前段時間，我們說到青劍湖的二手房漲到5萬多連法拍房，其實隻是個例，冷熱不均，分化明顯才是今年樓市的主基調！

大部分二手房面臨的問題是一直沒怎麼漲和跌了不少！二手房挂一年、一年半賣不出去，甚至沒人看的現象是常态。如今樓市已經進入買方市場，再加上市場信心不足，不少小區房價都開始陰跌。

目前蘇州的二手房市場最明顯的特點是：二手房挂牌量突增、房東揮淚降價抛房...市場一直處于供大于求的情況。

我們今天來看一下，蘇州那些超級難賣的二手房源，以及不抗跌的闆塊，以供買房人參考。

▶千邑悅庭建面約102㎡房源，先後調價12次無人問津

千邑悅庭位于吳江松陵闆塊，這套是個102㎡的小三房，從挂出的房源圖片來看，屋内狀況維持較好。

據相關信息顯示，這套房源在今年6月份挂牌225萬，随後半個月之内就降價近8w，但買房人根本不買賬。

目前該小區在售195套，但是成交卻寥寥無幾。

這種“有價無市”的局面可以說是毫無意義，于是該套房源最終總體降價15萬，挂牌總價在209萬。

▶路勁鳳凰城下調近83萬，挂牌超一年

路勁鳳凰城，精裝建面約136㎡三室兩廳一衛，總價465萬。去年9月份挂牌至今，總價已經下調近83萬！

看起來很是吓人，然而該房源的挂牌均價為3.41w/㎡，比小區整體均價高了近2500每平！

諸如此類的二手房，各大網站上還有一大把，庫存驚人！

據鍊家信息顯示，真實在售的二手房數量已經達到了驚人的13.23w！

而對于普通房源來說，去化非常艱難，而且很多房主挂了1、2年多也沒賣出去。

再來看上個月的數據。8月，蘇州二手房共成交5613套，成交均價約2.93w/㎡，環比下跌0.77%。

至此，蘇州二手房市場均價已經連續4月下滑，受大環境影響，市場預期不高，價格上漲動力不足。

很多房産中介也表示：

現在已經進入買房市場，房價洽談空間變大，房主好說話，尤其是不太熱門的小區，有房源議價空間甚至高達70-80萬。

從成交情況來看，蘇州能夠賣得好的房源，大多都是總價較低，戶型比較小，這種房子對于剛需來講，更容易上手。

二手房不抗跌的闆塊有哪些呢？

1、園區最不抗跌——婁葑

婁葑作為園區的創始之地，闆塊引進了諸多工廠，廠房林立，而且五條高架再加上一條高速分割了城市局面，也給闆塊發展帶了障礙。

雖然目前闆塊内新房所剩無幾，僅有新希望錦麟芳華和朗詩和風熙華雅苑尾盤在售。還有一個建屋新地塊，入市時間不确定。

二手房方面，闆塊的挂牌均價約2.7w/㎡。區域内較早的老房子比如金益新村，群星苑等近幾年跌價都十分明顯。

通園新村這套71平小兩房，兩年前成交均價還能達到2.8w，去年直接降到了2.3w/㎡，成交周期也被大大拉長。

群星苑小區一套70平的兩戶戶型，去年五月底還能賣到185w，今年7月直接降到166w，價差近20w！

稍微新的小區比如優山美地，去年10月份挂牌價約3.22w/㎡，今年已降1000！

2、吳中最不抗跌——尹山湖

2019年上半年，尹山湖的房價就如同坐上火箭筒一般。

碧桂園以2.2w的價格拿下闆塊内一宗宅地，并且創下闆塊最貴的記錄。此後，尹山湖二手房就應聲喊漲，挂牌價紛紛破三，而且還有沖四的苗頭。

并且業主集體喊漲，提前慶祝尹山湖全面上3w！

但是從去年至今，尹山湖的二手房價就一次次地刷新下限，是不是就有跌價報道發出，俨然成了地産流量密碼。

去年10月，保利悅玺的一套130㎡房源，成交單價約2.38w/㎡，成交總價312w。比當時小區挂牌價要低了近1w左右！房源信息一經流出就在各大群裡引起了激烈的讨論。

前不久，尹山湖闆塊的中海雙灣花園一期房源價格出現新低，建面約98㎡挂牌價格189w，建面約120㎡挂牌價格239w，換算下來這兩套房源的單價都在1.9w/㎡左右。

早在一年多以前，該小區還成交過單價上3w的房子，一年時間房價下跌幅度驚人！

為什麼尹山湖的房價如此不抗跌，相比其他闆塊，尹山湖的教育短闆非常嚴重，再加上沒有産業，闆塊後勁不足，區域核心競争力實在有限。前期的泡沫太大，苦了19年高位接盤的人，現在闆塊大把的挂牌房源，卻沒人願意接盤！

1、新房供應量充足，馬上還有多個純新盤亟待上市

馬上就是蘇州市場的“金九銀十”，一大波新盤即将加推/入市，導緻新盤井噴式爆發。

就在前不久，蘇州第三批次土拍挂地，不少核心地塊挂出，未來蘇州的新房市場還要熱鬧很久！

2、目前蘇州二手房挂牌量大

除了新房供應充足，二手房市場庫存量也很大。在二手房數量充足的情況下，還有很多房主挂高價，很難容易找到願意接受的買家；而誠心且着急的房主隻能一降再降，促進成交。

3、買房人還存在一定的觀望情緒

對于當下的二手房市場，我也咨詢了中介，中介透露，市場不是那麼理想，買房人的觀望情緒還是比較嚴重的。

除了一些學區房，或地段優、配套醇熟的二手房比較好賣，其他那些挂高價的房主，房子不好轉手，着急換房或急于資金周轉的房主隻能降價抛售。

當然現在的市場也是撿漏的好時機，但是也應該注意：

1.核心闆塊永遠是首選

當下樓市的分化，已經從城市的選擇逐漸細化到區域的選擇，再好的産品放在非核心區都是白搭，後期漲幅永遠追不上核心區的“剛需房”！

2.慎入老破小

在追求品質的時代，老破小慎選，一來自己住的不舒服，二來置換困難，無人問津，三來房價大多難漲。一般有同等預算的購房者更傾向于購買核心地段的新房或帶學區的次新房。

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