業建築立面更為複雜，其材料選擇大多以幕牆、鋁闆和石材為主，方案階段應進行立面的方案評選，簡化立面的造型，約束立面材質，降低屋面花架尺度。

建築屋頂虛高部分不宜過于顯著，以避免造成主體結構、結構構件、立面材料等不必要浪費；應合理控制屋頂塔冠的高度，最大化減少虛高，節約成本。

② 住宅減少過度懸挑，影響采光，避免業主投訴

方案階段推敲立面線條，避免過度“立面化”，立面設計應以人為本。

案例4：

某項目業主提出由于外牆立面線條遮擋，在客廳無法看到園區景觀。銷售宣傳同實際情況之間的落差導緻業主極其不滿。

案例反思：

1.設計中考慮外立面效果的同時，需考慮對業主後期的生活影響；

2.銷售過程中對設計無法避免的缺陷，建議于銷售前告知客戶，避免後期矛盾。

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建築立面的控制策略：限額設計

① 立面材質的使用要按部位細分，嚴控成本較高材質的使用，要符合産品的定位/産品線；

各家開發商的限額頻率：●●●●●

成本的構成等于單價*使用面積，限制使用面積量能夠控制建造的總成本，對于建築立面的成本控制策略同樣如此。對于大部分開發商而言，根據業主的敏感性，約束立面材質的使用，這屬于較為常規的操作。

根據使用部位約束立面材質的主要操作思路：

第一步：明确項目産品檔次；産品檔次決定了項目材質使用的策略，高檔項目表現在高檔材料使用的面積大，反之使用面積較小。

第二步：約束材質使用部位，主要是根據業主是否對此部位敏感，業主敏感的部位為依次為：入戶門鬥、入戶正立面一層~三層、次要入戶立面一層~三層、次要立面、架空層、建築\結構裝飾線條、屋面花架等等。

（常見的開發商限額表）

案例5：我們以某地區中檔樓盤為例，基座兩層為石材幹挂（單層建築面積390m2），以上為多彩石塗料，其中樓盤北向為小區的主立面、南向為小區的主立面，東西立面為次要立面。

基座兩層外牆展開面積約950m2（其中南北向約670m2，東西向約280m2），原設計立面均采用石材幹挂體系（幹挂石材25mm，主次龍骨），單價800元/m2，總價約760,000元。

現根據立面的主次程度，将東西立面改為超薄石材一體闆（石材飾面12mm，背栓固定），由于一體闆能夠大幅度減輕自重，其固定方式省去了主次龍骨，其單價為450元/m2，優化後總價為662,000元，其優化成本98,000元，成本比原方案降低13%。

② 立面材質設置指導單價（品牌），便于采購

各家開發商的限額頻率：●●●●●；

立面材質屬于工業化産品，價格基本透明，各家開發商基于長年形成的供方戰略庫，實行“量大從優”的采購模式，這一點在立面材質的成本控制上體現的淋漓盡緻，也是屬于絕大部分開發商實行的立面成本控制策略之一。

（常見的開發商限額表）1

（常見的開發商限額表2）

③ 控制外立面率，約束立面展開面積；

各家開發商的限額頻率：●●●；

根據本人統計的數據僅有一半左右的開發商會約束外立面率，還有另一半房企（不乏标杆 房企）是不約束外立面率的；通過外立面率約束外立面成本的做法，在開發商中不算常規操作。

外立面率（隻計算住宅部分）=地上建築單體住宅部分的外牆（扣除門窗洞口）展開面積㎡÷地上建築單體住宅部分的建築面積㎡。

一般情況下，建築的外立面率越高，其成本越高，樓盤的檔次也越高。根據标杆企業的工程經驗，外立面率控制如下：

案例6：

項目A（左邊）的外立面率為1.2，項目B（右邊）的外立面率為1.35，以地上面積10,000m2來計，項目A總外飾面面積為12,000m2，項目B總外飾面面積為13,500m2，兩個項目的外飾面差值為1500m2，如果兩個項目選用同一種外牆材料時，其成本增量為1500/12000=12.5%。

（常見的開發商限額表1）

（常見的開發商限額表2）

④ 建立外立面标準化，形成産品體系；

各家開發商的限額頻率：●●；

通過立面标準化體系的建立，約束外立面的成本，絕非大部分開發商要走的思路，因為标準化的應用場景便是要滿足規模化企業，批量化産品的高周轉需求，對于絕大部分數量的地産企業而言規模并不太大，标準化的立面并不是非常需要的；但對于千億級及以上的房企，基本上立面都已經形成了标準化，這樣對成本控制的要求更加嚴苛。

（常見的開發商立面标準化1）

⑤其他形式的外立面控制限額：體形系數及外立面構件

各家開發商的限額頻率：●；

體形系數=建築物外表面積㎡÷外表面積所包圍的體積 m³。

開發商約束體形系數的初衷更多來自對建築節能的有效控制，建築節能有利必然也對外立面率産生正向的反饋，根據大量的案例經驗總結，體形系數和外立面率呈現一定的正相關性，所以在一定程度上控制體形系數可以約束外立面率。

外立面構件是組成外立面風格的重要内容，也影響着外立面率，部分開發商會在外立面構件的設計和成本上做一些限額設計，整體控制成本。

（常見的開發商線腳标準化）

（常見的開發商線腳标準化2）

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建築立面的控制策略：精細化

① 立面材質施工界面細分

施工圖階段各項材質做法應細分，避免施工圖立面粗放，立面控制手冊要做到位。

塗飾做法細分到細節

② 注重線條構件設計

案例來源：《柏向·材料手冊 2.0》

案例7來源：昌建成本研究中心

某項目外立面線條造價占保溫總造價占比高達24%；

【線條優化案例】

③ 門窗/幕牆的方案/施工圖設計深化，避免采用“免費設計”

門窗及幕牆的配置應從方案階段開始介入，并結合節能設計進行多方案比選，選擇材質類型和配置要求，施工圖階段進行二次精細化設計避免粗放型的“免費設計”。

文章來源:胖棟有話說 id:RealEstateDesigner 轉載已獲原作者授權 在此表示感謝!

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