我們知道夫妻對共同财産，有平等的處理權。根據《民法典》規定，房屋符合抵押的條件，經夫妻雙方同意的，配偶可以單方抵押房屋，辦理抵押登記後，抵押權就設立。

也就是說，共有房屋是可以抵押的，但不是所有情況下都可以，來看一個案例。

故事的主人公李女士在家裡打掃衛生的時候突然發現一份抵押合同，上面載明了先生擅自将他們婚内購買的一套房屋抵押給了他的朋友，現在先生還不了錢，他的朋友有可能會起訴他，李女士很苦惱：要怎麼做才能讓她的房子不被法院執行？

律師來解答

雙方在婚内購買的房屋屬于夫妻共同财産，李女士的先生雖然屬于共同共有人，但未經李女士的同意擅自以該房屋設定抵押，屬于無權處分。雖然無權處分不影響抵押合同的效力，但房屋屬于不動産，抵押權要自完成抵押登記時才算設立完成。所以遇到這樣的情況，李女士要先确認房屋有沒有辦理抵押登記，如果抵押登記還未辦理，那麼抵押權就還沒有設立。

但如果因為房子隻登記在李女士先生一人的名下，而不動産登記部門又辦理了房屋的抵押登記，在司法實踐中，可能會認定因配偶的名字未出現在房産證上，所以未經過李女士同意，将房産進行抵押的行為是有效的。

律師建議，如果出現了這種情況，那就隻能通過舉證證明抵押權人對抵押權不構成善意取得，而主張抵押權無效。證據可以是抵押權人明知男方已婚且房屋是夫妻共同财産，這樣抵押權人就不構成善意取得，抵押權無效，法院也就不會執行這套房産。

從這則案例中，我們知道如果對方擅自抵押共有房屋，需要證明抵押權人不構成善意取得，來主張抵押權無效。

但實踐中也有抵押權人已經善意取得的情況，這又是怎麼回事呢？我們接着看另外一個案例。

夫妻二人結婚前，女方支付首付款購買房屋，因種種原因，房屋登記在男方一人名下，婚後雙方共同償還了全部的貸款本息。男方在未征得女方同意的情況下，兩次将房屋設定抵押權，用于同日辦理銀行貸款。在第二次抵押中，因作為債務人的男方未能償還貸款，債權人主張以房屋折價或拍賣、變賣所得的款項優先受償。女方知道後，認為這是夫妻共同财産，并提供其出資支付購房首付款及其與男方簽訂的補充協議予以佐證。但債權人認為房屋登記在男方個人名下，不屬于夫妻共同财産。

法院認為

房屋系雙方婚前購買，并登記于男方一人名下。女方對房屋主張所有權，但其權利未在不動産登記簿上進行登記。該房産并非夫妻婚姻關系存續期間取得的夫妻共同财産。雙方婚後共同還貸的事實行為并不導緻房屋權屬性質發生轉變，女方可在夫妻共同财産分割時獲得相應債權請求權，向男方要求取得所支付的首付款，共同還貸及其增值部分的财産權益。

其次，即便女方在男方購房時進行出資，雙方在購房後約定房屋由雙方各占50%的份額，但該房産的産權登記人一直為男方，一直未按照約定份額進行物權登記，未産生公示效力。雙方簽訂的關于夫妻财産約定的協議，僅對雙方具有約束力，不能對抗善意第三人。即雙方的内部約定不具有物權變動的公示效力，亦不能産生物權變動的法律效力，女方不能僅以夫妻内部約定而主張案涉房産的所有權人為雙方。

律師總結

1.不動産抵押權的設定，必須到不動産登記中心進行登記；

2.抵押登記由不動産記載的權利人登記即可，配偶如果認為抵押無效，需要提供證據證明抵押權人明知抵押人已婚且抵押物是夫妻共同财産；

3.夫妻間内部财産約定的協議，無法對抗善意第三人。

生活中經常會有夫妻因為共同财産發生糾紛，學會管理财産，感情才能更加牢固。夫妻都是家庭的頂梁柱，财産要靠雙方共同守護。

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