個人所得稅

什麼是個人所得稅

個人所得稅，是指對本國公民、居住在本國境内的個人财産轉讓取得的所得和境外個人來源于本國的财産轉讓所得征收的一種所得稅納稅人，為出讓土地、房屋權屬的單位或個人，即出售人。計稅依據，為官方認可的成交價格（在土地、房屋權屬轉讓時）。基準稅率分為差額稅率和全額稅率，差額稅率為20％，全額稅率為1％。

如何計算個人所得稅稅額

影響個人所得稅稅額的因素

（1）增值稅

（2）房屋性質（住宅或非住宅）

（3）産權證登記日期是否滿5年

（4）出售方家庭持有房屋套數（唯一或不唯一）

（5）二手房交易時的繳稅基數：計稅核定價與網簽價格相比較（孰高原則）

個人所得稅免征政策

（1）交易房屋性質為住宅，産權證登記日期滿5年，賣方為個人且出售房屋為家庭唯一住房；

（2）賣方為單位。

個人所得稅計算總結

【例】馮烈，48周歲，已婚，2016年8月貸款購買一套位于洪山區建築面積124㎡的一套普通住宅，并于2016年底辦理了不動産權證書。現欲出售該住宅，網簽價為180萬元，計稅核定價為160萬元，請計算馮烈出售該套住宅時需要繳納的個人所得稅。

【解】1．該住宅不動産權證書滿2年，出售時繳納增值稅為0元。

2．本次需繳納的個人所得稅為：（180-0）x1％＝1.8（萬元）。

出售多人共有的房屋時，如何繳納個人所得稅

Q1

如房屋為多人共有，則契稅按各個共有權人家庭住宅套數分别計算

【例】張三與李四共同購買某住宅，張三家庭名下僅此一套住房，李四家庭名下另有一套住房。則申報契稅時，張三按其所占份額申請首套繳納契稅，李四按其所占份額申請二套繳納契稅。

Q2

如房屋為多人共有，則個人所得稅按各個共有權人家庭住宅套數分别計算

【例】張三與李四共有一套普通住宅，各占50％的份額，房屋已滿5年，張三家庭名下僅此一套住房，李四家庭名下仍有其它住房。則申報個人所得稅時，張三可以按其所占份額申請減免個人所得稅，李四可以按其所占份額繳納個人所得稅。

個人所得稅征收中的特殊問題

免征的情形

（1）法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，免征個人所得稅；

（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财産分割，免征個人所得稅；

（3）直系親屬贈與免征個人所得稅。（直系親屬包含：父母、配偶、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹）

（4）賣方為個人，出售家庭名下唯一住房且房産證滿5年免征個人所得稅；

（5）賣方為單位，免征個人所得稅。

繳稅計算時如何界定交易房屋滿5年的标準

（1）商品房、經濟适用房及房改房：均以房産證（或不動産證）登記日期為準；

（2）繼承的房産：按照原房産證登記日期計算是否滿五年，需提供原房産證複印件和繼承公證書；

（3）離婚分割的房産：按照原房産證登記日期計算是否滿五年；

（4）日期追溯：可以追溯原産權證登記日期的情況包括：

①自然人姓名變更；

②企業名稱界定房産是否滿五年變更；

③非企業單位名稱變更；

④房屋地址變更；

⑤夫妻更名；

⑥繼承變更；

⑦直系親屬贈與；

⑧遺失補辦、破損補辦産權證。

注：贈與、離婚分割房産的時間界定，可參考辦理原房産證的時間，最簡單的辦法是看契稅發票。

【例】業主楊光，名下有一套經濟适用房，購房合同時間為2011年5月8日，不動産權證登記時間為2013年4月28日，請确定該經濟适用房繳稅計算滿5年的具體時間。

【解】界定經濟适用房繳稅計算是否滿五年以房産證（或不動産證）登記日期為準，該經濟适用房不動産權證登記時間為2013年4月28日，則該經濟适用房滿5年的具體時間2018年4月28日。

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