在疫情常态化的發展中，商業地産也遭受着随時面臨停工的風險，以及消費者對于進入封閉公共場所的恐懼，開放式街區逐漸代替封閉的盒子Mall，開發更多公共空間，打造優質場景和主題街區，為消費者營造微度假一日遊的新型購物中心和百貨，成為存量改造過程中迫切需要解決的問題。

存量改造的新藍海中也存在不少新商機可尋，一二線城市商圈内外競争激烈，同質化嚴重，存量改造是脫穎而出的新機會，下沉市場目前消費水平提升，小鎮青年成為消費主力，存量改造迎來廣闊市場急需開拓。

因此存量時代下，老舊商業改造升級需要更多的範本讓我們去參考、學習，最終找到适合自己的方向，講自己的故事，順應新的商業發展趨勢，實現商業的更新與進階。

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市場現狀分析

商業地産正在從增量市場轉入存量市場，據中國連鎖經營協會統計，截止到2021年底全國在營3萬平以上購物中心約6300個。至2025年，預計購物中心存量超過6億平方米，TOP30的購物中心的存量規模近年上漲速度變快，可見存量改造的空間巨大。

在百貨方面，不少百貨仍以傳統理念在經營，管理和運營團隊不夠年輕化，缺乏時尚度、和年輕人喜好脫軌，不能夠順應社會潮流，在一些店面形象、裝修設計方面也需要更新換代，來适應當下年輕人注重體驗的消費需求。疫情之下，更是将一部分經營團隊老化、商品同質化、經營無特點的門店問題暴露出來，百貨面臨關閉和改造升級的兩個選項。

老舊項目如何煥新重生，以新面貌回歸到人們視野當中，并重新獲得消費者的青睐，成為行業關注的重點。

成功的項目改造可以通過對原有空間進行重新合理規劃，打造适合新時代的吸睛引流的場景與設計，創造網紅标志打卡點，引進最新最潮的業态、新店等，最終讓原有的商業項目煥發出新的光彩。

但不少項目還面臨着地理環境限制、改造預算有限、空間改造施工困難、部分下沉市場存在信息差、招商團隊人才不足等多個問題影響了改造的進程和最終成果，不僅造成了資源與投資的浪費，也錯失了重新站立在時代浪潮中的機會。

當前是大數據時代，信息瞬息萬變、消費者的審美品味與喜好變化較過去呈倍數快速更叠，商業趨勢也随之不斷更新，并且疫情之下，存量的方向是提高顧客遊逛頻次，延長遊逛時長，存量商業改造隻有摸清商業趨勢，認準Z世代，對顧客圈層更準确的細分，才能正确吸引流量，借勢翻盤。

目前在存量改造的浪潮中已經有不少項目成功華麗變身，成為改造道路的先驅者和領頭人，例如我們熟悉的長沙文和友項目，引發了國内打造複古懷舊風場景的一波熱度；TX淮海項目，新穎的建築空間、吸引年輕人的策展型商業，迅速聚攏年輕消費者；南京秦淮戲院裡，打造的沉浸式文商旅綜合體，利用傳統文化IP、藝術與商業的成功結合，革新了文商旅商業的面貌……

以上這些成功的先行者用實踐證明了存量改造項目出圈具有多種可能，多種思路，但需要明确自身現狀，抓住存量改造的重點，重新定義和打造人、貨、場的關系。

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存量商業調改升級與創新的操作思路

·存量商業調改的類型

在過去的十年，商業地産行業在對商業項目進行不同程度的更新，從業态結構占比調整，到首店概念的引入，從主題打造到場景重置，一步步的更新隻為吸引消費者的眼球，給他們驚喜從而提高“提袋率”。

更新類型大概分為以下四種：

（1）百貨區域改造

百貨區域改造是指定期的硬件維護和品牌維護，是一種周期性更新。這一點泰國做的特别極緻，比如暹羅百貨每三個月換一次藝術裝置，地下市集每一個月更新一次，就是讓你随時有新鮮感，可逛性。

（2）百貨整體改造

百貨整體改造往往是針對百貨的整體改造提升，項目在區量、體量、品牌等某一方面仍具有一定的市場優勢，但需要提升效率以适應新的競争環境。經改造後重新亮相的西單更新場，地面空間全部被綠地所覆蓋，商業綜合體則隐藏在綠地之下，每日客流約2.5萬人。

（3）購物中心區域改造

購物中心區域改造是指購物中心為鞏固其市場領先地位，細化定位或洞悉新的消費潮流，而提前投資以引領市場為目的進行一種更新。虹橋南豐城就是細化定位、極大化發揮優勢的例子，它擁有垂直多樣的親子業态和豐富有趣的親子活動，項目2020年提出了打造“陪伴型商業”的概念。

（4）購物中心整體改造

購物中心整體改造可謂是購物中心整容般的改變，通過改變物業功能，轉化競争軌道，以實現物業價值最大化而進行全面改造。這種大規模的更新，一般需要封閉式歇業，比如燃爆南京商業圈、刷爆小紅書的“舊改”項目--秦淮·戲院裡的前身是首都大戲院舊址，整個街區以此為核心和基礎格調，創造夜遊秦淮的視覺感受。同時結合項目本身的特點以及商圈的屬性，以空間節點逐一串聯的方式引導顧客，逛遍每一個預設地點，從而達成商業價值最大化的目的。

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存量商業調改升級的模式

時下存量模式改造升級中最為受關注的就是場景搭建。

地産人蜂擁而至，以場景搭建達到增強消費者與購物中心之間的互動性和體驗性，從而提升消費粘性。現實是一些購物中心跟風改造并成功吸引了消費者眼球，然而卻沒有提升“消費率”，當客流沒有轉化為消費流，無疑買椟還珠。于購物中心而言，遊逛體驗與消費轉化要做到統一，畢竟後者才是目的。想要打造“人流發動機”，需要對商業趨勢保持敏銳的前瞻性，抓住消費者的基礎需求和變化趨勢。

（1）百貨購物中心化——小體量，大能量

百貨重“坪效”，購物中心重“體驗”，百貨轉型中增加豐富的業态，體驗式的互動，環境的怡人，明确的主題才能吸引為保持幸福感時刻努力的消費者們，這些也才是消費增長的新能力、新動能。更有助于客流的增加，更利于百貨的長周期運營。

當年經過9個月的“閉關修煉”的上海新世界城亮相後，成為了年輕時尚的代名詞，為消費者帶來世界最高室内攀岩、全球首家“火影忍者世界”主題樂園等7大特色體驗項目。是近年來百貨商場改造為類購物中心的優秀案例。

（2）公共空間改造升級——公園式商業爆火發展

後疫情時代，公園式商業的自由性、開放性成為消費者青睐的商業類型，但真正能被視為樣本的範例較少。其中很重要的原因有三：其一，如何改變公園的「老齡化」和「運動場」的标簽？其二，商業的客群結構及客群的出沒時間與公園差異較大；其三，怎樣讓公園與購物中心相融與一體，而不是公園旁邊開了個購物中心？

日本Grandberry Park就是一個非常有名的公園型商業綜合體改造項目。

場地涵蓋東急田園都市線南町田車站、商業園區、及毗鄰的鶴間公園，項目尊重并利用場地現有的自然高差，将車站、商業空間、公園三個區塊通過大型階梯、綠色屋頂和景觀連接起來，形成了三個氛圍獨特的子區域。這個集零售商業、停車設施、社區活動、社交場所為一體的購物中心，為遊客及周邊居民提供全新概念的社區友好型都市生活中心。

（3）大賣場與批發市場購物中心化——轉換賽道，打造新式消費

大賣場和批發市場的“購物中心化”，并不僅僅是經營面積的增加，多了電影院、健身房。

首先需要的是轉換經營思維，管理購物中心和管理零售批發商品是不一樣的，購物中心主要做品牌和店鋪管理，将追求業績最大化變更為以消費者為中心，追求流量最大化，就需要在空間改造，場景設置，增加消費者的體驗感上下功夫；

其次品牌差異化和業态配置，不再是以租金最大化為原則，追求流量的前提下，購物中心可能需要增大餐飲類，這些租金相對低的業态以适應目标群體在餐飲、社交娛樂、文化等方面的需求；

最後增加一些公共空間的場景設置賺人眼球，也是一種細節取勝的方法。比如老年人活動室、母嬰室、心理咨詢機構等公共服務項目。

深圳龍崗萬達廣場，是一個經由已停業的建材市場——華南城家居四号館改建而來的輕資産萬達，非核心商圈商業，傳統的購物中心打法難以吸引更多的人流，隻能将特色做足：30.5萬平米的建築，将體驗業态占比提升至80%，打造出城市“微旅遊”目的地。

（4）城市更新項目——因地制宜，特色化開發

英國知名零售及娛樂目的地Westfield發布了2028年購物中心報告，認為未來購物中心将改造為超連接微型城市，我國随着“城市更新”步伐邁進，各類參與其中的房企參與城市更新已被視為獲取重點城市優質地塊的捷徑之一。

就目前多數案例來看，房企參與的商業項目改造方式，大緻可分為盤活老舊購物中心、“工改商”（工業用地改商業用地）、“工改租”、 特色商業（主要形态為商業街）改造。這些更新改造将對城市的發展增添更多的可能性和标志，讓城市基因再次震動。

城市更新優秀的項目之一是日本的六本木新城， 78萬平方米的總建築面積，曆經17年完成建設，于2003年正式開業，是一座集辦公、住宅、商業設施、文化設施、酒店、豪華影院和廣播中心為一身的城市綜合體。每年客流量可達4000萬人次，受歡迎程度超過東京迪士尼，堪稱舊城改造的典範。六本木新城孕育了新的文化、交流及未來社會模式，并優化土地資源利用效率，自此日本的城市再開發計劃興然而起。

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