地産設計分幾個階段?許多地産人說，做地産越來越沒成就感了，下面我們就來說一說關于地産設計分幾個階段?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

地産設計分幾個階段

許多地産人說，做地産越來越沒成就感了。

過去做成一個項目，物質上得到回報，精神上獲得成就感，工作越幹越有勁。而現在地産越來越難做，許多項目不僅虧損，還被客戶大規模投訴退房，對于每個部門來說都是巨大打擊。

雪崩的時候，沒有一片雪花是無辜的。對于失敗的地産項目，各部門都應有意識複盤，我這個環節是不是項目垮掉的根源？亦或是壓死項目的最後一根稻草？比如對項目成敗影響巨大的設計環節，稍不注意可能就把項目推到危險的邊緣……

設計階段“埋雷”

項目進度質量成本難以把控

設計對項目造價起到70%的決定作用；同時，圖紙又是工程階段的依據，對整個項目的質量和進度都有着舉足輕重的影響。而從現狀來看，設計階段常常“埋雷”，項目從一開始就注定成本、進度、質量要失控了。

1、圖紙滞後，影響現場施工進度和質量

現在的地産項目三邊工程依然很常見。要麼“邊勘察、邊設計、邊施工”，要麼“邊設計、邊施工、邊辦證”，亦或者“邊設計、邊施工、邊修改”。總之，就是不按建設邏輯關系組織工程進度，圖紙還沒出完，現場就開工了；等到工程做到一半圖紙才出來，卻發現圖紙與現場做法出入太大，隻能拆了重做。

這個問題症結最主要的原因還是高周轉，設計的合理周期無法得到保障，導緻設計與施工不得不改“串聯”為“并聯”。

此外，也與房企重視方案，忽視施工圖的現象有關。

施工圖是實現從設計思想到産品落地的關鍵環節，施工圖紙的質量很大程度上決定了開工後的設計變更的多少。

很多房企方案設計階段的周期達到半年甚至以上，期間方案不斷的設計-評審-修改，再評審再修改，反反複複折騰N多次，直到後面發現進度滞後了，有些連擴初圖都沒出，又急急忙忙催促設計單位出施工圖。基礎開挖圖一到手，就立馬組織土方工程開挖，剩下的圖紙邊施工邊出，三邊工程就這樣出現了。

2、圖紙質量差，現場設計變更頻繁

每個項目施工過程或多或少都會産生變更。設計變無法完全避免，但變更太多，不僅項目簽證費用大幅超額，施工進度也會被嚴重耽誤。

有些項目，外立面做完了，才提出需要通過提升立面來拔高項目檔次，立面拆了重做；有些項目，就連門把手都換個兩三遍才定下來。

工程階段頻繁變更，除了施工單位低價中标外，另一大主因還是在設計階段。有設計師坦言，這幾年地産項目的設計圖紙質量不升反降。所謂蘿蔔快了不洗泥，高周轉出圖，疊加内部流程上的一些纰漏，導緻圖紙質量不盡人意。戳這裡，一鍵對标成本力

①各專業各自為戰，交圈不充分導緻錯漏和返工

房企内部對設計管理部門的進度考核抓得很嚴，設計人員一直在趕節點，生怕一不小心就被扣績效。設計人員隻顧着搶眼前的節點，無暇顧及對下遊設計環節的影響。

比如在在方案設計階段未對後期深化階段審圖、報規問題充分預估，最終施工完成後才發現存在以調整或優化的問題。

比如某項目，方案設計中将出租車的臨時泊車位置放在會所的正前方。但後續設計過程中，該樓棟地下室增設夾層，擡高一層标高，樓前設了大台階與雨棚。而該建築退紅線距離較小，增設台階後出租車臨時泊位被推移至紅線外，不滿足規劃及審圖要求，最終不得已将泊車位移到樓棟的側面，影響了業主使用會所的體驗。

又如某項目，到了精裝階段才發現，土建預留的鞋櫃洞口與鞋櫃尺寸不一緻，櫃子放不進去，不得已隻能對洞口重鑿。

再如，有些項目對圖紙評審比較随意，隻要大緻符合要求就下發給工程部施工，遺留問題後續隻能通過設計變更來解決。

整個設計周期中，從概念到方案到擴初到施工圖每個階段環環相扣，設計與施工也是密切關聯，如果各專業各自為戰，必然會出現大量的疏漏，造成後續的返工、遺漏等各類問題。

②設計交底不到位，施工圖單位無法充分理解甲方意圖

方案設計更偏創造，而施工圖設計更接近于落地，關鍵要解決施工現場的問題。從操作上來講，施工圖數量多，細節繁瑣，同樣需要投入許多的時間精力。

而現實上，許多房企重視前期的方案設計，對施工圖卻關注度卻低很多。

很多項目由于設計周期短，對設計管理崗位的考核又是以出圖效率為依據，設計管理為了績效會趕着完成節點，導緻上遊設計單位的圖紙“帶病”移交給下一個環節的圖紙。

由于趕時間，許多項目上下遊設計單位在交接的時候并沒有進行交底，方案圖紙出來後，直接以設計任務書的形式交給施工圖單位。再加之一些設計任務書過于草率，下遊的施工圖單位更加無法充分理解甲方的意思，圖紙出來之後與預期相去甚遠，導緻圖紙修改不斷，也增加了開工後設計變更的風險。

③圖紙落地性低，現場施工難以達到理想效果

一些設計師對項目往往有理想情結，過于強調效果而忽略了實現難度；又或者因為對現場施工不夠了解，做出來的方案很難保證施工效果。

舉個例子，地面鋪裝設計太過複雜，模數太多，會加大施工的難度，拉長施工周期，如果遇到施工工藝比較差的班組，鋪裝出來的效果可能适得其反。

相反的，如果高度采用模數化設計，減小施工難度，不僅解決質量問題更能提高效率。

3、變更太多驗收難通過，現場整改頻繁造成浪費

設計變更頻繁帶來的連鎖反應， 是竣工階段項目驗收難以通過。

一些項目，營銷的想法越是變得比翻臉還快。今天說客群變了，要改圖紙，明天說沒利潤了要砍成本；圖紙變來變去，從最初到報建規劃圖紙，最終項目竣工驗收，兩三年時間内，營銷需求不斷變，設計圖紙不斷改；再加之設計師、設計管理人員、工程對接人員離職、變更，中間的斷層越拉越大，最終做出來的項目跟原來報規文本南轅北轍。

更有甚者，為了進行産品叠代，要求在建築面寬不變、地上總建築面積不變的前提下進行戶型變更。比如某項目，要将其中兩棟樓130㎡的主力戶型改成110㎡，另外兩棟樓130㎡的戶型變成105㎡；100㎡的戶型變成125㎡。一頓操作下來，平面布局推翻重來，還要對局部牆體進行調整。

而相關部門來驗收，并不會一次性就給你把問題全部指出來，每次提幾個，整改；再驗收，再提幾個，再整改……如此循環，不折騰三五次，不搞到人仰馬翻别想把整改搞完。

4、設計階段一點小疏忽，造成成本大浪費

設計圖紙決定了項目造價70%的成敗。方案階段産品配置、精裝标準和示範區标準一個調整，動辄就是千萬級别的成本；一個技術指标的優化，牽涉到百萬級别的成本變化；施工圖引起的工程返工、設計變更也涉及的金額也都是萬元起步的。

某項目就因為對當地的規範解讀不到位就造成了項目損失25萬。

當地的《加氣混凝土砌塊牆》L13J3-3規定，加氣砌塊的最低強度等級不應低于A2.5,用于外牆時，其強度等級不應低于A3.5。該項目原設計方案中牆體砌塊強度為A5.0，等于遠高于規範，項目地上總建築面積約6萬平，包括五個單體，僅砌塊原一項就造成了25萬左右的成本損失。

來源：胖棟有話說

就像有人說的，設計多畫一條線，一個樓增加成本5萬，放在建設成本上來說看起來并不多，但是一百個樓都會有這種問題，就會有一百個5萬被浪費掉了。如果每一項都損失一點點，疊加在一起足以吃掉整個項目的利潤。

好圖紙的背後

離不開好制度和好流程

圖紙質量差，設計人員也覺得很憋屈。很多時候，不是設計不想把圖出好，而是現實條件中太多限制。

想要設計出好圖，需要配套合理的周期，科學的流程及制度來保障。

1、設計前置，争取更多的設計周期

多個标杆房企都形成了一套設計前置模式。比如某top房企在其圖紙管理細則中要求，設計在±0以前完成建築、精裝修圖類設計圖紙。以下為具體的出圖節點要求：

而在設計前置工作中，關鍵點在于開工前的介入，以及過程中各專項設計前置。

①設計前置到開工前，對地塊及政策等充分研判

在項目前期，梳理清楚所有對規劃形态有影響的地方政策、規定，如指标規定、風貌要求、技術規定等；以及基地周邊環境條件及場地内的自身條件。比如考察場地高差，判斷地下是否有軍用光纜、市政主幹管等不可更改的設施設備；是否存在臨水臨電、排污管道接入等問題，綜合衡量地塊的市政設施設備對施工的影響；周邊存在的重大影響因素，例如變電站、醫院等。

②優化設計流程，将下遊設計環節前置

很多項目的設計流程都是按照規劃-方案-市政-室内-景觀-照明等按部就班的推進。這種模式中規中矩，但耗時較長，且容易出現前文所說的各專業交圈不充分的情況。

有些房企則将設計流程由“串聯”變成“并聯”，通過梳理各個設計階段的交叉關系，将一些專項設計前置，讓各類設計的無縫鍊接，為各專項設計争取更多時間。

即，概念設計後進行景觀概念的設計，建築方案确定後進行景觀方案和室内方案的設計；結構和設備初步方案确定後進行景觀和室内初步設計，而後進行市政初步設計；主體施工圖完成後，即進行景觀和室内施工圖設計，緊接着完成市政施工圖設計和照明設計。

2、建立嚴格的審圖機制，減少不必要的變更

許多項目設計階段的時間浪費在審圖流程上。

參與設計評審的各職能線沒有清晰的評審标準，最終導緻兩種結果，一種是評審不充分、不全面。

各部門不知道該從哪入手，提意見都比較随意，想到哪提到哪，最終提出來的意見也沒有一個明确的決策标準可以參照，憑領導自己的想法來決策。

另一種是審而不決。有些房企反複評審，每次都覺得有更好的做法，導緻方案反複修改始終定不下來，浪費了大量時間，最終進度太緊張隻能草率收尾。

對于這類問題，标杆房企通過标準化來解決。比如有些房企連物業都建立了自己的審圖标準，在審圖會上，審圖人員拿着這些标準，對照設計圖紙一項項篩查，符合要求的打鈎，不符合要求的打叉。打叉項做分析，如果是關鍵項，比如國家強制性要求，必須修改；如果非關鍵項，則适當扣分，并控制在一定占比範圍内。

另外，一些房企也要求，方案、擴初和施工圖階段的評審後都已經把産品的做法都基本确定了，後面的設計變更主要都是産品優化，而且基本都是小的改動，這些小改動主要是基于提高産品價值來提升産品溢價，以此來控制後續設計變更的量。

當然，設計少變更，還必須建立在産品定位準确的基礎上。設計前置也需要項目定位的明确與執行作為保障，才能夠順利推進。戳這裡，一鍵對标成本力

3、設計與工程成本等充分交圈，在項目前期充分“排雷”

許多設計人員，尤其是年輕的設計師，現場經驗較少，對施工不甚了解，不能充分思考到工地會遇到的情況和可能出現的問題。比如某項目示範區的設計方案指定了一種需從國外進口的白砂。由于工期緊張無法實現，最後隻能變更方案，在國内尋找合适的材料替代。

設計需要一定工程工地，多去工地看看現場施工，對于施工團隊的施工手法和工藝也提前了解，同時加強與工程的溝通。

工程方面的問題在于，一些工程人員覺得審圖就是走過場，不提前研究圖紙，也不知道從哪些方面抓問題點，審圖階段覺得圖紙ok，到了施工階段才發現錯漏百出，不僅耽誤了工期，也造成了成本浪費。

這工程與設計之間的交圈重點在于施工圖。一是合圖,所有建築信息,建築結構,各專業點位在施工圖上充分體現。其次，雙方溝通确認好現場需要重點注意的節點和材料，以及工藝工法。空間間信息、尺寸、材料等表達清楚，不出現諸如“刷乳膠漆”一類的模糊表述。

此外，設計也要有成本思維，設計階段的設計階段控成本并不等同于省錢，更重要的是以經濟合理的設計來達到成本管理價值最大化。在成本控制中，首先避免不計成本地追求設計效果，其次避免成本配置不合理導緻設計品質下降，再者要将錢投放在能提升溢價的地方。一言蔽之，就是要敢省也敢花，會省也會花。在與成本充分交圈的過程中，發揮各自的專業優勢，在圖紙階段就實現成本的精準投放，産品價值最大化。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!