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京西商業沉寂已久，五棵松地鐵附近的華熙HI-UP悄然完工并拆除部分圍擋，這是近幾年來北京西部唯一新增的大型商業綜合體。北京商報記者近日走訪發現，屈臣氏、宜家、言又幾書店、時代美術館等頗具體驗式風格的商業項目已裝修幾近完工。然而，此前五棵松商圈遭遇商業項目的屢次失敗，原本明顯的觀賽客流和周邊商業空白等優勢，也被打上了問号。專家分析認為，京西消費力足夠旺盛，之前一直處于“往外走”的狀态，有體驗性更強的非傳統百貨業态，才有可能吸引當地消費者回流。

入駐體驗式項目

位于五棵松地鐵站和樂視生态中心之間的一塊大型空地，之前一直被圍擋攔住施工，近日工地多處圍擋被拆掉，露出了“真面目”。北京商報記者走訪發現，已經有門店裝修幾近完工，屈臣氏、阿迪達斯、宜家訂貨中心、言又幾書店、新元素、時代美術館、原麥山丘等品牌已經初步露出，引入體驗式項目的意圖較為明顯。

據了解，HI-UP是五棵松文化體育中心二期工程，與周邊的籃球主題公園——HI-PARK同屬于華熙國際投資集團，按照華熙國際規劃，建成後，HI-UP建成後，預計将有41家餐飲類、14家文化體驗類、13家酒吧夜店KTV、22家特色設計師店及20家配套服務類企業入駐，五棵松附近将成為京西的一個體育娛樂中心。

HI-UP是五棵松文化體育中心二期工程，地塊原為北京奧運會棒球場，總用地12.3萬平方米，分為三層，其中地下二層和三層為公共停車場，共有車位約2800個；地下一層為群落式建築，結合近兩萬平方米的下沉廣場形成HI-UP的商業區，總建築面積約5.3萬平方米。根據規劃，HI-UP商業區中央為花園式噴泉廣場，周邊為分散建設的群落式商業建築，将有110多個不同面積的商家落戶HI-UP，群落式建築頂部為文化體育公園，通過連廊将屋頂連通。此外，作為商業建築，HI-UP還将在人群聚集區域設置多塊不同形狀的大屏幕來烘托商業氣氛。

對于工程進度以及何時完工入市，截至發稿，HI-UP方面還未回複北京商報。不過據現場施工人員介紹，今年年底工程将基本完工。

欲沾光觀賽客流

在人流組織上，HI-UP将與地鐵一号線五棵松站打通。去年底，五棵松地鐵站出口處的地下商業五棵松998突然開放入口，從其地下穿行，各個商鋪已經規劃完畢，動線流暢，最終與卓展購物中心地下一層超市相連。不過，目前五棵松998入口早已經關閉，而卓展超市也在今年七八月份關閉，目前該超市處已經被圍擋遮蓋。

按照華熙國際的規劃，在HI-UP建成後，場館觀演活動的人流和來商業的人流可不用出地鐵就可以直接進入HI-UP，同時滿足五棵松場館觀賽觀演人群、周邊企事業單位和居民的日常餐飲、娛樂和休閑消費需求。公司希望HI-UP能夠成為北京西部一個精品荟萃的餐飲娛樂空間、休閑放松空間、聚會消遣空間和商務交流空間。

實際上，在卓展購物中心開業初期，也将觀賽客流作為一大商業優勢。然而當時有分析認為，在實際運營中，如果不能緊緊抓住消費者對商業的實際需求進行業态布局和品牌選擇，将可能僅僅淪為為觀賽人群的“大食堂”和“停車場”。北京商報記者在此前多次對卓展購物中心的走訪中發現，一些演唱會、熱門賽事均為五棵松商圈帶來了不少客流，自駕到此的消費者也往往會選擇将車輛停在卓展購物中心。不過，分析認為，除了停車場、餐飲業态比較受到歡迎外，過于高端化、品牌特色不足的零售區域尚難與周邊賽事産生聯動。

具有經營商業項目經驗的業内人士表示，爆發式客流對購物中心零售消費提升的效果有限，但消費者在購物中心内的消費行為并非隻是一次性完成的。在賽事活動期間，通過在購物中心内提前設置折扣促銷、商業路演等活動，可以讓消費者在去往餐飲等場所的路上或是短暫的遊覽時間内，對零售品牌産生一個好印象，這樣會影響到這些消費者日後選擇在其餘閑暇時段前來購買心儀的商品。

待破京西商業“死局”

北京西部之前一直缺乏有承載力的大型商業項目。2011年10月20日，進京十年的太平洋百貨關閉了開業兩年的五棵松店，一方面來自于太平洋百貨自身經營壓力，另一方面由于其所在的華熙樂茂在2010年剛剛易主。

在華熙樂茂時期，這個體量34萬平方米的商業項目在運營的三年多時間裡，多次延期開業，運營團隊變動頻繁，不僅品牌受損，商場也一直未能進入經營正軌。接盤華熙樂茂的卓展集團擅長高端風格，接手後目标是将其打造成“京西商圈最閃亮的新興地标”。不過，情況也沒有太大改善，“北京版”卓展購物中心始終難以複制在東北市場的成功，多數國際大牌持觀望态度遲遲不開業。2012年和2013年，卓展購物中心先後兩次宣布開業，但時至今日這家商場仍未實現整體亮相，除了餐飲和電影院，其他店鋪一直難以步入正軌。卓展接盤後，情況也沒有太大改善。開業初期，多數國際大牌持觀望态度遲遲不開業，這讓卓展購物中心一層區域出現大面積圍擋，在随後的運營中，盡管不斷有品牌入駐，但商場空置區域依然不小。與之相對應的是，支撐商場客流的仍是華熙樂茂時期就引入的耀萊國際影城和餐飲。

去年底有消息爆出，藍色港灣已經接手卓展。以此推算，作為京西典型的主流商圈，五棵松周邊在近十年間都未能實現大型商業的正常運營。

攔截消費者“外逃”

北商研究院特邀研究員、北京商業經濟學會秘書長賴陽表示，商業項目不在于數量多少，規模大小，而是要看它是否滿足了消費者的需求。

在他看來，京西消費力旺盛，完全可以支撐大型商業，“京西其實有一些大型商業比如西四環的金源，更往北去的華潤五彩城都經營的很不錯，五棵松地理位置優越，但是之前的太平洋百貨、卓展等都是傳統業态，品牌店居多，這些大部分可以由電商代替，而消費者需要的以吃喝玩樂生活方式為中心的體驗式消費一直缺乏。”與之相對應的是，京西消費者早已經習慣性的“外逃”，更多選擇在翠微、西單、東單等商圈進行消費。

不過，也有消費者認為，因為附近場館經常舉辦演唱會、球賽等大型活動，而且因此而造成的交通壓力及客流量壓力非常大，如果再将HI-UP與之配套，恐怕會吸引更多其他區域的消費者前來，在交通基礎設施方面将面臨更大的考驗。

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