上篇我們說到如何去系統的評判一個商鋪到底好不好，這篇我們來分析一下市面上幾種主要類型的商鋪的優缺點——住宅底商，獨立商業街，商業綜合體。

一.商業綜合體

現在的商業綜合體一般由開發商建造，實力比較強的就全部支持運營。實力偏低一點的開發商就把商業體分割成無數個格子鋪帶租約出售，然後再運營。

比價典型的就是國内某專做商業地産的公司，在全國各大城市開發了很多商業城。沒有出事的時候就全部是自己持有，自己運營。在2017年之後，慢慢地就把自己持有的商場整體出售給了其他公司，但還是自己在做運營。

其他小一點的開發商，為了資金需求，就隻有把一個商業綜合體分割成一個個小鋪子。零散地賣給購房者。

每個鋪子的價格都不貴，總價能做到最低幾萬塊，投資門檻很低，一般針對的是沒有什麼投資渠道的工薪階層。

一般這種商鋪購買的時候都會要求簽訂12年-15年不等的租約。租金一般的回報率在6%-9%之間。

回報率很驚人是不是？

投資者千萬不要被這個回報率給沖昏了頭腦。你要知道這種商鋪一旦開發商運營失敗，你拿到手裡面真的是毫無作用。幾個平米的鋪子，有可能還是在二樓或者三樓。你拿到手裡是不可能自己能出租出去的。

像我一個朋友，他多年前就在深圳号稱最大的主題樂園購買了一個兩三百萬的鋪面，直到現在都沒有收到一點租金。鋪子是出租出去了，但是租客隻給繳納物管費，自己收不到一點租金。

很多人問，那商業綜合體的格子鋪是不是全部都不行？

其實也不盡然，另外一個親戚在成都二環外的一處綜合市場兩個格子鋪。十幾年前購買的，當時隻花了幾萬塊，現在每年收的租金都兩三萬塊了，現在還聽說那邊政府要整體拆遷了。

商業綜合體是屬于風險高，回報率也高的投資項目。如果投資成功，一般十來年光收租金就能收回成本。如果投資失敗，租都租不出去，可能還要欠着物管費。

還有商業綜合體的商鋪基本上不可能二次銷售。

二.獨立商業街

這種商鋪的主要功能有主體餐飲，休閑娛樂，潮流風尚等功能。

市面上大大小小的有很多種，如成都的遠洋太古裡，或者其他很多不知名商業街。

這種商鋪一般是全業态的商業，目前主要作為區域内住宅底商的一種補充。特點是鋪形方正，價格昂貴。起始的租金收益率比較低，但是後期的增值空間比較大。

如果一個獨立商業街項目在區域内具有唯一性，那随着後期入住人口的增多，彙聚的人流越來越大，鋪面的增值也就會越來越高。

如果一個區域内這種獨立商業街有好幾個競品，勢必會造成人流的分散。以後的租金收益率也會比較低，出手也不好找到接盤的人。

這種商鋪一般的初始回報率在5%-6%之間，随着周邊人口的成長，後期的收益率甚至能達到是十個點以上。

運營非常成功案例全國有很多，運營失敗的案例也比較多，但是很少能看到租都租不出去的鋪面。

獨立商業街是風險較低，收益較高的一種投資。如果投資成功，那增值部分就會非常高，如果投資失敗，至少也能租得出去，不至于血本無歸。

三.住宅底商

以前基本上每個小區都有住宅底商，但是現在有的城市開始不允許新建住宅修建底商了。

以前住宅底商想做什麼業态就做什麼業态，但是住宅底商現在都不允許做餐飲業态了，每個小區的底商基本上就隻能做一些生活配套服務等方面的事情。

住宅底商一般的初始回報率在4.5%-5.5%之前，因為整個小區就那麼多人口，後期别的小區的住戶也很難到自己小區的底商來消費，所以就會導緻租金很難漲上去。

租客的營業額每個月就那麼點，物價漲了之後，營業額才能有增長。很多業主想着自己的商鋪幾年沒有漲租金了，非常不甘心，然後給租客漲了租金。結果常常是租客受不了高昂的房租自己跑路了。業主再從新找租客，白白損失了空置期的租金。

因為租金的升值空間不大，後期出手也不可能賺到很多錢。加上過戶所需要的稅費，往往賺不到什麼錢。

一般像這種鋪面，誠心出手的業主一般能賣出去。想賺很多錢的業主，往往幾年時間都無人問津。

住宅底商是一種風險很低，收益也較低的一種投資。投資這種商鋪一般能抵禦通貨膨脹，有一點小賺。

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