經過過去一年的暴漲，最近上海學區房的熱度，下來了。

先是1月房産新政，再是3月樓市新政，再加上已經漲了七八成、高高在上的價格，有些學區房，讓家長下不了手...

前段時間有個熱搜，說上海學區房一夜暴跌60萬，搞的已經買到學區房的人“痛心疾首”，還沒買學區房的人也是“誠惶誠恐”。

好在我們手中有大量的實際成交、挂牌的數據，今天就讓我們來看一看，上海的學區房，從高位上到底跌下來多少。

有些經曆暴漲，目前價格顯然已經不理性的學區房，自然是回撤了。

最為典型的就是浦東梅園闆塊，對口福外總校 建平西校的頂級雙學區組合，比如梅園二街坊，1986年的老房子，30多平的一室戶去年這個時候在480萬左右，今年年初漲到了720萬，短短大半年漲幅高達50%，換誰也吃不消。

過高的價格，加上中招新政後，不少人認為政策對建平西校這種一梯隊初中是種利空，因此今年年後，梅園二街坊的成交基本為零，挂牌量急劇增加。在抛盤壓力下，同戶型的最低價從之前的720萬降到了目前的650萬，回撤10%左右。

同樣的例子也出現在浦東陸家嘴闆塊，比如對口洋泾菊園九年一貫制學校的東昌新村，1984年房齡的32平米老房子，從之前最高峰的510萬左右降到了目前475-500萬，回撤幅度在5%左右。

還有就是浦東碧雲闆塊，對口九年一貫制上實東校的金橋酒店公寓，這個70年産權純住宅的63平米戶型，從之前最高的840萬降到了目前780-810萬，回撤幅度也在5%左右。

以及闵行春申闆塊，對口闵實驗雙學區的高興花園，從高峰期的400萬左右降到了最低380萬，雖然看上去跌幅很小，但僅鍊家上的挂牌量就高達68套，同一個戶型就有十七八個對手跟你競争賣出，流動性應該可以說是比較差了。

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從以上幾個學區房來看，這些降價的房子，背後都具備一個非常典型的因素：浦東、闵行的雙學區房，是這一輪上海樓市漲幅最大的品種，沒有之一。

洋泾菊園的學區房，2020年3月賣300萬，2021年3月賣510萬，漲幅70%，現在回撤5%，毛毛雨。

上實東校的學區房，2020年3月賣430萬，2021年3月賣840萬，漲幅95%，現在回撤5%，撓撓癢。

闵行實驗的學區房，2020年3月賣280萬，2021年3月賣400萬，漲幅43%，現在回撤5%，小case。

就像一隻股票，蹭蹭蹭連續6個漲停闆，現在跌了5%，你說股東是該高興還是難過呢？

況且，90%以上的購房者，早在去年就買好了，最高點價位上的成交，基本可以忽略不計。

比如東昌新村，去年9月到今年1月是成交高峰期，而金橋酒店公寓，去年四季度成交一波後，今年就沒啥成交了，那時候的建倉成本，比現在回撤後的價格，還要低得多。

當然，槍打出頭鳥，吸引眼球的總是這些熱度高、價格高的學區房的回撤，而有些學區房，從今年3月至今還十分堅挺。

比如靜安區大甯闆塊，對口閘北實驗 風華初級的甯和小區，雖然也是30多平的老破小，但自從這一波漲上來後，在550萬這個價位就沒松動過，很是堅挺。

一方面，甯和小區先期的漲幅比較理性，從400萬漲到550萬，37.5%的漲幅在浦東、闵行面前簡直是個“小弟”；另一方面，大甯闆塊的整體發展還在繼續向好，優質的城市界面、配套、産業帶來了優質的生源，也為學區注入了力量。

還有浦東濰坊闆塊，對口明珠AB 東昌南的濰坊六村，一室戶也穩定在了500萬的價位上，最近幾周比陸家嘴、梅園的兄弟們表現的要好。

究其原因，東昌南一直被人當做是個二線初中甚至菜中，因此學區溢價一直比較小。中招新政後，這種牛小 二線初中的組合被認為是利好，因此适當對沖了浦東學區房的下行。

雖然碧雲的上實東小戶型學區房價格微降，但同樣對口上實東的金橋愛建園表現就很堅挺，163平米的戶型今年3月以來爬上了2100萬，而且目前還有成交。

像這種自住屬性較濃的大戶型，學區溢價很小，學票的價值在房子總價中占比很低，所以随着闆塊的發展，房子本身的價值在增加，适當對沖了學票價值的下降。

我們還發現，在學區房一片“鬼哭狼嚎”的遇冷中，甚至還有些學區房在“悶聲發大财”，目前的價格比今年3月份還高。

比如我們推薦過很多次的普陀區長壽路闆塊，對口九年一貫制江甯學校的聖天地服務式公寓，從3月的270萬左右漲到了目前320萬起步，漲幅接近20%，注意這是70年産權、可以上學的純住宅。

在這背後，一方面是全市優質雙學區房在經過這一輪上漲後，外環内400萬以下的房源屈指可數，更何況長壽路闆塊是普陀唯一蘇州河以南、内環内的闆塊。

另一方面，華二的回歸，疊加中招新政，大家對普陀區的教育資源水平有了新的認識，普陀不再是“教育窪地”，而是非常值得選擇的教育強區。

還有位于黃浦區世博濱江闆塊，對口上外黃浦 大同初的市民新村，雖然是老房子，但它62平米的戶型從3月成交的830萬漲到了目前的940萬，也有超過10%的漲幅。

黃浦的大範圍舊改，兩邊南外灘、徐彙濱江的發展加速，加上中招新政後，黃浦區的人均優質高中資源在全市領先，因此上外黃浦 大同初這種優質學區房組合持續受到追捧。

看了這些學區房的漲跌案例，持有學區房的家長們，學區房的潛在購買者們，是不是心安了一些呢？

目前，部分學區房的挂牌價、挂牌量都有所波動，一方面是前期漲的很多，現在也基本到了平台期，另一方面各項新政出台，在未來走向不是那麼清晰的情況下，不少人選擇了觀望。

但隻要通過劃片對口來分配教育資源的本質不變，長期來看，學區房還是有它的價值所在。

在不少媒體炒作學區房話題，每天“暴漲”、“暴跌”的背後，我們應該需要更清楚學區房的購買邏輯。

一、學區房隻能保下限，不能保證能上好大學，沖擊雙一流，關鍵還是看自己；

二、公民同招、民辦搖号、學籍對口、中招新政下，買學區房，擇區比擇校更重要；

三、隻要通過劃片來分配教育資源的底層邏輯不變，不同學區的價值還是會有差異，家長們要量力而行，選擇最适合自己的。

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