聊聊萬科城市之光，項目也已經開始蓄客，關注度也較高，今天分析看看。

項目位于倉山區金山大道與三環路交叉口東北側。占地265畝，分南北區，靠廊橋相連，共40棟住宅，18-27層，其中南區31棟，北區9棟（包括3棟公租房），提供2268套商品住宅、528套社會租賃用房。主推産品：92，119，132，165（面積因公攤波動），精裝交付。

項目分為三種樓棟：兩梯四戶連廊産品，端頭119，中戶92，兩梯兩戶的132、165，全部有架空層。

統計：165平米：292套，132平米：340套，119平米：818套，92平米：818套。

由于樓棟樓層不同，導緻公攤不一，所以早期的規劃小于90平米的有476套，因為2T4的樓棟裡面有14棟是18層，公攤偏小，面積低于90，正好契合（14*17F*2=476）。

項目定位4号線洪塘停車場上蓋，地下6米到地上3米是地鐵停車場，地上3米到9米是小區車庫，相當于蓋闆的高度9米，參考五四北天空之城。

2020年4月15日，深圳市豐兆振宏實業以41.24億元競得宗地2020-21号地鐵4号線洪塘停車場蓋上及周邊地塊，可售樓面價14160元/㎡，住宅全裝修比例應達到60%以上。

土地面積：265.77畝，限高：80米，容積率：1.8，(商業建築面積不少于20000平方米，商業建築應采用集中式商業），配建3萬平方米社會租賃住房，按6490元/平回購，按10500元/平回購商業建築面積8500平。

分析：去年上半年拍出的一幅位于金山的巨型地塊，定位地鐵停車場上蓋，由于上蓋還在施工，整體進度還差距不小，目前依然還未上市。

對于地塊而言，在限高80米的條件下，容積率1.8（日常2.5以上），可以說這個硬性指标較優，項目沒有打造高低配，做成了小高層與高層的混合。

對于拿地房企在早期也有争議，因為是剛注冊的企業，其中股權歸華能信托管理，從而關聯到了華僑城，不過目前已經确定是萬科操盤。

當然從股權信息也能找到聯系，目前的控制人，還有一家企業豐振興實業，通過股權控股萬禦安防，該公司的上遊就是萬科物業。

對于地塊而言，樓面價1.4W并不高，加上有精裝做溢價，利潤空間較大，加上容積率和地鐵加持的優勢，整體地塊性價比尚可，主要不确定性在于大盤對于資金要求較高，加上上蓋項目周期較長，大量的房源，去化情況同樣影響資金回籠。

92平米：三房兩廳兩衛，三開間朝南，主流布局，北側存在連廊隐私影響，由于端頭靠連廊入戶影響偏大。

119平米：四房兩廳兩衛，這次最争議的戶型，雙開間朝南，客廳配合落地窗做觀景，南側設置L型陽台，其中主衛是暗衛，戶型優勢在于空間浪費較小，有一定景觀優勢，不過對比目前主流的大面寬布局，不少購房者接受度偏低。

雖然項目有江景，但是大部分房源其實無法觀看，而且在如此大盤，東西端頭全部如此布局，選擇面偏窄，也一定程度減少了客戶面。

132平米：四房兩廳兩衛，獨梯，三開間朝南，大面寬布局，缺點在于客廳牆被卧室門隔斷，四房裡面兩房都偏小，非獨立餐廳空間浪費較多。

165平米：四房兩廳三衛，四開間朝南，大面寬布局，目前的主流布局，優勢在于搭配了寬陽台，劣勢在于右側客衛是暗衛，不過也是這種布局常見問題。這個戶型是主要分布在西南側和社區中央，占據了較好的位置，不過樓層偏高，預計公攤不低。

項目位于金山大道北側，靠近三環，最大的優勢就是地鐵四号線在附近，項目還在東側設置了直接進出地鐵站的升降梯。由于靠近三環，有一定的江景優勢，不過目前周邊的橘園洲工業園也在改造中，整體也存在一定遮擋。

項目地處金山片區，不過非南側生活區，目前周邊生活氣息較差，雖然有星網銳捷等企業，不過周邊也是以工廠為主，後續配套也隻能靠樓盤自身的商業。

對于項目而言，置業也不宣稱價格多少，說參考周邊項目，那就來對比看看：

1、金山洋房：純商洋房，樓面價1.8W，備案價2.8W

2、金山雅郡：90%安商，樓面價1W，備案價2.8W

3、建發和玺：純商，可售樓面價1.9W，首開備案價3.2W

4、紫金九号：純商，樓面價2.2W，備案均價3.2W

5、龍湖天序：50%安商，可售樓面價1.9W，備案均價3.2W

分析：從金山這兩年的新盤可以發現，樓面價與安商房的配比對于最終備案價影響其實并不大，南區在3.2W左右，北區在2.8W左右。

不過對于這些新盤而言，都是毛坯上市，該盤又是精裝，再看看精裝的備案價。目前看到，中駿世界城璟悅：一期備案價3.2W左右，其中精裝3500元/平，公園左岸：備案價3.6W，精裝2950元/平。

對于目前市場的精裝盤，基本備案價都在3-4K左右，雖然精裝質量都很差，但是備案并不低，這也是不少購房者不接受精裝房的原因，精裝成了變向溢價。

那如果按上面的北區毛坯（2.8W) 精裝(3-4K)，相當于項目精裝備案價在3.1-3.2W，當然這是最簡單的計算，因為在比對中駿的備案價的時候，如果中駿一期3.2W扣掉精裝3.5K，相當于毛坯2.85W，但是三叉街周邊的新盤毛坯備案價基本都在3-3.2W。

綜上，項目的備案價，考慮精裝溢價，同時對比個别精裝盤毛坯部分會偏低一些，預計價格可能會在3-3.1W。當然對于這樣的價格，雖然金山目前新盤庫存也不算多，但是項目房源超2000多套，實際售價更值得評估。

出行：項目定位地鐵停車場上蓋，在東西設置了小型出口，以及南北區之間的大門，由于蓋闆有高度，日常進出相當于都要靠電梯或者樓梯，雖然西側也設置了地鐵升降梯，但是從社區的規模來看，超2000套房源，居住人口高達6000人以上，未來進出社區的便利度，以及北側樓棟的出行，都需要注意，當初五四北的萬科天空之城就有相關投訴。

江景：項目西側可以看烏龍江，不過并非一線沿江，西側規劃了橘園洲工業園，位于西北側的A、D地塊已經建設，奧特帕斯智能制造産業園也開始建設，位于南側的B地塊還未拍出。

從規劃來看：沿金山大道形成以70至120米高度的創新辦公建築集群，沿橘園洲互通适度控制建築高度為50米并形成開敞空間，沿烏龍江形成50至100米高度的建築集群。

對于沙盤已經展示了部分辦公樓的模型，大概可以比對出遮擋情況，不過依然還有未拍出的地塊，預計高度在50米左右，對于有意向的購房者，最好評估一下遮擋情況。

公租房：雖然售樓部宣稱人才房，其實土拍已經公告了是政府回購公租房，目前項目通過上蓋做隔斷，三棟公租房是位于地面，商品房位于蓋上，從設計圖來看也确實如此，不過公租房未來是否也能進出社區，同樣要評估。

大盤：對于項目而言，雖然南北區，不過南區31棟，也可以算是大盤了，雖然規劃了很多社區配套，但是對于大盤相對應的物業管理也存疑，畢竟對面金城灣就是案例，所以購房前也要評估。

項目位于金山北側工業區，定位地鐵停車場上蓋，優勢在于地鐵出行，個别房源有江景，劣勢在于目前周邊環境較差，精裝存在溢價。

對于項目而言，目前的定位其實也比較存疑，92左右的小戶型，從規劃看818套，剩下就是119以上的産品，考慮到精裝的溢價，相當于項目65%的房源都要350W以上，置業也宣稱是改善盤。

從項目名稱城市之光，又是大盤，實在很難感受到改善盤的氣息，近期三江口蓄客的新盤反而叫金域缇香。從目前項目的定位來看，雖然關注度不低，如果價格按預估的3w左右，總感覺實際去化不會太好。

對于有意向的購房者而言，可以評估自己意向的樓棟，大盤的出現，不僅僅自身有壓力，目前金山的在售新盤，靠着近兩年的供應缺口，出現了較大溢價，後續該盤上市也将有不少壓力。

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