《深圳經濟特區物業管理條例》于2019年最新一次修訂後，新設立業主大會統一社會信用代碼證、業主共有資金賬戶管理等一系列制度，業主共有資金基本賬戶的設立意味着小區财政大權可由物業服務企業手裡轉交回業主手中。但如何運用好這一權柄，業主還需費點心思，這其中，物業服務計費方式的選擇與适用是關鍵。

一、物業服務計費方式概述

《條例》第五十九條規定，物業服務費由業主大會與物業服務企業根據服務内容、服務标準、人力成本、物價水平等因素在物業服務合同中約定，按照一定比例或者數額從物業管理費中提取并支付給物業服務企業。該規定取消了原《條例》關于酬金制、包幹制計費方式的規定，按照原《條例》的規定，酬金制與包幹制計費方式的含義如下：

酬金制計費方式，是指在預收的物業服務費中按約定比例或者約定金額提取酬金支付給物業服務企業，其餘部分用于物業服務合同約定的其他各項支出，結餘部分歸業主所有，不足部分由業主承擔的計費方式。

包幹制計費方式，是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費，盈餘歸物業服務企業所有，虧損由物業服務企業承擔的計費方式。

雖然《條例》删除了關于酬金制、包幹制計費方式的規定，但實踐中仍然适用這兩種計費方式。

二、包幹制計費模式下的管理

大部分老舊住宅小區物業服務采取包幹制計費方式，采取此種方式計收物業服務費的小區，因物業服務企業自主運營、自負盈虧，加之提費困難，為确保盈利或維持經營，物業服務企業往往會采取減員增效等措施控制成本，随之而來的便是“髒亂差”等各類物業管理問題，物業艱難維持，業主苦“秦”久矣，這也是實行包幹制計費的小區所面臨的痛症。如何減輕甚至是消除這一痛症，筆者認為，應該雙管齊下。

（一）明确服務标準，建立物業服務價格形成機制

小區物業服務“髒亂差”，業主能否降低物業服務收費标準，能否拒絕支付物業服務費，諸如此類的問題備受業主關注。而司法實踐中，對于該類問題，支持業主主張的情況較少，但也并非說明業主不能降低物業服務費，筆者分析，法院如此認定的原因，除了業主訴訟策略與舉證方面的問題外，還有一個核心問題就是能否減少物業服務費、減少多少物業服務費，無标準可參考。

所謂能否減少物業服務費，即物業服務是否符合合同約定的标準，減少多少物業服務費，即未達到相應物業服務費标準時的扣費标準。而目前，各小區關于物業服務合同内容的約定過于籠統，基本無一例外地規定秩序維護、清潔衛生等服務内容，但對各項服務内容的具體服務标準卻未明确。因此，筆者建議，小區業委會可以修改物業服務合同版本，與物業服務企業共同協商，細化各項服務内容對應的服務标準及收費标準，也可由物業服務企業以報價方案的形式明确各項服務标準及其收費明細，這樣一來，在雙方發生争議或糾紛時，哪項服務不達标、如何整改、相應扣多少費用，一目了然。

（二）搭建收費階梯，暢通物業服務提費機制

包幹制計費模式下最大的弊端就是缺乏經費保障，服務動力不足。在一些實行包幹制計費的老舊住宅小區，物業服務費十多年未調整，物業服務缺乏市場活力。随着人工薪酬等各方面成本的逐年上漲，物業公司盈利空間不斷縮水，物業服務企業的經營策略也轉為壓縮成本，服務質量大打折扣。為此，有必要建立物業服務費的調整機制，通過合同約定物業服務費的上漲幅度，甚至結合上一年度服務情況設立相應激勵措施。

三、酬金制計費模式下的管理

相對而言，酬金制計費方式從制度層面上更有助于激發服務動力，但在新修訂的《條例》實施前，因物業服務企業代收代管資金，财務公開程度不足，導緻酬金制計費方式在實際運用中适得其反，部分實行酬金制計費的小區，非但未提升物業服務質量，反而小區業主資金流失。但本次《條例》修訂後，業主大會可自行管理資金或與物業服務企業共管，這一制度的設立将為酬金制計費方式的适用提供土壤。

（一）加強收支公開管理

按照原《條例》的規定，采用酬金制計費方式收取物業服務費的，物業服務企業應當按季度公布物業服務費收支情況，業主委員會可以委托專業機構對物業服務費和物業專項維修資金的使用情況進行審計。本次《條例》修訂後，因業主共有資金可實現真正意義上的共管或業主自管，物業服務在此基礎上實行酬金制計費，隻要按原《條例》上述規定執行資金監管程序，也可一定程度上規範資金收支程序，業主大會及業主委員會則主要起到監督的作用。

（二）實行收支雙線管理

當然，除此以外，也可對物業服務實行收支雙線管理，即物業服務酬金直接定期支付給物業服務企業，但物業服務支出經費則由物業服務企業申報預算後逐項審批撥付。此種情形下，業主大會和業主委員會主要起到審批且監督的作用，可牢牢掌握資金的具體收支情況，資金公開程度更高，但對業主委員會的财務管理能力同樣存在較高要求，業主委員會需注意财務管理方面的風險。且需要提示的是，此種管理模式下，如存在資金流失，業主大會向物業服務企業追讨資金的難度将加大，畢竟物業服務支出經費已事先經業主委員會審批。

此外，收支雙線管理模式可能變相為自行管理，比如業主委員會自行成立并選聘一家物業服務企業，物業服務企業的人員招聘及工資發放等事宜均由業主委員會直接管理，此種模式或被認為自行管理。而根據《條例》的規定，小區自行管理應當經業主大會決定，并在區住房和建設部門的指導下制定自行管理方案，且業主委員會将成為小區的安全管理責任人。

四、物業服務計費方式的比較與選擇

包幹制計費模式下，幹多幹少一個樣、幹好幹壞一個樣，逐利心理容易驅動企業壓縮成本來擴大利潤空間，畢竟小區解聘物業服務企業并非易事，企業消極服務的代價難以兌現，相較而言，酬金制計費方式就更符合市場規律。因此，理論上而言，酬金制計費更有利于提升小區的物業管理水平，筆者認為，可以用兩個公式來概括酬金制與包幹制對小區管理效益的影響：

包幹制模式下，物業服務企業需要從自身收入中負擔小區物業管理開支，而經費又有限，因此，物業服務企業與業主之間存在博弈，可總結為競争關系，因此：物業服務企業 業主委員會（業主）=1

酬金制模式下，物業管理開支由業主承擔，物業服務企業收取酬金并提供服務，可理解為合作關系，因此：物業服務企業 業主委員會（業主）=N

但是，實踐中也難以一概而論，畢竟各小區情況有所不同，比如部分未成立業主委員會的小區，缺乏代表業主的組織進行監督管理，未必就适合采用酬金制計費方式。因此，物業服務采取何種計費方式，還需結合小區實際情況，并針對不同的計費方式确定有效的管理模式。

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