對于房地産，2020年是變幻莫測的一年，是往後十年最後的一年。新年2021年一樣需要回款，恒大促銷在元旦後，迅速登上了各版頭條，今天就來扒一扒所謂零元購鋪的本質。

一

一單常規的買鋪交易，本質就是你支付100萬，獲得一個價格100萬商鋪的所有權。

如果按照0元購鋪的規則。你支付了100萬元，除了獲得一個價格100萬商鋪的所有權，還獲得一份為期10年，每年10萬的債權。恒大方則除了轉讓商鋪，同時負責等量的10年期債務。

裡面有個非常關鍵的核心，商鋪本身的價格與價值可能并不對等。比如商家喜聞樂見的銷售指導價或者活動套路折。如果商鋪本身的價格與價值對等，正常銷售不存在任何的障礙。作為恒大沒有任何理由，自己給自己塞入一個十年期的債務。

所以這裡假設，商鋪的價格高于于商鋪正常銷售的價值，高出的部分，還有這一部分所産生的利息，就等于債權的價格。

舉個簡單的例子，比如我花100元，購買你50元錢 ，你承諾每年給我10塊錢，共給我10年 。

那麼這筆交易的本質就是，我借給你50元錢，你按等額本息的方式，按年支付，一共支付我100元，其中50元為本金，50元為利息，計算利率為15.1%。

所以恒大零元購鋪本質是，你所支付的總金額，包含了商鋪的實際價值，加上借給恒大的錢。恒大每年年返還的是借款部分本金，外加剩餘本金的利息，第10年返還完所有本金。

現在售價 100萬，每年支付10萬元，一共支付10年。如果商鋪價值為0，那麼恒大每年支付的10萬均為本金，沒有任何利息。整筆交易，恒大支付的就是價值為0的商鋪，但不承擔任何利息。

實際上商鋪還是實實在在存在的，不至于一文不值。如果對應的商鋪的實際價值從1折到6折，恒大所支付的利率為1.96%-21.41%。

二

恒大在2020年下半年，因為1300億戰投風波，7折賣房刷屏在圈裡圈外都賺足了眼球。一邊是自身現金流都相當吃緊的蘇甯，還有安信信托這種爆雷超百億、業績陷入虧損的信托公司都同意了放棄回購的權益，轉為普通持股。隻能說恒大的談判能力确實超強，能讓這些本應該回款自保的企業繼續持有這些債券。

恒大的融資成本在所有一線房企裡幾乎是最高一檔，同時去年公布即将實施的三條紅線全部踩線，後續融資更加困難的現實下。加速回款是自救的唯一辦法。住宅某種程度，隻要肯降價，就有人接盤，但商鋪就不一定。

首先，恒大和碧桂園一樣，由于前幾年的下沉市場，大量項目在三四五線城市。城市的人口還有整體消費力大多慘不忍睹。大量的商鋪還有車位成了難以變現，成為無限期閑置的資産。

更不用說，這部分價格浮動極大，不好預估的東西，在土拍階段，就被嚴重高估了其價值。項目開發一陣操作猛如虎，最後發現利潤，甚至一部分本金都變成了這些東西，集團公司肯定會着急的。

目前很多銀行，對于商業，已經停止發放貸款，一個月内的時間限制，相當于購房者，必須支付全款。

表面上來看，恒大這一波操作，實際上就是通過割肉的方式，将這些難以變現的資産折價快速變現，同時以高息方式對普通人融資。

三

這種買房返本的模式其實并不新鮮，自房地産興起後就開始出現，在2010年後一段時間達到了頂峰。

這種模式通常以商鋪或者公寓這種投資屬性極強的物業形态作為依托。以整體運營，然後返租為由，對購買的客戶承諾一個短至5年，長至10年的收益。

此種模式有個根本的核心所在：按照當時市場情況，銷售時的價格高于當時價值，對應承諾返租額也遠高于市場租金。

也就是說購房者當時需要多付錢，開發商後續也将付出比長租更高的租賃成本。如果作為變相的融資，計算下來，所要支付的利息，絕對是一個比P2P還要讓人心動的數字。

殘酷的現實是，一鋪養三代的傳說，基本上在上個世紀。現在的商業，特别是還需要返租承諾的商業，大多是荒郊野嶺，違背市場規則，大興土木建成的所謂各種各樣的超大規模的所謂專業市場。

我曾經見過不少這種這種所謂的商貿區，比如成都青白江、懷化鶴城區，六盤水鐘山區等等，此類大多數違反市場規則而建的市場宿命，隻有用來種草和養豬。

甚至開發商在最開始，就已經撇清了一切返租債務。因為你會發現，你購房是和開發商簽署的商品房買賣合同，返租是和所謂的商業管理公司簽署的租賃合同。

商業管理公司破産，無法返還租金，和開發商并無關系。

這類操作模式和所謂的資金盤一緻，用後加入者的錢，給前加入者所謂的收益。唯一的區别就是對于微商是傳銷的辯解一樣，我們有所謂的商品。

四

早在上個世紀1996年國家工商總局發布的《房地産廣告發布暫定規定》第十六條規定，房地産廣告中不得出現融資或者變相融資的内容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

如今已經2120年，銀行理财都開始打破剛兌。恒大這種行業龍頭，還做出如此文藝複興的促銷手段，确實讓人迷惑。不過号稱1月31日截至的動作，目前已經全面叫停。

作為消費者，需要堅定一個信念。如果承諾的回報，已經遠大于正常商業規則所能帶來的盈利。那麼不管對方是号稱什麼巨頭，什麼背景做擔保，都不要去嘗試。高額租金借雞下蛋的生意邏輯不成立，那麼最終隻有對方想要你的雞這一種可能。

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