問：十三老師，想請教下，我們現在想買學位房，南山和百花都在千萬，家裡是全部資金用完後沒資金流，小孩三年後上學，選擇百花片區的話，對于當前百花片區是高位嗎？未來怎麼看，全副資金買這邊要注意啥

答：百花片區盛名之下其實難負，漲幅并不象大家想象的那麼大。 2013年百花均價5萬，現在13萬 ，跑輸了很多學位房的後起之秀。 一是名校擴容群雄逐鹿之後，百花的價值被稀釋了。 二是百花真的太老了，不是剛需真買不下手，最近有個百花筍盤我們推盤難度很大。 如果真是看重百花的教育就買，如果同樣看重升值建議再多看看。

問：十三大大好，我工作5年，來深2年，女友在福田有一個59平的小兩房，滿2年，今年想在結婚前，出租女友的房子，再用本人的額度再買一套小房子，作為輔助資産（這樣我們兩供應兩套房，也不會太影響我們的生活質量），因為工作考慮，目前主要考慮南山，想問下南山總價450的房子，有哪些小區值得推薦？兩人均是90後，積蓄不多，年收入共100萬左右，想問下是否有更好的房産操作方式？

答：你好，思路沒有問題，房票用完再領證。南山工作可以重點關注南山。 南山總價450萬，以下特點的房子在南山是比較走俏的： 1. 比較新，最好05年以後，可以無小區 2. 去工作地點方便：這裡包括南北科技園&後海 3.最好帶有中上等學位 典型代表可以參考松坪村和南荔苑等。小戶型價格上漲會推動中大戶型的價格上漲，雖然不一定有成交，但賬面上去了。 受衆面之衆，其實就是在紅海裡競争，隻需要在意之前列出的條件就可以，至少不落後。

問：十三大，你好。我們想在上梅林片區買個剛需三房，600萬左右，現在看了幾個小區，比較中意凱豐花園、花裡林居、水木瀾山居三個小區，凱豐相對總價低一點，離商圈也比較近，就是周圍環境暫時不太好，花裡林居很安靜，但贈送少，感覺有點小，水木呢贈送很多，但是緊鄰皇崗路，如果兼顧宜居和升值，您更建議選哪個呢？另外，如果買藝豐花園博拆遷合适嗎？

答：你好，感謝贊賞！ 梅林東整個片區沒有農民房，所以街道安靜整潔，共同的學校在翰嶺院北翰鄰實驗九年制學校，缺少大商業體，距離1公裡卓越城，目前9号線孖嶺站400米，在建6号線和10号線站點都在400米範圍内，因為社區小，周圍皇崗路主幹道噪音較大，上下班車流多，易堵。 花裡林居：06年建造 單體3棟樓 缺車位，花園較小，小區在較周圍3個小區屬最安靜，小高層，主力戶型70-98平兩房三房，多贈送。 水木瀾山居：08年建造 2大單體樓，小區内配置齊全帶花園泳池，主力戶型74-77兩房88-18平三房，小區南北各兩棟，東西兩面沿着皇崗路和梅東三路。 自住最好是花裡林居，流動性最好是凱豐花園。 博拆遷這個思路也是很專業的路線了，深圳自從有房地産以來，真正舊改成功的“住宅小區”還不到10個，博拆遷套牢的概率實在太高。 有old money的單一中心的城市才适合博拆遷。

問：新人報到，目前有深圳寶安西鄉流塘陽光公寓一套是否應該現在賣出？想賣出原因第一有資金需求，想置換成住宅，夫妻兩人名下深圳隻有公寓沒有住宅，第二該公寓升值很慢，現在12号線樓下地鐵在建也升值很慢而且不太好出租。老公國企上班，我自己做貿易相關受疫情影響收入今年比較低，沒有疫情時候收入比老公高，想咨詢這種情況下應該激進買總價1200萬左右的學位房還是買700萬左右的二手自住房？目标學位寶中，目标住宅寶安西鄉或新安。兩個孩子都比較小一個五歲一個一歲多。

答：第一，公寓早就應該置換了，已經過了一個年了，不用留着再過第二個年了。 第二，人家隻是上車上個四五百萬的小飛度，你這一下子能夠上到1200萬的凱迪拉克，說明你早就有買房的實力，缺乏買房的魄力，孩子都五歲了，還想帶着倆娃繼續颠沛流離麼？此時不買，更待何時。 第三，究竟是買700還是1200萬，需要進一步溝通才行。

問：十三老師你好，請問我嶽母68歲（貸到80歲）最近剛購房我跟我老婆是擔保人，未來3-5年我跟我老婆如果還要購房（目前沒有名額）到時候有可能會是家庭為單位無房但是有房貸記錄，也有可能是二套購房有貸款未還清、也有可能會還清。給嶽母的這個擔保到時候會影響到我們貸款嗎？謝謝。

答：首付成數跟你們個人名下是否有按揭貸款有關，擔保會有一點影響，提前準備好流水，能夠覆蓋負債，按揭一般還是能批。

問：十三好，入深圳最快多久可以辦下來？網上看夫妻随遷碩士學曆可以不受兩年限制，父母随遷看到要至少滿八年，有可以更短時間的入戶辦法嗎？感謝

答：最快一個月就可以落戶，不過沒有特殊情況我們不會那麼快，一般按規定交足幾個月社保，這樣比較穩妥，落戶時派出所偶爾會查社保繳存時長，應屆畢業生和留學生十天就可以。

問：你好，老師，想在紅山片區入手一套房，手頭資金有限，隻能考慮金地梅隴鎮、金地上塘道、卓越皇後道的89平三房，梅隴鎮跟上塘道上車相對輕松一些，卓越皇後道現在都在630左右，而且周邊配套目前不是很便利，想問一下，從後期發展來看，皇後道怎麼樣，三個盤，哪一個比較合适

答：你好，感謝贊賞！ 卓越皇後道溢價太多，現在入手不合适。 金地梅隴鎮嚴格意義上講是在紅山片區的邊緣，除了外觀差了點，園林物業戶型都還不錯，住家其實來說應該是很不錯的。但是離地鐵遠（腳程20分鐘左右吧），學位不行是重大限制因素。現在深圳北站商務區沒有發展起來，而紅山片區主要的賣點來自于學位，承擔不了就業需求，那自然通勤需求大量在科技園和福田，所以對于地鐵的依賴度高。如果北站商務區發展的好，能在北站通勤的話，金地梅隴鎮就能很快翻身。 上塘道是比較推薦的盤。 這幾個盤排序： 上塘道>梅隴鎮>皇後道

問：老師你好！我目前手頭資金400 萬，準備貸款購買總價不超過750萬的學位房進行投資。最近看了石廈片區，深圳實驗坂田校區，坂田嘉禦山，特發和平裡的房子，想請您幫忙參謀一下，看看哪個片區的房子升值潛力更大？或者有其他更好的推薦？

答：你好，感謝大額贊賞！ 深圳學位房改革在逐步進行，目前來看學位房短期内是利多，但是長遠看學位政策的不确定性大。 學位房和普通房其實是兩種買法，購房的群體也不盡相同，由于其不确定性，學位房适合短線愛折騰的人群，因為要經常性的調倉，普通次新三房更适合長持。 學位房隻要成績不遭遇滑鐵盧，每年都會潤物細無聲的漲，而普通房多是看天吃飯的，利好落地了或者風來了就漲一波，風停了就歇一會。 深圳學位房，接下來如何挑選？ 1、盡量買入點招少或無點招的名校學位房，安全系數要高很多； 2、深圳教育集團化已成趨勢，集團抱團勝過單打獨鬥，盡量選擇教育集團旗下的名校； 3、關注一些非名校無點招但成績一直穩定紮實的學校； 4、民辦學校沒落是大勢所趨，深圳教育留給民辦的隻有一個狹小生存空間，不必過分關注； 新盤可以關注華潤城和海岸城關注下，有确定收益。 二手房買麒麟、南海、育才、大沖、石廈、福外的雙學位房，這個價位的問題不大。這些盤價格相對穩。

問：請教十三房，我現在想給孩子買個學位房，三年後用，剛賣出深圳唯一住房，手裡有500現金，家庭年收入大概50萬，準備首付五成，最近看房我面臨三個選擇，1.園嶺新村一套1984年的學位房三房，價格830。2.龍華金亨利一期一套，1000萬。3.鼎泰風華三房1000萬左右。想問一下，相比未來的增值空間，您更推薦哪裡？

答：你好，園嶺新村最大的利好就是舊改，但是目前看起來遙遙無期，但是賭性太大。 投資角度： 鼎太風華>金亨利>園嶺新村

問：十三老師，我是您的老粉絲。北京東城區有一套老破小，帶學區，想賣掉置換到深圳，不知這樣的操作是否合适？賣掉後大概能湊出350萬首付

答：感謝老粉絲支持。 北京如果有自住房的話，第二套當然可以置換。 東城區的學區老破小，這一波下來漲幅還不到一倍，加上北京一直推行大學區，短期也算到頂了。 我一向認為，家庭資産足夠的話，北京和深圳，這一南一北最有價值的兩個城市，各配置一套是最安全的。

問：老師您好，我的情況如下，望您指點迷津：目前家庭名下2套，其中一套是龍中的熙和園複式，在租，且長期不會自住，因為目前龍中無産業支撐前景相對不搶眼，打算賣掉，那麼：1、是現在賣掉呢還是等等看能否跟漲再賣？2、賣掉之後的房款 手上現金，結合家庭收入可置換大約總價1000W的房子，是直接購買一套總價1000W的呢，還是購置2套500萬？房票可操作。 十分感謝，祝每天都有好心情。 盼複！

答：你這種也等于大戶型，傳導過來是最後一波，會很慢，再者那邊中上學位的房子其實一直有在漲的，熙和園也不例外，複式産品現階段本不是那麼受歡迎，可以先試着挂盤試探市場。 至于第二個問題，沒有定論，選得好，1 1>2，選的不好1 1<2

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