買房的時候，我們會經常聽到小産權房這個詞，與小産權房對應的則為大産權房。很多人隻知道購買小産權房有風險，但是具體什麼風險并不太了解，也并不清楚小産權房與大産權房到底有什麼不同。

下面，就為大家詳細地介紹它們之間的區别以及購買的風險。

一、大産權房

“大産權”就是全産權。是指開發商出售時具有政府頒發的商品房預售許可證。業主購買後，具有合法房屋權證，并具有房屋土地使用證的房屋。大産權房包括40年産權、50年産權和70年産權。我們平時購買的普通商品房，都屬于大産權房。

二、小産權房

“小産權房”并不是法律上的概念，它隻是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其産權證不是由國家房管部門頒發的，所以叫做“鄉産權”，又叫“小産權”。

鄉鎮政府發的所謂小産權房産，實際上沒有真正的産權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂産權證也不是真正合法有效的産權證。

小産權房分為3種：

（1）在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，隻屬于該農村的集體所有者，非本村的市民不能購買。

（2）在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。

（3）各類農業園或養老院的别墅。

（4）在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之後賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍産房”。

三、小産權房與大産權房的區别

1、大産權房

（1）大産權房的房産證由國家頒發，被國家認可和接受。

（2）職工可以自由出售或轉讓大産權房，沒有時間上的限制。

（3）大産權房的用地是由國家（也就是當地政府）劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。

（4）購買大産權房之後，購買者可以自由進行使用、出售或轉讓，不用補繳任何費用。

2、小産權房

（1）小産權房的房産證由鄉鎮政府頒發，不是國家頒發，個人并沒有實際的産權，也不受法律保護。

（2）個人想要轉讓小産權房，必須在購買滿五年之後才能夠進行。

（3）小産權房的建設用地一般是歸鄉政府集體所有，并且這類房産隻能由這個鄉的村民購買居住。

（4）購買小産權房之後，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。

四、購買小産權房的風險

1、無法辦理房産證、産權證

小産權房，沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規，有效的房産證。這是小産權房最大最嚴重的問題。

2、無法進行銀行貸款和抵押貸款

購買小産權房沒有房産證，沒有經過備案，就不能去銀行做貸款，隻能一次交清房款；同樣未來也不能拿這個房子去銀行做抵押。

3、拆遷補償難，質量沒保證

因不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者将來遇到拆遷，将得到補償，你的孩子就不能成為”拆二代“。且小産權房屋違反國家政策被強拆後，購房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面。

另外開發商在建設小産權房屋時，為賺錢會偷工減料，職能部門也一般不會監管這些房子，在實際使用中很多小産權房出現牆體裂縫、房屋漏水等質量問題，一旦發生房屋質量糾紛，購房者基本無法維權，最終隻能自行承擔損失。

4、小産權房交易難

小産權房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房産證而無法完成産權過戶，小産權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益根本得不到保證。

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