北京全年供地落幕，62宗宅地成交，比2020年多了12宗。

10月第二批集中供地成交的17宗，已有7個項目公布了案名，包括海澱北沙灘中建壹号·學府公館，永豐幸福裡潤園、中海滙德裡、大興西紅門橡樹灣、門頭溝龍湖北辰攬境、房山拱辰中建學府印悅、以及昌平六亭共産房中鐵彩璟。

其中龍湖北辰攬境項目已取證開盤，從拿地到取證僅用66天，刷新了北京新盤取證紀錄。

海澱區第二批集中供地出讓的4宗地，開發項目均已亮相，體現了海澱速度。

一向承接海澱北部外溢需求的昌平也公布了2022年首批5宗供地計劃，同時位于昌平朱辛莊的最後一個限競房項目龍湖雲璟也取得開盤勁銷22億元的業績。

海澱北部的購買力一直強勁，新盤新地接連入市後，明年“碼農”們将迎來最好的買房時機。

01

永豐兩新盤亮相

10月第二批集中土拍，海澱區共出讓4宗土地，北四環京昌路北沙灘2宗被中建包攬，永豐産業基地2宗分别被中海和華潤 首開聯合體拿下。

拿地不到10周時間，永豐兩個項目先後亮相。

據悉，中海項目案名為中海滙德裡，産品定為75平兩居、95平三居、125平3 1居，共規劃844套房源。

該項目位于永豐産業園基地，在故宮北院南側、京新高速西側，距離地鐵16号線永豐站約3公裡，占地面積59060.26平米，地上建築規模為86350.39平米，容積率為1.5，以高标準方案建設。

中海以45億元拿下該宗地塊，溢價率約為5.6%，項目指導售價為8.3萬元/平米。

如按8.3萬元/平米售價計算，最小戶型75平米總價約為620萬起，首套首付約220萬左右，對于年輕的碼農人群非常友好。

與中海滙德裡相鄰的華潤首開項目案名為幸福裡潤園，産品信息尚未公布。

項目占地面積55613.32平米，地上建築規模83419.98平米，容積率約1.5，以高标準方案建設。

華潤與首開聯合體以44.95億元競得該宗地塊，溢價率約為6.3%，項目指導售價為8.3萬元/平米。

這兩宗地在競拍時均設置了政府産權份額，但競拍均未觸及價格上限，因此都未涉及共有産權，在實際銷售時定價也有了更大的自主空間。

但是，海澱區要求這兩宗地塊的房源要優先面向海澱戶籍或在海澱工作的人群銷售，如有剩餘才會向社會公開銷售。這無疑為海澱區的“碼農”買房增加了保障。

02

昌平明年首批供應5宗地

日前，各區陸續召開土地推介會，發布2022年首批集中供地計劃。

海澱區未公布供地計劃，但昌平區推出了未來科學城覆蓋區域5宗地塊信息。

具體如下：

1、中關村生命科學園三期及“北四村”棚戶區改造土地開發A地塊CP00-1805-6006地塊

位置：地塊位于生命科學園南側，京藏高速與京新高速之間，北臨北清路，距地鐵昌平線生命科學園站約800米，出行十分方便。

配套：地塊東側為北京農學院、華北電力大學兩所高校，西北側是生命科學園建成區（一期、二期），北側為永旺國際商城。地塊自身規劃幼兒園、小學、中學、養老設施、社區醫療服務中心等配套設施。

規劃：R2二類居住用地，用地規模約2.56公頃，規劃建築規模約7.17萬平米，容積率為2.8，建築控制高度80米，需配建社區服務站一處（建面不小于500平米）、社區文體活動中心一處（建面不小于1200平米）。

該地塊與在售的北清雲際相鄰，産品包括83平米兩居、95/108/126平米三居，售價約6.2萬元/平米。

2、未來科學城南區土地一級開發項目CP07-0600-0066、0067、0068地塊

位置：位于未來科學城“能源谷”核心區，地塊緊鄰京承高速、機場北線，北臨定泗路，距地鐵17号線未來科學城南站約800米。

配套：區域規劃建設約30萬平米教育、醫療、文體公共配套，目前已引入北師大、北京十一學校6所學校，其中5所已建成開學，北京未來城學校正在建設中。周邊有濱水公園、溫榆河公園·未來智谷一期。

規劃：F2公建混合住宅用地，用地規模2.68公頃，規劃建築規模9.94萬平米，容積率為3.2—5，建築控制高度80—100米。其中70%為公建用地，住宅部分不足3萬平米。

周邊新盤有2021年第二批集中供地出讓天時湯山拿下的北七家地塊，項目案名為禦邸，僅172套房源，戶型包括56平米一居、82平米兩居、100/105/115平米三居、125平米四居，指導售價為6萬元/平米。

3、平坊村土地一級開發項目PF-09、10地塊

位置：位于未來科學城規劃生态綠心範圍内，東距未來科學城約5公裡，東側臨TBD雲集中心。臨立湯路及北清路兩條城市主幹道，距離地鐵天通苑站約2.5公裡。

配套：教育資源豐富，已建成8所公立學校，北師大未來科學城第一幼兒園、北師大學實驗小學未來科學城學校、北師大二附中未來科學城學校、北京十一未來城學校（小學）、北京十一未來城學校（初中）、黃城根小學昌平學校、中關村第二小學昌平學校、首師大附中昌平學校。

規劃：R2二類居住用地，用地規模6.47公頃，規劃建築規模9.67萬平米，容積率0.8—1.6，建築控制高度12—18米，需配建規模6800平米幼兒園。

周邊别墅項目較多，在售珠江天樾書院别墅1150萬元/套起。10月第二批集中供地，金隅 首開 建工聯合體以35.9億元拿下平坊村PF—04、05地塊，規劃建築規模達17.8萬平米，需配建保障性租賃住房47500平米，住宅指導售價5.4萬元/平米。

4、平西府土地一級開發項目B-02地塊

位置：位于未來科學城規劃生态綠心範圍内，緊鄰北清路主幹道，距離地鐵平西府站約800米。

配套：近鄰回龍觀大社區，住宅社區密集，生活配套成熟。

規劃：R2二類居住用地，用地規模5.01公頃，規劃建築規模12.53萬平米，容積率2.5，建築控制高度60米。

周邊在售奧森春曉，産品包括96平米兩居、115/121平米三居、131平米四居，售價約6.3萬元/平米。

5、中關村國家工程技術創新基地C-30地塊

位置：位于中關村國家工程技術創新基地，東距沙河高教園區約1.5公裡，南距生命科學園約5公裡。京藏高速與京新高速之間，東側為市郊鐵路東北環線（尚未開工），拟在項目東側設站點。

配套：地塊南側規劃建設幼兒園及九年一貫制學校。

規劃：R2二類居住用地，用地規模5.96公頃，規劃建築規模13.11萬平米，容積率為2.2，建築控制高度45米。

周邊無新盤，二手房均價約45000元/平米。

03

明年海澱北部供應充足

永豐兩新盤預計将于明年初取證開售，奧森春曉和北清雲際兩項目仍有存量，昌平年初若推出上述5宗地全部成交的話，那麼明年“碼農”們可選擇的項目非常充足，至少有10個左右新盤及次新盤。

不必像前幾年那樣，每年隻有2、3個新盤可選擇。

從上述地塊配套來看，最讓人豔羨的是豐富的教育配套，這似乎是為在海澱工作的買房人量身定制，為承接海澱北部外溢需求做足了準備，前瞻性極強。

海澱北部的需求量和購買力早已被反複驗證，今年兩個網簽額過百億的項目海澱幸福裡和奧森ONE都在北部區域，近日開盤的龍湖雲璟推出的4棟樓378套房全部售罄。

在海澱區将2035年發展目标定為初步建設成為世界領先的科技創新活力城市背景下，中關村北區不斷擴容，入駐企業帶來大量年輕的産業人才，對住房的需求也持續增長。

根據第七次全國人口普查結果，海澱區全區常住人口達313萬人，已達到區總體規劃到2035年常住人口控制在313萬人的上限，也就是說，未來十幾年，海澱區人口的總量将保持不變，變化将保持平衡。

而昌平區目前常住人口約227萬人，距離2035年常住人口控制在234萬人還有7萬的缺口。因此，很容易理解為什麼昌平在供地計劃及城市資源配套方面，與海澱保持的如此緊密。

除前文說到的引入豐富的教育資源外，昌平區還在軌道交通方面得到補強，在原有13号線、8号線、昌平線基礎上，将規劃增設13号線AB線、19号北延線、33号線，預計到2030年，昌平南部區域将出現“六軌”超強交通格局。

此外，新一輪回天計劃實施傳來34個項目竣工投入使用、21個新建項目實現開工的好消息，尤其是北清路将升級為城市快速路，将大大提高海澱北部東西向交通的效率。

可以預見，明年海澱北部市場将告别供需失衡的局面，即使供應增加，也無需擔憂市場内卷。

附表：2022年海澱北部市場供應樓盤

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