房地産銷售的十大基本流程?房地産是房産和地産的總稱，現在小編就來說說關于房地産銷售的十大基本流程?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

房地産銷售的十大基本流程

房地産是房産和地産的總稱。

房産是房屋及其權利的總稱;地産是土地及其權利的總稱。

房地産是由土地、附着在土地上的各類建築物、構築物和其他不可分離的物質及其權利構成的财産總體。房地産也稱不動産。

産權房是指産權人對房屋（指建築物）擁有所有權，對該房屋占用範圍内的土地擁有使用權，産權人對這兩項權利享有占有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的幹涉和影響，産權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地産權利。

土地所有制

在我國，現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制(即國家所有)和集體所有制(即集體所有)兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。

土地所有權

土地所有權，是指國家或集體經濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權能。土地所有權是不能出讓或轉讓的。在房地産開發中，房地産開發企業取得的隻是土地的使用權，而不是土地的所有權。同樣，消費者購買商品房後，對該房屋所占用的土地，不享有所有權，隻擁有使用權。

土地使用權

土地使用權是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權利。土地使用權可以依法轉讓。

開發商要進行房地産開發，首先必須取得土地使用權。其獲取土地的方式主要有以下幾種：

(1)土地使用權的出讓。土地使用權的出讓是指國家以協議、招标、拍賣的方式将土地使用權在一定年限内出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

(2)土地使用權的轉讓。土地使用權的轉讓，是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式将土地使用權再轉移的行為。

(3)土地使用權的劃撥。土地使用權的劃撥，是指政府無償将土地撥發給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，須經政府及土地管理部門同意，并按規定補交出讓金後方可進行轉讓、出租和抵押。

土地開發

土地開發，是将“生地”開發成可供使用的土地(即熟地)。

生 地

生地，是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。

熟 地

熟地，是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平

三通一平，是指在土地開發時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。

七通一平

七通一平，是指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。

土地使用年限

首先應該明确，房屋的所有權是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經購買并取得産權後，即作為業主個人所有的财産，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有期限的。

不同開發用途的土地使用年限不一樣。開發商在取得土地用于房地産開發時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規定執行，即：

(1)居住用地七十年。

(2)工業用地五十年。

(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年。

(4)商業、旅遊、娛樂用地四十年。

(5)綜合用地或者其他用地五十年。

土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權之日起開始計算(通常在土地出讓合同中有明确約定)。

必須注意的是，購房者所得到的土地使用權，是開發商轉讓給購房者的。根據我國《城市房地産管理法》42條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地産後，其土地使用權的使用年限為減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。”因此，購房者在簽訂購房合同或取得産權證時，其實際土地使用年限會短于國家規定的土地使用年限。

另外，有些購房者會關心土地使用年限到期後是不是房屋就要被國家收回，其實這種觀點是錯誤的。土地使用年限到期後，隻要向政府繳納土地出讓金就可以繼續使用土地。

商品房

商品房，是指房地産開發經營企業開發的，建成後用于市場出售的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建築物。

商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、TOWNHOusE、别墅等等，建築形式分為闆樓、塔樓、闆塔結合，按是否享受政策優惠還可分為商品房、經濟适用房、合作建房……

商品房按銷售對象可分為内銷商品房和外銷商品房

(1)内銷商品房，是指房地産開發企業通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門審批，建成後用于在境内範圍(目前不包括香港、澳門特别行政區和台灣)出售的住宅、商業用房以及其他建築物。

(2)外銷商品房，是指房地産開發企業按政府外資工作主管部門的規定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成後用于向境内、外出租的住宅、商業用房及其他建築物。

經濟适用房

經濟适用房，是指以微利價出售給廣大中低收人家庭的商品房。它是帶有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和适用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言是适中的，能夠适應中低收人家庭的承受能力；用性是指在住房設計及其建築标準上強調住房的實用效果，而不是降低建築标準。

經濟适用房不是人人都可以買的，購買經濟适用房必須符合當地政府所規定的條件，并經過排号購買。

公 房

公房也稱公有住房、國有住宅，它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的産權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。

目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

所謂“使用權房”，是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金标準出租給居民的公有住房。

私 房

私房，也稱私有住宅、私産住宅，它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。随着住宅商品化的推進，城市私有住宅的比重将會随着房改的推進而不斷提高。

集資房

集資房，是改變住房建設由國家和單位統包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例确定。個人按房價全額出資的，擁有全部産權；個人部分出資的，擁有部分産權。

廉租房

在即将出台的國家房改方案中首次提出了“廉租房”這一概念，類似于香港的“廉租屋”。我國的廉租房隻租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。

安居房

安居房，是指實施國家“安居(或康居)工程”而建設的住房(屬于經濟适用房的一類)。它是由國家安排的專項貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中、低收人家庭的住房。

房改房是有一定的福利性質的，各産權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。

西安房屋類型都有：商品房、城改房、安置房、經濟适用房、小産權房：

一、商品房：以招商競拍拿的土地使用權，（一般拿地成本較高，銷售價格也很高），房子是由開發商進行開發建設的，主要是以盈利為目的經過國土局批準在市場上流通的産品。

二、城改房：用于城中村改造房的簡稱，（城改房主要是改變城市風茂，把村莊髒亂差的環境進行改變的一類房子，由村委會招來有實力的開發商開發建設）初期土地性質屬于劃撥用地，後期需交土地出讓金。（有獨立産權證，可上市進行交易）。不需要五證，但必須有政府土地批文。

城改房三個轉變，1、把村民變為市民 2、集體土地變為國有土地，3把行政村莊變為城市社區；

三個自我：自我開發、自我建設、自我改造；

三邊政策：邊開發、邊安置、邊辦證。

城改項目的基本方針：

堅持政府主導，市場運作，群衆自願，區級負責，統一規劃。

尾 房

尾房又稱掃尾房，它是房地産業進入散戶零售時代的産物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以後，一般就進入房地産項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房産，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售後剩下了少量沒有競争力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。

爛尾房

爛尾房是指那些由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發總量供大于求，導緻大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行後續建設，甚至全盤停滞的積壓樓宇。樓盤的“爛尾”情況一般不會發生在房産推出銷售的時候，而是随着項目的不斷推進一步步顯現出來。

二手房

二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套别人多餘的房；而另一些手裡有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富餘戶，也能賣掉自己的多餘住房換取收益。

存量房

存量房，即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言

毛坯房

“毛坯房”在工程建築中有其專門的定義。按通常的理解，是指未經過處理或隻經過部分裝修處理的房屋，這些房屋大部分不能保證基本入住。要入住這樣的房屋，往往要經過對其較大的改造裝修。

精裝修房

精裝修房，簡單地說是帶上被子就能去睡的房子，但要說的細點什麼才是“精”卻很難找到一個統一的标準來衡量。購房人隻能參考建設部印發的《商品住宅裝修一次到位實施導則》和國家标準《住宅裝飾裝修工程施工規範》，在合同附件三中對“精裝修”的标準進行具體約定。正是因為這樣的概念模糊，造成了“精裝修房”成為了開發商和購房者發生糾紛的導火線，更成為了開發商大搞貓膩的地方。

公共維修基金：簡稱，大修基金，指住宅、樓房的公共部位和公共設施設備的維修養護基金，國家收費标準高層，145多層90。

契稅：指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約，按房價的一定比例，向産權承受人征收的一次性稅收；

一般收費标準90平米往上的按合同款的百分之1.5收取90平米一下的按合同款的百分之一收取。

容積率：建設用地内的總建築面積與建設用地面的的比值。地下停車場、架空開放的

建築底層等建築面積在計算容積率時可不計入。

得房率：指套内建築面積與建築面積的比率。

綠化率：植被垂直投影面積/居住區總面積x100%。

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