已抵押的房産被他人查封還能賣嗎?昨天立了一個離婚後财産糾紛的案件，立案後緊接着去房管局給涉案房産做了異議登記一下午把兩件事情都辦妥了，很順利，而且異議登記僅花了40元的登記費，就讓當事人吃了一顆定心丸，不用再擔心在對方名下的房産被其私自出售或者抵押了，今天小編就來說說關于已抵押的房産被他人查封還能賣嗎?下面更多詳細答案一起來看看吧!

已抵押的房産被他人查封還能賣嗎

昨天立了一個離婚後财産糾紛的案件，立案後緊接着去房管局給涉案房産做了異議登記。一下午把兩件事情都辦妥了，很順利，而且異議登記僅花了40元的登記費，就讓當事人吃了一顆定心丸，不用再擔心在對方名下的房産被其私自出售或者抵押了。

其實，立案後緊接着給涉案房産做上異議登記，這幾乎可以說是我做家事案件尤其是離婚案件的一個常用流程了，因為異議登記在離婚案件中特别好用，而且很多離婚案件也十分有必要做一個異議登記。

寫到這裡，突然想起一個小故事。我們幾個家事律師有一個小群，大家經常在群裡溝通一些疑難問題。有一天，L律師在群裡問大家：現在判斷一個律師是不是專業的家事律師，你們知道最簡單方法是什麼麼？我們另幾位律師想破了腦袋也想不出來，然後L律師公布答案說，“知道異議登記并且做過異議登記才算是一個合格的家事律師”。細想一下，L律師的話還是很有道理的。

為什麼呢？因為異議登記這個事，真還不是每個律師都知道的，一來是因為很多案件根本用不到異議登記；二來，如果是為了保全房産，大多數律師應該是首先想到财産保全，而不是異議登記。

那為什麼資深的家事律師一般都知道異議登記呢？因為異議登記恰好可以廣泛應用于離婚案件、繼承案件等家事案件中。尤其是離婚案件，隻要共有房産是登記在夫妻其中一人的名下，另一方幾乎都有必要做一下異議登記。

好了，接下來我們就來看下異議登記的幾個具體問題。

第一，異議登記是什麼？

所謂異議登記，就是将事實上的權利人以及利害關系人對現實登記的權利的異議的登記，該登記的直接法律效力是使得申請人具有暫時中止現實登記的權利人按照登記權利的内容行使權利的抗辯權利。

異議登記旨在将權利沖突狀況公示出來，使得第三人既能看到權利的原狀态，又知道權利現處于不确定的狀态，如果第三人仍然想購買該房産，就要承擔失去該物權的風險。

第二，異議登記的法律依據是什麼？

民法典第二百二十條規定，“權利人、利害關系人認為不動産登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動産登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記确有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動産登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日内不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”

依據該條規定，當權利人或者利害關系人認為不動産登記簿記載錯誤而權利人又拒絕更正時，才發生異議登記。但實際上，很多人把異議登記運用在了離婚訴訟中，所以，實務中異議登記的運用實際超出了登記錯誤的範疇。

第三，異議登記有哪些好處？

前面我們說了，做異議登記的目的就是防止顯名權利人私自出售或者抵押房屋，損害隐名權利人的合法權益。有同樣功效的是申請财産保全，那麼異議登記有哪些優勢呢？

首先，異議登記非常高效迅捷。如果想做異議登記，可以馬上帶着相關資料去房産登記部門去做，半小時就能登記完，拿到登記簿。财産保全呢，需要寫申請書，法官做筆錄，提供高額擔保金，再快再快也得個兩三天的時間吧。

其次，異議登記不需要提供擔保金。做異議登記隻需要備齊資料，登記人員審核沒問題就可以馬上做上登記，不需要申請人提供擔保金。财産保全呢，基本上要提供等額擔保，比如你要申請保全一個價值500萬的房産，那你得準備差不多500萬的擔保金，當然這500萬可以用保函、不動産等，但也必須得有一部分現金。曾經有一段時間說離婚案件中的财産保全不需要擔保金了，但實際上現在北京的法院基本還是得提供擔保。而且有時候案件标的額本身不大，但是結案後返還擔保金又拖上半年之久，法官太忙也沒辦法，總之吧各種不劃算。

再次，異議登記費用低廉，昨天在海澱區房管部門做的異議登記隻花了40元登記費，沒有其他費用。但财産保全呢，基本上保全的房産超過90萬，就達到頂格保全費5000元了，北京的房産有幾個是低于90萬的呢？（很多人認為離婚案件很簡單，每個律師都能做，但其實離婚案件遠遠比一般的合同糾紛要複雜的多；請一個專業的家事律師，他為你多争取的财産或者為你節省的費用，會遠遠超過你付出的律師費）

最後，不用擔心忘記續封的情況。我們知道，财産保全都是有期限的，如果保全期限到了而訴訟還沒結束，當事人和律師如果忘記續封了，房産就有可能會被對方偷偷出售掉。但異議登記就不用擔心這個問題，因為異議登記沒有期限，一直到終審判決出來都有效，非常方便、安全。

第四，異議登記需要注意的兩個問題

需要注意的一個問題是，一個案由隻能用一次異議登記，而離婚案件又通常需要起訴兩次。比如，如果第一次起訴時申請了異議登記但沒有判離，那麼六個月後還得第二次起訴，但這時就不能再做異議登記了。

所以，大家還要注意下這個問題，統籌安排好，是在哪次起訴時做異議登記。一般來說，如果第一次起訴判離的可能性不大，我會建議當事人在第二次起訴時再申請異議登記，畢竟第二次起訴，訴訟時間會比較長。

另外，還需要注意的一個問題是，做了财産保全，權利人是完全無法出售房屋的；但是做了異議登記後，如果買受人明知有異議登記還要購買或者銀行明知有異議登記還接受抵押，那麼顯名權利人仍然是可以出售房産或者抵押的。

但實際上，銀行接受異議登記房産做抵押的概率非常非常小。而房屋買受人呢，我個人認為也是不大會接受購買一個存在權利瑕疵的房屋的，畢竟買房時大事，大多數人還是很謹慎的。當然了，也不能完全排除有人就是願意承擔風險也要買。。。反正我做的所有異議登記的案件中，沒有出現過異議登記房屋還被賣掉的。

第五，哪些案件中可以運用異議登記？

一般來說，離婚案件是最常用到異議登記的，另外像物權保護和繼承案件中，我們也做過異議登記。還有，昨天的離婚後财産糾紛，我們也做了異議登記。北京這邊，離婚糾紛審查的比較寬松，隻要是離婚案由，給夫妻共有的房産做異議登記的，問題都不大。

第六，哪些地方的法院可以做異議登記？

這是個需要注意的問題。因為大多數地方的法院，其實都不會因為你一個離婚糾紛、繼承糾紛給你做異議登記。他們認為，你們共同購買的房産登記在對方一個人名下，這也是你們當時同意的，不是我登記的錯誤，為什麼要給你做異議登記？根據民法典220條規定，人家這個邏輯也沒問題。

但據我們了解，北京上海是可以給做的。比如說房子在離婚糾紛中要分割，但是終審判決還沒下來，就可以做異議登記，因為判決下來後，這房子有可能要判給另一方。所以，北京上海是比較超前的。

第七，異議登記的程序和材料

根據民法典220條規定，隻要符合條件房産登記部門就給做異議登記，但是要在15天内起訴，否則異議登記失效。所以，如果是情況特别緊急，可以在起訴之前去做異議登記，然後立案後将受理通知書或者其他能夠證明已經提起訴訟的材料交到登記部門去，異議登記效力就可以持續下去；如果不那麼緊急，可以立案之後直接帶着受理通知書去做，這樣跑一趟就可以做上異議登記了。

那麼需要帶哪些資料呢？我說下昨天去海澱房管局做異議登記的全流程和資料吧。首先去咨詢台說下要做異議登記，工作人員會問你是否已經起訴了，答複已經起訴後，一個工作人員會帶你去一個專門的辦公室讓另一個專門負責異議登記的工作人員審核你的資料是否齊全，如果齊全就可以等着叫号去窗口辦理了。

最後，我們提交了離婚判決書、離婚後财産糾紛的立案受理通知書（這個是我專門跟立案法官要的）、起訴狀、申請人的身份證複印件，異議登記申請書我們也準備了，但是最後用的是工作人員給打印的一份簡單版本的，申請人隻需要簽字就可以了；詢問筆錄也是工作人員自己打印的。

具體窗口辦理時，需要用到申請人的身份證原件，還要對申請人進行身份驗證等、拍照等，最後收到繳費短信後可以微信支付登記費40元，然後去繳費窗口領取登記簿就好了。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!