對于廣大購房者來說，在買房時首先考慮的一定是房源所在闆塊究竟如何，不管房源品質多高，戶型多好，最終都要落腳到對于闆塊的審慎判斷，因為闆塊決定了房價的底線，也決定了購房者的生活體感，不同的闆塊，對于房主生活便捷度以及資源的享受是完全不同的。

判斷闆塊的好壞，有一個最粗暴的辦法，就是看看哪些闆塊的成交量最為堅挺，排名靠前的一定是資源各方面大家都認可的，且有較大升值潛力的闆塊。

我們分别對2017、2018、2019年各大闆塊的成交套數進行統計，将該數值和各闆塊的物理存在套數（即沒有挂牌的套數和已經挂牌的套數總和）進行相除得到比值（即為通常意義上的換手率），對該比值進行排名，可以得到每年的成交量較為堅挺的闆塊。

最終，我們将該闆塊3年的排名進行平均值的計算，得出綜合排名，從而得出3年來成交量最為堅挺的“四大金剛”闆塊，按照名次分别為：

1、陸家嘴

2、三林

3、金橋

4、彭浦

我們也發現上述各闆塊内成交套數TOP10小區的一些共性和特點：

1、從套均面積來看，約74%的小區套均面積小于70㎡，可見購房者在購房時還是傾向選擇小面積戶型；此外，也大概有8成的房源為2000年之前建造的老小區，可見老破小還是最受歡迎的房源。

2、從房屋的屬性來看，主要有兩類房源最受歡迎：

第一類是對口頂尖學區房的房源，這類房源一般面積都較小，年代較久遠，但就是由于對口了好學校，對于家長們來說，擁有至高無上的性價比，預算有限的家庭首選肯定是這類學區房；當然也會吸引部分投資客投資，典型的為陸家嘴和金橋闆塊的房源。

第二類則是借助了闆塊所處的地理優勢，擁有密度極高的地鐵配套和公共交通系統，雖然規劃上與同區域的其他闆塊相比稍顯遜色，但是擁有價格優勢，所以也吸引了很多購房者紛紛前來，典型的為三林及彭浦的房源。

在此次監測的過程中，我們也發現了一些在2017年、2018年換手率較低的小區，但是在2019年反轉逆襲，典型的闆塊包括：

1、趙巷

2017排名：112名

2019排名：第4名

在2017年排名為112名，成交套數僅為612套，而到了2018年和2019年，名次分别為第5名和第4名，成交套數分别為1980套和1958套，實現華麗麗的大躍進。

其實趙巷的逆襲從規劃中可見端倪：在“十三五”時期布局未來戰略性新興産業發展的新引擎，高起點建設上海市西軟件信息園，核心區選址徐泾下一站——趙巷。

總用地面積達1.5平方公裡的趙巷商業商務區未開發土地轉為辦公為主、商業為輔，到2020年，園區将實現從業人員8萬人，到2025年則将實現從業人員15萬人，成為上海西部、虹橋的增長新引擎與需求中心。

趙巷将從以奧特萊斯、米格天地、吉盛偉邦三大百萬規模商場為代表的長三角購物目的地全面轉型為虹橋科創中心。

2、羅店

2017排名：117名

2019排名：第5名

2017年排名為117，成交套數769套；2018年排名54，成交套數1248套；到了2019年，排名第5的位置，成交套數1874套。

根據上海2035規劃，羅店在升級為中心鎮後，将打造綜合發展型羅店城鎮圈：以羅店鎮為中心，輻射羅泾鎮和月浦鎮，規劃常住人口46萬人。新規劃羅店城鎮圈将大力改善交通、生态狀況，并加速人口向羅店鎮聚集。

此外，今年羅店闆塊好幾個新房的入市熱銷，也是助推其二手房成交火爆的原因之一。

3、浦江

2017排名：65名

2019排名：第11名

2017年浦江排名為65名，而到了2018年為14名，今年排名11名，成交套數3619套。

浦江闆塊今年走紅，和幾個新盤的熱銷不無關系，此外，浦江北的在建項目 環評落地項目非常多，而距離前灘隻有3公裡路程，距離前灘南三林濱江又隻有2公裡路程，随着上海南部的逐步開發，浦江在未來若幹年之内長期受益，不少購房者也可能因為前灘的輻射而選擇浦江。

下面小編對四大金剛闆塊進行簡要分析評價：

第一名：陸家嘴

1、交通

地鐵方面，有2号線、4号線、6号線以及9号線，此外，在建的14号線也将設立陸家嘴站以及浦東南路站，通過這5條線路可暢達全市任何地方，幾乎沒有什麼死角。

公交主要方向：浦西黃浦，延安路沿線，虹口楊浦内環，陸家嘴，洋泾金橋，塘橋南碼頭，世博上南，北蔡等。

自駕從陸家嘴到達浦西方便快捷，延安東路隧道、人民東路隧道以及複興東路隧通達市中心的外灘、豫園等闆塊；新建路隧道則抵達虹口北外灘。闆塊往南不遠處則是南浦大橋。以上均在3公裡左右！

陸家嘴從地理位置和戰略地位上來說是上海絕對的中心，交通路網四通八達，基本不用糾結什麼交通。

2、商業

陸家嘴的商業最沒啥說頭，因為大家都太熟悉不過了，除了大量高聳入雲的甲級摩天辦公樓及五星級賓館之外，也擁有世界級的東方明珠塔、國際會議中心、金茂大廈觀光層、環球金融大廈、陸家嘴中心綠地等等，絕對是上海最頂級的配置。

購物方面也是群雄争霸，包括上海陸家嘴中心L MALL、正大廣場、國金中心商場等大型品牌商業體滿足中高端人群的需求。

3、學校

陸家嘴闆塊的一大特色就是擁有好幾所公認的好學校：

福山外國語小學

對口小區有梅園三街坊、梅園六街坊/林山小區、松林小區、福山小區、福沈小區等。

明珠小學A區

對口小區有泉東小區、朱家灘小區、泉東二小區、奧園等。

明珠小學B區

對口小區有濰坊六村、濰坊七村、濰坊九村、濰坊十村等。

竹園小學張楊校區

對口小區有福山商務公寓、福竹小區、錦城大廈等。

浦明師範

南泉路以西，浦電路以北小區，包括濰坊六，七，九，十以外的村房。

近3年成交套數TOP10小區

數據來源：res數據系統

近3年來排名前10的小區都是2000年之前的小區，除了梅園五街坊扣克扣套均面積剛過50㎡外，其餘小區的套均面積都低于50㎡，也就是傳統意義上說的老破小。

比如濰坊村房為80年代老破小，基本是番号越大房齡越新。除了6，7，9，10為明珠B學區外，其他均對口浦明師範。6村，7村，5村是連在一塊的，離地鐵距離相對遠些，1公裡左右。

濰坊九村約40㎡1室戶，單價約10.6W/㎡

濰坊九村約40㎡1室戶内部實景圖

闆塊總結

1、 濰坊等小戶型學區房是極品中的極品。30多㎡的小套，首付百來萬，無論對于剛需還是投資來說，門檻還是較低的。隻要有學區房保平安，學區政策不變，挂戶口的接盤需求就不會斷，這樣的學區房永不落幕。

2、像濰坊這種學區房周邊高級辦公場所環伺，意味着租金高，不管你是整租給剛來滬上的金融民工，還是拆租給對面小餐飲的小二，回報都不會讓你失望。

第二名：三林

1、交通

地鐵方面，闆塊内擁有6号線的華夏西路站、11号線的三林站、三林東站。三林身為中環外闆塊，3站換乘範圍擁有5大軌交的配置，已在浦東問鼎。

三林軌交密度很高，公交也有不少，隻是路線多偏向上海南部和浦西市中心。

因為軌交便利，路網發達，去徐家彙、張江、陸家嘴、人民廣場、新天地、靜安寺等主要辦公區都可以控制在半小時左右的地鐵或車程。

2、商業

中房金誼廣場是三林人氣較旺盛中型商業綜合體，業态偏中低端，此外商業還有三林印象城以及三林東地鐵上蓋商辦綜合體中房晶華等。

3、學校

無優質學區，次新對口的尚博實驗，也不比三林鎮中心好多少。

4、規劃

遠期：上南路三林城中村改造項目是上海市重點舊改項目工程之一，該項目除去動遷安置房用地外的商品房用地共505畝，将建造成為中環商務區。

近3年成交套數TOP10小區

數據來源：res數據系統

三林的動遷盤和商品房，套均較小，房型緊湊。比如動遷多為70平兩房，85平三房，在上海動遷房裡，尤其是市區動遷房裡，是非常鮮見的，完美限制了總價。

杉林新月72㎡2室戶 房型 總價約388萬

商品房很多都是90㎡的2 1戶型，120㎡的3房2廳2衛，由于偷面積的原因，實際套内也并沒有局促，舒适度也較高。

闆塊總結

1、三林算是上海地理正中心，地鐵密度高，大多數CBD通過坐地鐵半小時左右就能到達。後續規劃19号線，22号線，都将在三林設站，将進一步提升了交通便捷度。對于白領來說，這樣的交通配置即使換工作地點了也不用擔心。

2、根據2040年規劃，前後灘被劃進中央活動區。目前的三林隻是個近外圍區域，一旦前灘預期落地，三林就是緊貼市中心的闆塊，将發生質的改變。

3、大闆塊内的優質學區的覆蓋面太小，三林城更是無學區可念，這也是三林闆塊較浦東其他闆塊較弱的原因。

第三名：金橋

1、交通

6号線的巨峰路站、五蓮路站、博興路站、平度路站，12号線的巨峰路站，9号線的平度路站、金橋站以及規劃中的21号線金橋站均在闆塊内，軌交出行可謂極度便捷。

闆塊内的公交不計其數，公交系統非常發達。主要行駛方向為陸家嘴、楊浦大橋五角場、川沙、外高橋等。

駕車出行的話可通過張楊路、楊高路主幹道直達浦東中部與南部；中環和軍工路隧道就在闆塊邊上，車流量也可接受。

2、配套

金橋開發較早，周邊配套已經非常完善。

擁有張楊路金橋國際商圈、五蓮路地鐵站的文峰廣場、金橋大拇指廣場等大型商業，其他超市和沿街店鋪就更加數不勝數了。金橋的商業密度在整個浦東都是比較高的，生活非常便捷。

3、學校

闆塊内也擁有上海大家公認的較優質的學區資源：

竹園小學滬東校區

主要對口小區：滬南小區，同方錦城，中星長島苑，船舶新村等

福山證大校區

主要對口小區：證大家園，雙橋小區等

4、規劃

中期1：碧雲玖零旁的日本三井旗下大型商業啦啦寶都正在建設，建成後将進一步帶動金橋中環外的商業氛圍。

中期2：在金橋出口加工區還規劃了華建集團的“第五中心”商務項目，該項目内規劃有260米高樓，将刷新金橋闆塊天際線。

遠期1：2025年地鐵規劃，21号線楊高北路站，淩河路站，金橋站，金港路站，都在金橋闆塊内；通過21号線，金橋與張江實現軌交路網對接。

遠期2：根據2040年城市副中心規劃，上海将有9個主城副中心、5個新城中心和2個核心鎮中心，在中心城内繼續提升五角場、真如、花木3個副中心的功能，并新增金橋、張江2個副中心。

近3年成交套數TOP10小區

數據來源：res數據系統

排名前10的樓盤大多為2000年以前的樓盤，均價基本在4.5萬-5.5萬/㎡左右，戶型面積約為60-70㎡左右。

值得注意的是證大家園，為學區房，而且是2000年後的房源，所以可以看到挂牌均價非常高，而且套均面積為107㎡，仍然位居第三的位置，可見部分實力買家為了孩子和生活質量，還是會選擇大戶型房子。

證大家園約100㎡3室戶 客廳

闆塊總結

1. 建議選盤以700萬左右總價，6萬左右單價為标準；金橋整片的商品次新房呈同質化，典型的優點就是宜居。房型和小區環境都沒有什麼大的瑕疵。

2. 大金橋逼格提升到城市副中心後，房價是否會升至與“花木、五角場、真如、及同為新晉大佬的張江”相同的水平，還将根據後期各方規劃落地的情況來看。

第四名：彭浦

1、交通

該區域主要的交通方式為公交與地鐵1号線。

1号線的彭浦新村站、共康路站均屬于彭浦闆塊。從站點出發到達人民廣場在半小時左右；到達區域中心大甯，也基本在15分鐘以内。

闆塊的公交繁多，主要線路包括46路（大甯、人民廣場），745路（虹口足球場），951路（曹家渡），95路、741路（火車站），206路（南京西路）。

2、配套

闆塊内的商業主要依賴沿街商鋪和華聯吉買盛，曾經熱鬧非凡的彭浦夜市已經關閉整頓，目前闆塊内無大型商業綜合體。但就在闆塊附近有寶山的萬達廣場，也是給彭浦闆塊增色不少。

3、學校

闆塊内沒有傳統意義上的公辦1梯隊，2梯隊，闆塊内的學區概念較弱。唯一小有名氣的是彭浦新村第一小學。

4、規劃

近期：第二條南北通道正在修建，佳程廣場等待開業，老破小區原拆原建。

中期1：在新靜安的“十三五”規劃中，提到将建立“彭浦-靈石”區域中心。

中期2：原閘北的規劃重點“市北高新”在十三五内也将進一步加強，該區域空地較多，未來有較多的發展空間。

中期3: 19号線安汾路站，一旦第三次環評确定位置，将利好臨汾街道倚靠寶山高鏡鎮的小區。

遠期：共和新路以西的小區貼着大場機場，該址已規劃為重大公共活動儲備用地，未來将建造什麼相信很多人都有耳聞。

近3年成交套數TOP10小區

數據來源：res數據系統

根據數據統計顯示，近3年來彭浦闆塊的成交量靠前的絕大多數為2000年之前建造的老小區，這類小區套均面積在50㎡以下，挂牌價大多在4.5-5萬/㎡左右，所以對于剛需族來說，這樣優越的地理位置和交通配套，還是有較大的吸引力。

比如康平小區是80年代的小區，離地鐵站1公裡以内。小區大修過，已經獨立廚衛，環境也比較整潔。戶型大多為正氣全南。

康平小區約44㎡2室戶 卧室

榜單上有部分房源的房齡較新，比如和源名城、粵秀名邸，在2010年建成，相對應的挂牌價和老小區相比高出了許多，房源很多都是70㎡以上的戶型，居住體感較舒适。

和源名城約76㎡2室戶 客廳

闆塊總結

1、彭浦新村在很多老上海眼裡是“下隻角”，可是自從有了靜安光環加成後，其實質也發生了巨大變化。到市北高新僅5分鐘，到大甯僅10分鐘，到人民廣場基本在半小時左右，優良的區位優勢伴随着新靜安“一軸三帶”規劃的落地會愈加凸顯。

2、雖然闆塊房源經過了一輪補漲，但總體來說均價仍然落後于同區位的其他闆塊，尤其值得注意的是臨汾路陽曲路周邊小區，補漲沒到位，随着地鐵和闆塊的發展，升值空間可以期待。

3、由于新靜安的輻射對寶山的影響較弱，而且共康并不是寶山的戰略規劃重點。但目前彭浦與共康兩處價格相當，從這個角度來看，小編更推薦離中心較近、小區翻新過、預期看漲的彭浦新村。

尾聲

看了這麼多，其實選擇闆塊最重要的就是考慮三大因素：

第一，闆塊交通配套密度高

第二，有較為優秀的學區資源

第三，闆塊未來規劃賦予闆塊的較大的升值能量

其他附加值包括商業配套、環境因素等，但不是最重要的。大家在買房時，也可參照這三個因素對闆塊進行評定。

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