南京闆橋樓盤宋都柏悅府2.6-2.7萬元/平、錦繡雲麓2.3-2.4萬元/平、鳳彙壹品約2.2萬元/平……但最新即将上市的新盤中冶錦繡和鳴将賣到2.8-2.9萬元/平！

對，你沒有看錯，在南京鼓樓濱江建豪宅的中冶置業，去闆橋開發的新盤中冶錦繡和鳴即将賣出闆橋的最高價，這是要帶闆橋樓市起飛了？

但令人沒想到的是：這家号稱“闆橋最貴”樓盤外牆竟然用了塗料……對，你沒有看錯，不是真石漆，更不談一體闆啥的，就是塗料。

闆塊内最貴的裝修升級包、售樓處建着高大上的“中冶建築科技産品館”、景觀是大牌設計公司上海泛亞設計七重場景，俨然一副闆橋樓市的品質巅峰之作的模樣。

但外牆僅用塗料、連廊欄杆顯老土、新風系統不帶過濾PM2.5功能……這些“蹩腳”之處，又突然讓樓盤頓顯“拉胯”！

這究竟是怎麼回事？闆橋作為河西南的“剛需天堂”，目前又究竟是什麼樣的一個行情？今天，貓姐就來帶你看看闆橋最貴樓盤及其目前行情。

01硬傷：外立面塗料、連廊未用玻璃、新風不過濾PM2.5，2.8萬 元/平的闆橋最貴盤“可惜”了！

據介紹，位于闆橋的中冶錦繡和鳴由11幢樓31-33層的高層組成（另有一幢21層租賃住宅），戶型面積89平、110平、128平三種戶型，整個小區大約有1500套，堪稱闆橋大盤。

樓盤限價23815元/平，加上2000元/平基礎包，開發商含包放風價在2.8萬元/平、首付75萬起。倒推出來，精裝升級包應該在2200元/平。

就這個價位，目前也已經是闆橋最高價了。因為和它同屬闆橋蓮花湖闆塊（闆橋核心闆塊）、位置比它更靠蓮花湖的宋都柏悅府目前優惠後在2.6-2.7萬元/平。而闆橋主力樓盤（最暢銷樓盤）錦繡雲麓僅2.3-2.4萬元/平，最便宜的鳳彙壹品則更便宜，隻有2.2萬元/平上下。

但相對于2.8萬元/平的“最高價”，中冶錦繡和鳴卻出現了一些不可思議的“簡陋”之處。比如，樓盤的外立面不是真石漆，而是價格比真石漆還低廉的塗料！貓姐聽完簡直不敢相信自己的耳朵，而周邊競品盤的置業顧問聽說連問了三遍，确實很意外。

除了外牆塗料，樓盤的連廊式樣也略顯“老土”。

因為是高層，而且是中小戶型偏多，因此該盤基本所有樓幢均帶連廊。連廊還是采用磚石 欄杆組成，而目前南京新盤（比如3.2萬元/平的中海南山印）連廊很多都已經采用玻璃，以增加通透性。

2.8萬元/平的闆橋盤，品質不應該向高的看齊麼……用着這種已經趨于淘汰的欄杆，流露出了一絲經濟适用房的味道。

中冶錦繡和鳴欄杆連廊沙盤示意圖

中海南山印玻璃連廊效果圖

第三點，令貓姐感到十分遺憾的就是：樓盤雖然配備了地暖、中央空調、新風三大件，但是置業顧問特别“提示”：新風不含過濾PM2.5的功能……

這就emo了！新風不過濾PM2.5，要裝新風幹嘛呢？嫌32層高的高層風吹不夠猛吹不進屋子嗎？

中冶建築科技産品館裡展示的新風、三恒等系統，實際中冶錦繡和鳴并沒有采用。

02優點：知名景觀設計、售樓處FASHION、還有高大上科技産品館，但建個實景展示區會不會更合适？

但中冶錦繡和鳴賣闆橋的最高價，也并未沒有依傍。

首先，該盤位置位于蓮花湖以北，蓮花湖是公認的闆橋新盤最好的核心闆塊，就區位，就能比其他闆塊樓盤都能高出2000元/平，而且中冶錦繡和鳴還比蓮花湖更靠近主城、靠近河西南。

其次，中冶置業作為一個在南京鼓樓濱江造4-5萬元/平豪宅的開發商，去“降維”開發中冶錦繡和鳴，也會用到一些豪宅的經驗和供應商，比如中冶錦繡和鳴的園林由上海泛亞景觀設計有限公司所打造，以“先鋒大道、周末會客廳、兒童樂園、花young跑道、下午茶花園、能量健身場、咖啡空間”等社交功能打造七重沉浸式場景。

項目的外立面采用大氣簡約的線條搭配頂部精緻的圓弧造型，呈現出一種極強的幾何美，高級感與舒适感并存。

從格局來看，中冶錦繡和鳴是大氣的，但再仔細看，卻仍然難掩剛需樓盤的簡陋粗糙。比如景觀，請了大牌設計公司，但沙盤卻未見水景，草皮居多，少高大茂盛的喬木，頗有點“大材小用”、巧婦難為無米之炊之感。

外立面上，塗料的材質如何經受歲月的侵蝕？金黃色的入戶大堂之上，土土的欄杆直接“出戲”。

作為一個大盤，中冶錦繡和鳴的售樓處場地闊綽，内飾頗有萬科的“Z世代”（針對00後年輕人）的科技潮玩感。還配有“中冶置業建築科技産品館”，館内展示的先進系統令人目不暇接，但這個館是不是放錯了地方，是不是放在5-6萬的高端樓盤更合适？畢竟那些高大上的設施，中冶錦繡和鳴作為剛需盤能适用多少呢？

比如這個“适溫适濕富氧動态舒适性系統”，中冶錦繡和鳴有嗎？

實話說，貓姐看完這個館後，感覺這是給央企上級領導視察展出的。若是真的面向購房人，針對樓盤的景觀長項，建一片實景展示區不好嗎？

景觀展示可以更直觀地反映樓盤的品質，後期更是可以直接留作樓盤實體園林，節省營銷支出，也防止展覽館這樣今後要拆了另做它們的“浪費”，如今的房企成本如此艱難的年代，中冶究竟是怎麼想的？購房人還要為這種科技展覽館的營銷費用買單去當“冤種”嗎？

03裝修：升級包是闆橋最高價，購房人卻向往毛坯，中冶一心利潤是否适應市場？

再看裝修。據悉，該樓盤限價23815元/平，加上2000元/平基礎包，開發商含包放風價在2.8萬元/平，倒推出來，精裝升級包應該在2200元/平左右。

在闆橋，這一升級包也已經是“天花闆價”了，因為它的競品盤們（都是全裝修交付）：宋都柏悅府無包、錦繡雲麓無包、鳳彙壹品包1000元/平左右、東原印未來1500元/平。

且中冶錦繡和鳴的精裝升級包有利有弊，總體性價比并不高。

先說優點吧，讓大家都高興點：

①廚房透明玻璃設計，增加89平小戶型的通透感。

這是從裡向外看的效果，客戶，次卧如果娃在做作業，當媽的能邊做飯邊管娃。

②衛生間半邊開敞、去掉隔牆，擴大空間感。

③衛生間鏡櫃，鏡後有儲藏空間，帶燈帶（一般3萬 樓盤才帶燈帶）。

④廚房櫥櫃油煙機上方也做了櫃體，小戶型大儲藏。

⑤台盆、馬桶都是高儀，雖然基本款，但看着還不錯。

⑥地闆、門的紋路質感不錯，門把手皮套加分。

但作為一個單價2.8萬/平的樓盤，該樓盤的裝修也有一些“缺點”，跟樓盤的檔次并不相合：

①吊燈款式老舊、厚重，沒有玫瑰金的嵌條可以理解（成本問題），三角内推的新款輕薄式吊頂請中冶了解一下（中海印系觀系、華發四季系）。

②玄關櫃灰色金屬面闆，客廳卧室“掉”回白色面闆，品牌都不一樣，不搭啊~

③客廳背景闆實際交付沒有。對，闆橋樓盤很多都沒有，但作為升級包超過2000元/平的樓盤，沒有背景闆就不大合适了吧（參見江北萬科江悅光年1600元/平升級包、和光錦棠府1600元/平升級包、長江時代1514元/平升級包、頤和鉑岸江璟1818元/平升級包，誰家沒有客廳背景闆？！）

④水龍頭沒有抽拉式龍頭，沖洗水槽很不方便，且這個老款早就OUT了好麼……

⑤陽台家政櫃不交付。這一點貓姐特别不能忍，因為家政櫃要用到台面、櫥櫃、水電、龍頭五金、下水等4-5種材質，集成起來對購房人而言并不容易, 隻能找櫥櫃商定制。但櫥櫃等大頭已經被開發商找櫥櫃商做完了，單剩一個家政櫃去找櫥櫃商做……不是單等着挨宰的節奏麼？

其實考驗一個開發商是否真正專業，就得看它在家政櫃、貼腳線、吊頂、大理石拼花、燈光等這些購房人無法企及的方面的表現。做衣櫃、搞衛浴都是最LOW的開發商，因為那些隻要壓價已經成熟的供應商就可以了……大家懂~

⑥還是這張圖，可以看出陽台隻有一半玻璃，反坎高，直接擋住一半的陽光進入室内，這也是近年來南京樓市正在淘汰的做法。作為闆橋最新的樓盤，這顯然沒有跟上時代。别拿成本、保溫說事兒，就那種傳統的玻璃陽台、哪怕單層玻璃都很好，畢竟陽光才是無價的，住宅應當功能第一，不是麼？

⑦北向卧室無飄窗就算了，這窗戶也小了吧？

⑧北向卧室面積小，很難作為獨立的一室去使用，具體到現場一看就明白。

⑨110戶型的主衛，台盆櫃不知為什麼“短一截”，看圖不明顯，但現場看很明顯，和馬桶距離過大。短小的櫃體使得台盆上除了台盆，放個肥皂盒都有點費勁，這是缺那10多公分櫥櫃的錢了嗎？還是尺寸量錯了？

⑩廚電隻有竈具、油煙機兩件套，樣闆間用的是老闆，不算一線品牌。一般南京3萬盤大多配到3件套，會多一個洗碗機。

⑪再放一次戶型圖，樓盤主力戶型89平，廚房看着光鮮，但預留的冰箱位是單門，不論是90後、00後，還是疫情後的儲存時代，單門冰箱不夠用咋辦？

⑫是牆紙不是牆布，檔次稍顯低，質量不行。

說到底，就是中冶錦繡和鳴基礎裝修包2000元/平，外加精裝升級包約2200元/平，作為剛需闆塊的闆橋樓市有點“扛不住”。在樓盤的“官抖”評論區，購房人直截了當：毛坯不行麼？

當然很多購房人也是心裡雪亮，一針見血：開發商地拿貴了，要借精裝多賺點利潤！

可是闆橋在南京樓市并不屬于強勢闆塊，所有樓盤全部要靠分銷帶客才能賣房，2200元/平的包還要打包賣給購房人，置業顧問的工作難度可想而知……

闆塊裡一半樓盤沒有包，另一半則都是1000-1500元的平價包。此前，浙系成本之王杭州濱江在江北城南中心曾推出過一個1200元的包，也能做出包皮材質的玄關櫃、大衣櫃……中冶為啥就不能提高性價比來賺這個利潤呢？

現在不做減法（降低包價，保持利潤就好），反而做了加法（擡高升級包價，把自己包裝成高檔樓盤），單價2.8萬比宋都貴1000-2000元，比錦繡雲麓貴4000元……與購房人的心裡差距懸殊不僅沒有縮小，反而加大，堪稱闆橋樓市裡“最同床異夢的兩批人了”。

中冶想掙購房人的錢無可厚非，但卻不知道購房人真正要什麼。這真的能成功嗎？

04症結：地買貴了！在和競品盤的比拼中落于下風

總結，縱觀中冶錦繡和鳴，其實就是一個字：貴！

而原因就在于開發商中冶拿地時恰逢“去年520”，南京樓市地價的最高點，地拿貴了！用業内的話來說，至少被“套”了2000元/平米，隻好加在房價上，讓購房人來買單。

我們就以闆橋近兩年最新出讓的土地、主力樓盤為例比較：

2020年9月24日，海倫堡以總價15.7億元拿下，成交樓面價10557元/㎡，未來毛坯房銷售限價23000元/㎡。

2021年5月22日，中冶以16233元/㎡的樓面地價搖号摘得闆橋G35地塊，刷新區域地價，比前地王宋都柏悅府高了780元/㎡。未來毛坯限價23815元/㎡。

南京闆橋樓盤最新地價成本一覽

兩家樓盤列表如上，可以明顯看出：中冶的房地價差比錦繡雲麓足足少了5000元/平！也就是說，錦繡雲麓拿出2000元/平留作開發商利潤，還有3000元/平可以用在樓盤産品建造上，寬裕程度足以“吊打”中冶錦繡和鳴。

因此兩盤最終房價相差4000-5000元/平，除去地段2000元/平的合理差距，中冶錦繡和鳴足足“貴”了2000-3000元/平。

中冶錦繡和鳴的優勢是央企，背書其不容易爆雷（其實也未必，中交近期就被曝債務違約問題）；但央企的最大掣肘也是：不願意虧本降價。于是民企樓盤自己買的地自己扛，宋都柏悅府根據市場定價26000-27000元/平，而央企中冶錦繡和鳴就被高高地“限制”在2.8萬元/平之上，動彈不得。

7582元/平的超低開發成本，這也就能理解為啥外牆是塗料，裝修為啥2200元/平卻遠不及江北多家樓盤的水準……

購房人對其2.8萬的房價也是諸多看不懂：

一是價格最高，二是地段還有點偏離蓮花湖（不如宋都柏悅府靠近），周邊還有不利因素，三是學區不如宋都柏悅府“牢靠”。雖說期房不劃分學區，但按位置，宋都柏悅府位于金陵華興學校往年施教區的大框架（大型主幹道圍合）内，但中冶錦繡和鳴則不明朗，有點孤盤的意思。

中冶錦繡和鳴周邊不利因素

最新消息，中冶錦繡和鳴預計本月底首開6、10号樓共計264套房源，建築面積約89、110㎡，全裝修交付，另有升級精裝包可選，具體價格未定，首付預計75萬起。

但究竟能不能買？

中冶高點買地，要麼再拿一塊便宜地來拉平成本，要麼就隻能虧本适應市場。但顯然中冶錦繡和鳴的房價仍然是根本其高地價成本來定的，希望購房人來為此“買單”。

還有一個辦法，就是穿越周期，即等個3-5年，闆橋或南京樓市整體房價上漲，但以現在的全國樓市行情論，真說不準這個周期什麼時候能來，還有沒有、能不能來？

據悉，在中冶錦繡和鳴之前，錦繡雲麓雖然位置稍遠，但其23000-24000元/平的性價比，是闆橋最暢銷樓盤。但因其開發商與總包糾紛，樓盤陷入停工傳聞，影響了銷售。最新消息，該盤新總包已經到位，本月20-25日有望複工，并放言要舉辦複工儀式。

中冶錦繡和鳴、錦繡雲麓4000 元/平的差距選誰？相信闆橋購房人會用手中的現金誠實地給出答案。

以上内容來源花貓說房

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