天貓好房樓盤測評系列，來自專業測評師的現場踩盤。資深評測師将挑選市場熱盤，走進項目深入實勘，看項目、賞戶型，實地走訪周邊環境。在你做出買房決定之前，請花5分鐘時間閱讀，讓樓盤真實情況暴露眼前。接下來，本系列會陸續覆蓋南京全部新房，歡迎訂閱。

樓盤名稱：龍湖山與城

開發商：龍湖集團

産品價格：總價350萬起

産品戶型：建面約161、169、177、247、272㎡，共5個戶型

樓棟數：30棟

容積率：1.3

綠化率：35%

樓盤地址：江蘇省南京市浦口區銀泉西路

一、樓盤亮點

限墅令升級 疊墅類産品少見

根據南京市規劃資源局，自2021年5月17日起，南京市将不再審批“别墅類”房源規劃，并明确規劃的二類城鎮住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地的容積率應大于1.0，建築高度不得低于12米，類似于龍湖山與城的疊墅産品，在新房市場上是比較少有的。

山水資源豐富 人文底蘊豐厚

龍湖山與城位于老山鳳凰山，植被覆蓋率高，空氣宜人，社區内即可觀山景，并與九龍湖呼應，依山傍水；同屬湯泉闆塊内，有多條度假項目運行，周邊古惠濟寺、白鹭公園、千畝稻田、望江台等景點彙聚，方便遊玩。

高端别墅聚集 享主城配套

龍湖山與城周邊為高端别墅聚集區，與仁恒、鴻信等大品牌相鄰，闆塊内質量有所保障；同時多條道路環繞主幹道，到江北新區比較便捷，可享江北主城配套。

二、中央别墅區 鳳凰山

從區位上來看，龍湖山與城屬于江北中央别墅區。

江北新區是長江經濟帶與東部沿海經濟帶的重要交彙節點，是華東面向内陸腹地的戰略支點，根據南京2035年新一輪總體規劃，南京重構“江南、江北雙主城”發展新格局，江北一躍晉升成為南京新一帶“中心城區”。

老山作為國家5A級景區，素有“南京綠肺”之稱，森林覆蓋率超80%，與紫金山并稱“主城兩大山”。近年，随着江北新區的發展完善和布局的深入，南京山居時代到來，位于老山腳下的中央别墅區，兼具繁華與生态的屬性。根據政府規劃，老山片區土地多規劃為低密度住宅用地，低密别墅群的彙集，保證了區域居住品質和居住圈層屬性，老山片區也成為南京新一級中央别墅區。

三、鳳凰山湯泉闆塊 高端低密疊墅

從闆塊上來看，龍湖山與城屬于鳳凰山湯泉闆塊。

湯泉闆塊在總體布局上，以溫泉養生為核心，主打森林溫泉度假産品，并打造多個生态旅遊片區，在《南京市浦口區湯泉街道總體規劃（2017-2035）》中，将湯泉鎮的總體功能定位為：以打造“曆史級旅遊度假區、國際知名天然溫泉養生小鎮”為總體目标，建設宜居、宜遊、宜業的現代化旅遊型新市鎮。同時，湯泉闆塊通過滬陝高速、黃山嶺路等快速到達江北，享城市配套。

四、項目特色

龍湖山與城位于浦口區銀泉西路，鳳凰山腳下，湯泉小鎮旁，規劃打造30幢低密溫泉疊墅，占地面積55772.51㎡，總建築面積72000㎡，容積率1.3，綠化率35%，得房率約86%（不含贈送，加上贈送的露台，得房率最高在110%左右），車位667個，車位配比1:1.74，首開預計推出13、14、18、19#四幢約50套房源，建面約161-272㎡。物業由龍湖自己承擔。

在景觀設計方面，龍湖山與城園林景觀由業内老牌規劃設計企業—“笛東設計團隊”擔任，圍繞“千年湯泉，山水林湖”為主題，結合鳳凰山、九龍湖、翠竹、幽林、磐石等地域元素，打造雙軸歸家禮序 湯泉九境生活 四大主題空間的中式景觀布局，并為老人、孩子、青年人設置不同活動區，滿足業主需求。

同時，龍湖山與城采用溫泉入戶設計，在每戶特定位置，引入溫泉。小區一樓各戶間用獨立灌木叢隔開，保障業主隐私，比較人性化。

五、周邊交通

地鐵：龍湖山與城最近地鐵站為10号線文德路站，距離約16公裡，需自駕或乘坐公交車前往；項目周邊暫無規劃中軌道交通線路。

公交：龍湖山與城最近公交站點為湯泉西站，可乘坐607路公交車到達省人民醫院浦口分院；也可步行前往湯泉南站乘坐608路到達江浦客運西站。

自駕：可通過火炬西路連通江星橋線至滬陝高速，也可通過黃山嶺路連接浦口大道，經長江五橋、揚子江隧道、長江隧道等快速到達南京各地，較為便利。

六、周邊配套

周邊教育：湯泉闆塊共規劃6座幼兒園、3所小學、1所初中。距項目最近為湯泉小學和湯泉中學，直線距離約500米左右；同時距江北核心區較近，可前往漢開、蘇傑、明道等私立學校就讀，直線距離均在15公裡以内。

周邊醫療：龍湖山與城距離最近衛生點為三泉衛生室，直線距離約600米，可解決一般醫療問題；最近三甲醫院為鼓樓醫院江北國際醫院，距離約23公裡，同時距江蘇省人民醫院浦口分院約18公裡，均可自駕前往，解決醫療需求。

周邊公園：龍湖山與城項目位于老山鳳凰山腳下，老山素有“南京綠肺”之稱，森林覆蓋率高達80%以上，社區内即可欣賞山景；同時，項目處在湯泉小鎮中，可享小鎮溫泉度假村配套；距離古惠濟寺約1.9公裡，平時可觀賞寺内三棵古銀古樹；其他休閑地區還有白鹭公園、千畝稻田、望江台等。

七、配置合理 滿足多種愛好

龍湖山與城規劃30幢低密溫泉疊墅，首開預計推出13、14、18、19#四幢約50套房源，建面約161-272㎡，戶型為177㎡上疊和272㎡下疊。

建面約177㎡上疊 四室兩廳三衛

該戶型為2層樓組合，3樓包含餐客廳、落地陽台與一間卧室，4樓以卧室為主

3樓入戶設置玄關櫃，方便歸家置物，增加儲物空間；落地陽台連接卧室與客廳，增強采光的同時也方便觀景；餐客廳一體，餐廳置于客廳之後，動線流暢，方便會客；廚房為U型設計，并設計獨立吧台，中西廚均可使用；衛生間三段式，幹濕分離；

4樓共3間卧室，均配備觀景陽台，主卧設置隔離帶，可隔出書房與衣帽間，同時衛生間自帶浴缸，保證主人房的隐私與舒适；四樓觀景陽台連接溫泉入戶眼，泡溫泉的同時也可以欣賞附近景色。

建面約272㎡下疊 四室三廳三衛

該戶型為3層樓組合，負1樓包含影音室、溫泉眼、電競房，1樓包含餐客廳、廚房與一間卧室，2樓以卧室為主；

負1樓以業主休閑為主，設置影音室，可在家中觀看電影；同時設置電競房，保障業主愛好；北側為引入的溫泉眼設置的洗浴間，可滿足在家泡溫泉的需求；

1樓為待客區，餐客廳一體，設置單獨玄關櫃，保障儲物空間；廚房為U型設計，并設計獨立吧台，中西廚均可使用；卧室配備朝南陽台，采光較好；

2樓共3間卧室，朝南卧室配備落地橫陽台，适合觀景，主卧設置隔離帶，可隔出書房與衣帽間，同時衛生間自帶浴缸，保證主人房的隐私與舒适。

八、倒挂盤 有升值空間

龍湖山與城首開4棟樓，約50套房源，總價350萬起，性價比較高。

與周邊新房相比：鄰近項目仁恒鳳凰山居，獨棟建築面積約280-380㎡，總價約700-850萬，山莊面積約500-550㎡，總價約1178-1419萬，且目前僅剩少量房源在售；同闆塊還有銀城湯泉G56地塊，目前僅動工，距離首開還有一段時間；對比起來龍湖山與城在價格與時間上都具有一定優勢；

與周邊二手房相比：湯泉闆塊附近二手别墅類産品價格不一，市場上比較活躍的項目有：大吉山水田園、山河水等，别墅類産品單價均價均在20000元/㎡以上，150㎡以上戶型總價基本在400萬元以上。

價格潛力：對比周邊新房與二手房的價格，龍湖山與城價格并不算高，并且随着江北核心區發展規劃加持，項目發展前景比較可觀；南京限墅令發布後，疊墅産品将不再審批，基于産品的稀缺性，龍湖山與城也存在較大優勢。

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文章來源:樂居買房

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