無城市格局，不妄談闆塊潛力。

城市是一個棋盤，闆塊就是棋格。如果我們把濟南這座城看成一個圍棋棋盤，則大大小小的闆塊就是棋格，而在哪個闆塊落子，這既是城市主政者對城市規劃和資源傾斜的思考，也是我們買房選擇潛力闆塊的依據。

過去，城市主攻向東，所以閉着眼睛在東城落子的購房者，享受到的區域利好總比其他片區多一些。如今，濟南主攻“北跨”、“攜河發展”，那麼請問，還有哪一個闆塊，能夠比位于二環東路和工業北高架—北園大街雙軸交彙的區域，戰略位置更優？潛力更大？

NO. 1｜壹

濟南樓市最有可能逆襲的闆塊在哪裡？

濟南樓市曾有這樣一句至理名言：休想騙我出二環。長得帥，不住二環外。這是“主城黨”的買房信仰，也是不少購房者内心的渴望。

但是，現實是殘酷的。

主城區寸土寸金，二環内更是少有供應，零星拍出一塊土地，往往都會朝着豪宅的定位去考慮，真正的購房者可選擇的空間有限。

但世事無絕對。

就像黃金地段并非一成不變，随着濟南城市擴容，發展重心轉移，二環東路和工業北高架—北園大街雙軸交彙的區域逐漸嶄露頭角，已經成為濟南主城的新風口！更為關鍵的是，這裡屬于标準的主城區，二環内！

說起這個闆塊，可能大家會感覺它存在感不高，因為就目前來看，它确實是開發商進駐較少的區域，榮盛算是進駐該片區較早的大型開發商，其後路勁、綠城陸續來到。但是，這個城市發展就像“鬥地主”一樣，有人喜歡一來就“王炸”，而有人喜歡把“王牌”留到最後打。

從上圖中可以看到該闆塊的城市區位，它大部分區域屬于濟南二環的東北角方向，雖然在一開始名不見經傳，但随着這幾年濟南東拓北跨，該片區總體上吻合濟南這座城市“向東向北”發展的戰略。這個區位對于大多數購房者來說，也是比較願意接受的城市方位。

對于濟南來說，二環以内的城市核心除了地理上的中心位置外，占據了城市最有力的資源，直達政務核心機構，彙聚大型商務企業中心、繁華購物商圈，以及配套多維交通樞紐，二環意味着占據了濟南優越資源，周邊居住氛圍成熟，交通便利、人氣旺盛。

之所以說這個闆塊是濟南最有可能實現逆襲的潛力闆塊，那麼我們就不得不去深入探究，這個所謂的“潛力闆塊”，它到底有什麼特點，以及它與其他闆塊究竟有什麼不一樣？

NO. 2｜貳

濟南樓市裡的好胚子

我們看一個闆塊好不好，首先要看它的方位、地段，這些是一個闆塊天生的“胚子”，是無法通過後天來彌補的。

二環東路和工業北高架—北園大街雙軸交彙處，整個闆塊的地理優勢凸顯。二環東路是濟南主城區東西方向的地理中軸線：以東是以CBD、奧體、高新區為代表的新城區；以西是以大明湖、千佛山、趵突泉為代表的老城區。新舊老城以二環東路為分界線遙相呼應，城市價值不言而喻。

值得一提的是，近幾年，濟南舉全市之力發展黃河北的新舊動能轉換先行區，全福立交周邊區域，作為“橋頭堡”俨然已經站上了崛起的風口。尤其是區位上連接主城和先行區，未來的便利性将吸引大量城市資源進駐。

因此，從方位、地段角度來看，全福立交周邊區域是一個不錯的“胚子”，它的優勢将會随着時間的推移而逐漸顯現。

NO. 3｜叁

天時地利，全福闆塊配套完善

一個城市闆塊的好壞，除了自身的“先天條件”，還要依靠“後天發展”，這就是政府對闆塊的投入，對公共配套設施的建設和打造。

首先，是生态資源。

在任何一座城市，榜山近水都是不可多得的優質自然資源。小清河作為大明湖、北湖、華山湖的一條城市景觀帶，途經全福片區，為這裡帶來了勃勃生機。經過多次升級改造，小清河面貌已煥然一新，平時總能看到很多前來跑步和遛彎的居民。小清河通航計劃目前已進入實施階段，未來在二環東路荷花路附近可以通航入海，這将成為一條河運經濟走廊。

小清河實景圖

全福立交橋的北側是濟南着力打造的小清河景觀帶，因此未來的生态環境有一定保障，現在在小清河南岸闆橋附近，還有濟南曆史上著名的鹽倉碼頭遺址，和小清河景觀帶一起，已成為濟南一道亮麗的沿河風景線。

對于主城二環内的區域來說，這樣的生态資源算是可圈可點，相信将來政府會在生态建設方面投入更多的資源。

其次，是交通配套。

一個城市闆塊是否做好了崛起的準備，關鍵看它的道路是否實現了網格化，是否有軌道交通的接駁。

全福立交周邊路網體系非常發達，該片區的交通通達性，全濟南都屈指可數。北園大街-工業北路是濟南北部唯一貫通濟南東西的城市高架幹道，從東向西依次連接了東繞城高速、鳳鳴路、工業南路、奧體中路、二環東路 、曆山路、順河高架橋、濟泺路、無影山路、濟齊路、二環西路、京台高速等。二環東高架更是連接了經十路、旅遊路、北繞城高速、南繞城高速，二環南，通達泉城，極大方便了片區居民的生活和出行。

二環東路實景圖

而在軌道交通方面，該闆塊内擁有地鐵R2線，這是濟南唯一一條開工建設的東西向地鐵線路，接駁1号地鐵線和即将于9月28日試運營的R3線，連接唐冶、雪山、韓倉河、全福、主城區、西客站。

整條地鐵線，使得該闆塊的交通更加立體，對于區域有較大提升。

第三、是教育資源。

全福闆塊的教育配套非常豐富，且學校口碑很好。既有濟鋼高中、濟南一中、齊魯工業大學等傳統學府，也有曆城六中、濟鋼高中初中部，北全福小學、南全福小學等傳統中小學，中小學曆史悠久，教學經驗豐富。

今年片區内新添一所政府公辦的九年一貫制學校，參考君實地考察時看到，目前學校操場部分已基本建設完畢，校舍主體結構也已落成。據參考君了解，該學校由濟南市曆城六中管理，全新校舍、資曆老教師，教學質量和教育環境都有保障。

學校實景圖

沿二環東路南行約2公裡，是中國十大圖書館之一的省圖書館。在榮盛時代廣場内，建有濟南市圖書館的曆城區首家分館—泉城書房，裝修造價不菲，環境很棒，來這裡讀書閱讀的居民非常多。

泉城書房實景圖

最後，是商業配套。

全福立交橋西北方向建有36萬方的榮盛廣場商業綜合體，業态非常豐富。朋友聚餐可去餐飲主題鑫街，或者周末時間到潤盛影院來一場視覺盛宴，喜歡健身的朋友可去金吉鳥高端健身，朋友來了住宿可去榮盛旗下的榮逸酒店，還有蘇甯易購、美吉姆早教等大型品牌連鎖店。

榮盛廣場商業綜合體實景圖

深受濟南老百姓喜歡的大潤發超市目前正在緊張的裝修中，大潤發的開業會給整個片區的商業氛圍帶來升級蝶變。

榮盛廣場商業綜合體實景圖

另外，全福立交橋西南方向規劃有一座港風商業綜合體。

除了商業配套，沿北園大街西行2公裡左右，闆塊内還有着優質醫療配套山大二院。山大二院集醫療、教學、科研、預防、保健為一體，是全國第一家通過新版等級評審标準的三級甲等醫院。

随着全福闆塊的交通、商業、學校、醫療配套越來越成熟，片區的宜居性越來越好，加上本身就有的地理優勢，吸引着衆多在老城區和東部新城工作的購房者來此置業。但較為尴尬的是，目前片區在售新盤項目并不多，周邊多是房齡較老的二手房。片區幾處房齡較新的二手樓盤，很多還未下證，稅費成本很高且交易存在風險。

NO. 4｜肆

在全福闆塊可享受怎樣的生活

全福闆塊經過多年開發建設，片區内城市空地已所剩無幾，近幾年鮮有土拍消息和新樓盤入市。今年8月份土拍，全福A地塊樓面價突破11000元/㎡，土地成本高昂。開發商出于對片區發展潛力的看好，重金落子全福片區。

其實，早在2016年9月份，全福立交橋西北角C地塊，也就是現在的榮盛時代首府項目，各方就一緻看好。榮盛時代首府項目自拿地之日起就備受關注，地理位置較好、周邊交通方便、商業學校醫療等配套設施成熟等都是加分項。

項目東側200米處即是榮盛廣場商業綜合體，步行也就幾分鐘的路程，晚飯後可以到商場購物或者散步。喜歡青山綠水的朋友可到小清河散步、健身慢跑，夏天時節，小清河涼意襲人甚是惬意。

小清河實景圖

無論你在哪裡工作，如果在榮盛時代首府居住，駕車出行或公交出行都非常方便，駕車出行可走交通大動脈二環東路和工業北路。全福立交橋周邊有30多條公交線路和6條BRT快速公交系統，可實現公交、BRT、輕軌一站換乘，這裡有着多維立體的交通優勢。

周末時間，可以帶孩子到泉城書房或者省圖書館閱讀幾本課外讀物。孩子成長的道路上最需要書籍和父母的陪伴，這是孩子童年非常寶貴的時光。

泉城書房實景圖

榮盛時代首府既可坐享老城區的成熟配套，同時又能享受北跨戰略下的利好，居住價值和未來升值潛力都非常可觀。

正因為以上種種地利和配套優勢，榮盛地産非常看好全福闆塊，并在此深耕多年。榮盛地産在全福闆塊的地産項目分三期開發，一期為榮盛錦繡瀾灣，已于2016年年底已交付；二期是榮盛廣場；三期是榮盛時代首府，目前正在熱銷。榮盛時代首府是榮盛地産府邸系的代表作，而府邸系是榮盛産品的高端系列。

項目示意圖

榮盛的府邸融合東西貴胄精神與現代居住觀、建築觀，在彰顯國人對尊崇人家素有情結的同時，也凝固了一段時期以來居者的審美精髓。府邸，是一種生活方式的體現，他将更多的目光關注在客戶與家人居住在一起和諧共榮的情感需求上。

榮盛時代首府南側是水屯南路，北側是清河南路，東西兩側為項目規劃路。距離北園高架橋約有300米，既能坐享交通便利同時又不會感覺到嘈雜，是較為純粹的居住區。項目北側即是小清河，在房子裡即可看到河水美景，可謂是真正的“河景房”。

真正“河景房”

整個項目采用均好性規劃布局，小區内部人車分流，避免人車交叉帶來的安全隐患，讓社區成為真正的休閑運動場地，茶餘飯後、午間周末均能漫步社區，有效提升出行的安全性。

項目的建築風格是立面采用ARTDECO風格（新裝飾主義風格建築，現代與古典的完美結合），各單體樓基座采用石材，造價遠高于傳統住宅的真石漆，内外環境舒适、景色宜人，既有皇家園林的恢弘大氣，又帶有南方園林的小巧精緻。

示意圖

榮盛時代首府目前在售面積區間為97-128㎡，戶型多為三室兩廳或三室一廳。客廳帶有飄窗設計，在客廳内就能欣賞小清河美景。

樣闆間實景圖

全福闆塊地處濟南城市物理中心，這裡既有老城區的便利繁華，又能享受北跨帶來的種種利好，但片區内新樓盤并不多。榮盛時代首府是想在全福闆塊置業購房者非常不錯的選擇，有興趣的朋友可去實地了解下。

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