近期在做産業園項目的時候，經常遇見科研用地性質的土地，相對傳統工業用地，科研用地到底有哪些需要注意的問題？今天我們就好好聊聊：

首先，我們要清楚設立科研用地類型目的是什麼？顧名思義，科研用地是國家為扶持科技事業發展，保障科技創新用地。

其實早在2012年實施的《城市用地分類與規劃建設用地标準(GB50137-2011)》把科研設計用地(C65)「拆分」成了科研用地(A35)(科研事業單位用地)和其他商務設施用地(B29)兩個門類。之所以做出這樣的調整是因為投資主體多元化導緻公共設施類型分化，對規劃提出了将該用地分類進行區分的要求。

根據國家相關要求，科研用地隻有所在地區管理部門(科技園區/科技局)認可的、具有科研能力的法人單位才能購買，即科研用地隻有搞科技的企業和機構才能買；買受人不能是自然人，必須是法人單位。在實際操作中，也有不少非科技企業或個人通過臨時注冊科研公司變相購置科研用地。

我們在工作過程中，很多開發企業在利用科研用地建設産業園的過程中十分關注科研用地的獲取、規劃、轉讓等問題，通過我們對國家層面及地方科研用地政策的研究，現就上述問題闡述如下：

1、科研用地的獲取?

早年，科研設計用地(C65)基本采用劃撥或協議出讓。分化之後，科研用地(A35)一般采取劃撥方式出讓，也有部分采取公開招拍挂方式；其他商務設施用地(B29)則多采取公開招拍挂的模式出讓。出讓前，政府通常會把準入條件、自持比例、建築功能、開竣工時間、分割轉讓要求以及未達準入條件罰則等内容作為土地供應前置條件，并在土地出讓挂牌文件、土地出讓合同上進行記載标注，出讓的年限一般50年。

2、科研用地的容積率？

國家層面并未作出統一的要求，容積率普遍在1.0-3.0之間，隻有少部分一、二線城市可以做到4.0。而政府在制定針對工業用地開發的容積率管控指标時，通常會選擇控制上限或下限兩種方法。

3、科研用地的配套比例？

科研用地主要建設用于研發設計、勘察、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測等功能的産業用房，如辦公樓、科研樓、檢測樓等。此外政府都允許科研用地配置一定的商住配套，以滿足内部員工的需求，但一般不能用于商業、餐飲、酒店等經營性用途。中央及地方政府缺乏對科研用地商業配套比例的明文規定，具體比例基本由地方政府裁量。例如深圳、東莞市要求不超過計容面積的15%，而在河北廊坊，這一比例放大到30%。

4、科研用地的轉讓問題？

《土地管理法》并未對此作出明确規定，且各方規定不一。一般來說，科研用地(A35)基本不能分割轉讓，這裡隻讨論通過「招拍挂」獲得的土地。有些城市是明令禁止分割銷售，比如北京在《關于進一步加強産業項目管理的通知》提到：對規劃用途為科研、工業等産業項目，明定未經批準不得轉讓和分割銷售。但是其他城市，例如成都《關于加強科研設計用地（A36）管理的指導意見》（成辦發〔2021〕10号）允許20%的計容面積可以分割轉讓，南京市允許不超過50%可以分割轉讓，河北廊坊産業用房100%可分割銷售，配套用房80%可允許分割銷售，其餘部分自持年限滿5年、分割銷售5年後允許出售或轉售。

5、允許分割轉讓的最小面積？

成都市要求最小分割單元建築面積不得低于500㎡(單層面積小于1000㎡的建築，須整層分割轉讓)。東莞市允許分割每個基本單元面積≥300㎡，單棟建築計容建築面積≥3000㎡；河北廊坊允許分割轉讓産業用房≥200㎡，配套用房≥50㎡。

6、科研用地變更土地性質？

很多情況是想變成商業用地或者居住用地。這種操作難度非常大，即便政府出于規劃的要求要将這塊土地變性，也要收儲後重新「招拍挂」，企業想直接把這塊土地變性，除非有很硬的政商關系，否則基本無法實現。

7、科研用地上的辦公樓/公寓，能不能買?

回答這個問題，首先看科研用地上建的樓宇有什麼特點。

1）首先，科研用地拿地成本低，所以科研用地上建的辦公樓銷售單價也比(同區域)商業用地上的辦公樓要便宜不少；

2）交易流程上科研用地上的辦公樓與商辦産品基本一緻，首付50%，不限購，房産證是科研樓性質的房産證；

3）科研用地上樓宇産品的銷售對象與土地出讓對象一樣，也需要是有科研能力的法人單位，也不能轉讓、銷售給個人。

4）絕大多數地方政府不允許科研用地配套部分轉讓。

最後我們就科研用地和工業用地做了一個對比，以方便大家更好的理解二者的差别。

作者：重慶中經産業經濟研究院副院長 龍飛

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