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工作原因，速晨君要經常出入各大樓盤的售房部。

前日，去水土辦事，剛出地鐵站，一群中介小哥就圍了上來：

“大哥，看房子不，我們這個小戶型洋房，隻要105萬就買得到喲”。

其實我也不是真要買房，不想耽誤人家時間，就說：算了，我自己先把門口這個盤看了來。

……

半個小時後，從售房部出來，中介小哥仍然不死心，又湊上來：

“大哥，你看嘛，我們這個戶型，是不是要好嘿多嘛……”

“哎呀，其實我是想看個離西大附中近點的房子，聽說那個撒子四季什麼的盤不錯勒嘛”

“大哥，你是不曉得喲，那個一層樓八家人喲，我們勒個是正兒八經的洋房勒嘛，過去看一下嘛，你絕對喜歡”。

……

然後，中介小哥就像唐僧一樣，一直碎碎念陪我走到某科售樓部門口。

01

“水土這邊的中介都如此敬業？”我問開發商的朋友。

其實也不完全是啦，那邊那個樓盤，給中介分銷公司4個點的傭金，賣一套房子他們就要提4萬多走，我們隻給得起1.5%，從多拿提成的角度考慮，中介肯定願意把你帶去傭金高的樓盤。

哦，原來是這樣，恍然大悟：

“難怪前幾天在禮嘉，碰到的中介，就是不給我推薦禮嘉第一神盤”。

朋友說：你說的那個禮嘉第一神盤，四百套房子開盤一周不到就能賣完，人家不用中介分銷了，中介找不到錢，自然不會給你推薦那個盤咯。

02

不用分銷了？市場轉變得這麼快？

回來過後，趕緊通過某殼查了一下，果然是：

禮嘉第一神盤，其高層，在春節前還有“1.5跳2.5”的傭金（意思是，中介賣套房子，開發商起步價給1.5%的傭金，賣到一定套數就拿2.5%的傭金）。春節過後，市場好了，第一神盤的高層組團，就把分銷合作暫停了。光是圈内人士自然到訪都能把房子賣完，為什麼還要去花分銷的冤枉錢呢？

（禮嘉濱江帶實景圖）

然後，我們又去查了一下其他大開發商。

龍湖已經不用分銷了，香港置地隻有兩個合資項目還在用分銷，一個是250萬起步價的洋房，另一個是550萬起步價的别墅，不過傭金也很低，1%。

03

還有沒有其他開發商，看見市場好了，開始嚴控分銷費用？

自然是有的。

比如禮嘉天街開業後，那個140萬總價，就可以買禮嘉天街房子的湖山盤，目前就隻給中介分銷1.2%的傭金了，然後現場還不給折扣，讓你砸個金蛋就是了。

江北嘴的網紅盤财信閱時代，1月份中介分銷還可以跳4，到了3月份，隻有2.5%的傭金了。

萬事皆可的宇宙開發商，除了某一個總價四五百萬起的大平層項目，還給2個點的傭金，其餘所有樓盤，分銷傭金都降為1.5%了。賣得好，就是這麼diao。

茶園某北京開發商來開發的山河項目，春節前中介分銷賣到18套，就能拿到6個點的傭金，現在同樣賣18套的話，隻能拿3個點的傭金。

同樣在茶園，去年火爆全國的某悅府，春節前高層分銷傭金2.5起跳，洋房3.5起跳，目前已經降為高層2，洋房3起跳。

這家開發商在南山還有一個項目，年前3跳4，現在2.5起跳。

在北濱路修過一個太陽的某開發商，在巴濱路的項目，年前3.5起跳，賣到31套能拿到4.5的傭金，現在2.5起跳了，并且最多隻能拿到3個點的傭金。

巴濱路上另外一個網紅項目，售房部最漂亮那個，春節前洋房能給到分銷4個點傭金，現在，沒了。

04

同樣的，還有一個港資開發商，在中央公園有兩個項目，其中一個項目案名來自于詩經，這項目年前銷售壓力大，給中介2-2.5的傭金，年後一下子火了，就把分銷給停了。

不愧是新宇宙中心，中央公園的世道好了，開發商也“硬走”了。

隐溪曉院這種網紅盤，就隻給中介分銷1.5的傭金。而在公園南邊，XX公園和XX雲璟，因為價格相對整個闆塊都還算低，也都隻給1.5的傭金。

不過在北邊，因為地價房價要高一點，南京某開發商的項目，就給分銷2個點，河北王的項目呢，就給分銷3個點。

中央公園的兩江國際商務中心就牛了，量能和勢能都大，以至于開發商硬走得可以打破遊戲規則了：一般來說，中介幫開發商賣一套公寓，要收開發商7-8個點的傭金；但是我們搞糧食的開發商，去年就隻給分銷4個點，愛賣不賣。今年這公寓賣得更好了，就2個點，你們做不做？

05

有硬走的，當然也有不那麼硬走的。

同樣是這個搞糧食的，在水土，别墅分銷要給到6個點，洋房要給到4.5。

水土實在是太難了，除了某科，水土其他開發商的項目，平均都要給到3-4個點的分銷傭金。水土某名字裡面帶香的項目，年前分銷5個點起步價，目前市場好點了，也要給到分銷4個點起步。

當然，水土分銷壓力大，蔡家也不小。号稱1992年創立于香港的某成都開發商，年前賣一套房子就要給中介6個點，今年市場好點了，還是要給5.5%。

在住宅業态裡面，能給到6個點分銷傭金的，除了這家成都開發商，還有空港的那個摩，真是舍得呀，軌道3号線邊的剛需盤，給中介6個點的費用，中介分銷圈都激動瘋了，隻是，100萬的剛需客買套房子，結果有6萬塊錢被中介分銷拿走了，不知道剛需們知道真相後，心裡會怎麼想。

好在現在那個摩，那口氣喘過來了，目前隻給中介5個點的傭金了。

當然，剛需還可以這麼想：俺買的可是空港的銷冠樓盤。

話又說回來了，那個摩能長期蟬聯空港銷冠，可能也是區域内其他樓盤，都隻能給出4個點的傭金，比如時光裡這種大多數人都沒聽說過的樓盤，還有雲南過來的一家開發商，也都隻能給出4個點的傭金。

06

那最不硬走的是哪裡的開發商呢？

龍興。

對不起我們這麼說可能有點得罪人，但事實如此。

2019年，龍興組團的均價是11068元/㎡，2020年重慶整體均價漲了約8%，龍興反而成了全重慶唯一均價下跌的闆塊，下跌到10878元/㎡的均價。

龍興組團有一個，名叫天蓬樾府的項目（原諒我不厚道的想起了二師兄），中介分銷都直接給到了4-5個點，中介帶個人進售樓部，都要給帶看獎。

而某小鎮項目，也是直接給中介分銷4個點。

重慶本土除了龍湖之外，最知名的兩個開發商，他們在崇祯去過的河邊邊的項目，最高也要給到3.5%的傭金給中介。

07

當然，也比龍興更惱火的。

就是那種地王項目，開始分銷點子給低了，發現賣不動，又被迫繼續加分銷點子的。

（什麼世道呀，其他開發商的其他項目，人家普遍都在降分銷傭金了）

比如龍溪鎮的某地王項目，還是那個成都過來的，高層175萬一套，洋房350萬一套，可能他們自己也是太高估自己地王項目的價值，分銷隻給2.5的傭金，然後，果然賣不動。3月10号一看，這不行呀，要是這一波行情起來都還賣不動的話，就要洗碗了，然後，加加加，分銷傭金提高到4個點。

要說這加到4個點後，賣得好不好，速晨君也不知道你們知不知道，反正一個中介小哥說的：

蔡家都還給5.5呢，憑什麼龍溪鎮就隻給4個點？

（圖片來源：蔡家智慧新城官網）

還有一個喜歡搞地王的，灘子口那家開發商，他們在悅來還有一個項目。悅來的扛把子當然是那個做建面99神仙戶型的樓盤了，人家總價140萬左右的洋房，賣得火得很，所以去年分銷傭金3.5跳4，今年就收了，2.5起跳了。

問題是地王哥的項目不行呀，總價280萬起步了，單價總價都不便宜，雖然隻有20來套房子了，但是最高也要給到4個點的傭金。

地王哥既然可以在北區給出4個點的傭金，那麼灘子口一樣可以給4個點傭金噻，賣得好不好先不管，首先動力要給足。

殊不知，在謝家灣附近，還有一個面積小總價低的競品，人家樓面價比地王哥便宜差不多3千塊，年前分銷最高給到5個點，這一下就賣火了。

火了之後，謝家灣這小體量項目，分銷傭金也順勢降到3個點起步了，不知道地王哥能不能用4個點翻身。

08

我們同事提醒我，你得說一下西區，西區現在是風口。

好吧，重慶去年銷售排名前三的樓盤，有兩個是在西區。其中一個通過大量上包銷和分銷，一年賣掉一百多億；第二名呢，目前也不上分銷了，十多年前的限價盤，買到基本就賺。（第三名就是前面提到的北區第一神盤了，目前高層分銷停了）。

西永倒是穩定，除了三個字的深圳開發商要跳到5個點，其他基本上都穩定在2-3個點，市場比較穩定，西區門戶也不是亂蓋的。

那西區還有哪些盤值得說呢？

（圖片來源于重慶高新區微訊）

科學築家的那個深圳開發商，華岩百萬方大盤，去年的時候2跳3，今年突然就賣好了，分銷傭金降為2個點了；而同樣在科學築家哥的旁邊，兩家中字頭的房企，一家傭金給到3.5，一家最高可以給到5.5，仍然搞不赢科學築家哥。

而在大渡口，有品牌的某大型開發商世界500強，就2.5的傭金起跳，沒品牌的鋼城印象，就隻能直接3個點的傭金；大渡口江邊某網紅樓盤，雖然中疊都有花園，為了虎口搶食，分銷傭金也隻能直接3跳4.5，你說中介願意把客戶帶到哪兒去呢？

當然，網紅樓盤也屬無奈，因為建橋附近的樓盤，普遍都是4個點的分銷傭金，廈門過來的那家開發商，不在建橋，也都逼得給4個點傭金了。

雙山闆塊的某建壹号，年前統一高層洋房别墅全部是3個點，年後奇怪了，高層還可以跳5，洋房降到了1.5，别墅降到2.5，估計是洋房和别墅賣得不錯吧。

09

說西區不說璧山的話，好像也欠缺一點。

璧山市場，賣得最好的是鐵道兵的企業，一套小戶型隻給12000的傭金，大概分銷點子1.5%左右，中介還是願意給他們帶看，因為賣得動。

而璧山其他正常樓盤，普遍在2-3的傭金；當然，也有個别項目，黛山大道最南邊的項目，距城區遠了一點嘛，打完95折之後，還能給4個點的傭金。

（璧山實拍）

璧南河最南邊的項目，甚至可以給到5個點的傭金。

科學城其他還有幾個地方，比如西彭陶家雙福，沒有品牌的小開發商，普遍傭金到了4-5個點，一家有點品牌的上海開發商，洋房60萬還要給中介分5個點的傭金，真是萬萬想不到。

10

寫在最後。

速晨君整理資料花了好幾天，分銷政策每周一個樣，我們也不敢保證完全準确。

我們盡量不去點名每個樓盤，因為我們知道，存在即合理，任何行當，包括中介分銷，都是憑本事吃飯的。本篇稿子，我們隻是想總結兩個觀點：

1、市場确實是在回暖，賣得好的樓盤已經暫停中介分銷合作了；而市面上大多數樓盤，中介分銷的傭金點子，也普遍降了0.5-1個點，顯示開發商賣房沒有去年那麼急迫了，沒有那麼迫切需要中介分銷來賣房了，證明，主動出擊的購房者多了呀，剛需不要等了。

2、部分區域，部分樓盤，中介分銷傭金能到4-5個點的，我們建議還是要慎重，這些區域多半是熱得慢，冷得快的區域；而這些樓盤，要麼是總價過高，要麼是性價比稍欠缺一點的，需要中介瘋狂帶客的樓盤，不管是剛需自住還是投資，又何必去買這樣的樓盤呢？

速晨君在整理資料的時候，發現一個公寓樓盤，奧體附近，袁家崗輕軌站對面，公寓，31㎡，最低價34萬，看起來好像還不錯。不過，聽說中介賣你一套這樣的公寓，傭金能收到4萬5一套，這傭金比例都超過13%了，你說這樣的房子，中介會不會死命忽悠你：

老師，買得買得，重慶核心區樓面價都一萬多了，這房子才一萬多，又靠近輕軌和重醫，小戶型勒嘛，投資合資得很嘛……

要知道，重慶最難賣的商鋪和公寓，開發商也就普遍給7-8個點的傭金，花13個點去賣房子的，可多長點心吧。

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