康橋國投開設了金融服務、社區團購、房屋租賃等業務，作為新的利潤增長點河南商報記者鄧萬裡/攝

河南商報首席記者張恒

通過增資擴股，成立于2002年的鄭燃物業已經完成混合所有制改革，并将公司名字改為鄭州康橋國投科技産業服務有限公司（簡稱“康橋國投”）。

如果不是這次混改，王紅陽可能不會想到，他的工作會發生如此大的變化。王紅陽是康橋國投總經理，此前已在鄭燃物業工作11年。不久前他從杭州考察歸來，對他沖擊最大的是綠城物業的智能化管理和阿裡巴巴公司的企業文化。這些對于嶄新的康橋國投來說，都是正在籌劃的革新。

老國企物業在生存壓力下改革

鄭燃物業最早屬于鄭州市燃氣公司旗下的鄭燃地産，主要管理燃氣公司家屬院。2009年，華潤燃氣收購鄭州燃氣公司，為避免同業競争，鄭燃物業随鄭燃地産剝離，并入鄭州市國資委管理。

2016年6月，國務院辦公廳印發的《關于國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作的指導意見》提出，2016年開始，在全國全面推進國有企業（含中央企業和地方國有企業）職工家屬區“三供一業”分離移交工作，2019年起國有企業不再以任何方式為職工家屬區“三供一業”承擔相關費用。

“三供一業”是國有企業職工家屬區供水、供電、供熱（供氣）及物業管理的統稱。借着“三供一業”改革的東風，鄭燃物業提出了從國企剝離、引入市場化知名物業公司、入駐高端項目和産業園項目等設想。

“因為當時都說物業公司是夕陽産業，很多國企物業公司面臨盈利難甚至虧損的狀态。鄭燃物業也面臨同樣的問題，當時公司領導的意思是公司市場化以後，最好是再向前進一步，通過改制激發市場活力。”王紅陽告訴河南商報記者。

據介紹，2019年，鄭燃物業成立了國有資産改革小組。上報鄭州市國資委後，鄭州市國資委非常重視，要求合法有序推進。最終曆經不到一年半的時間，鄭燃物業通過增資擴股的方式，引入康橋悅生活。

去年10月份，混合所有制改革後，康橋國投成為康橋悅生活服務集團有限公司及鄭州國投置業有限公司的合資子公司，注冊資本858萬元。其中康橋悅生活服務集團占股51%，鄭州國投置業有限公司占股49%。

公司目前在管住宅8個項目；在管2個案場，分别為昆侖望嶽藝術館、智聯網産業園展廳；已取得中标管理權1個項目，為昆侖望嶽花園西苑。公司管理業态涵蓋商務樓、多層洋房、高（小高）層住宅、産業園綜合體、公寓、藝術館、展廳等2，在管總面積近150萬m，直接服務業主近6000戶。

引入多種科技管理系統，尋找新的利潤增長點

引入康橋悅生活之後，公司的第一件事是啟動硬件和軟件上的升級。

“要想提高物業服務水平，科技是不能缺少的，國有企業在這方面恰恰是短闆。與康橋悅生活合資後，我們得以在科技方面借助康橋這棵大樹，引進内部辦公、線上管理、智能設備等系統。現在包括預算審批、報銷流程等内部管控，已經實現無紙化辦公。”

關于設施設備的智能化管理，王紅陽舉例說，新引進的系統會在設備出現故障時自動彈屏。比如設備出現故障了，此前需要人工到現場查看。上了智能系統之後，不再需要現場查看，顯示終端會直接标出幾号樓幾單元等信息。

“原來在國企時也想過引進相關科技管理系統，2018年的時候，我們考察了一家軟件公司，希望做定制化的服務。但是一年的費用在40萬~50萬元，另外每年後端維護費用是整體成本的20%左右。這就無形中造成了公司的額外支出。當時考慮再三沒上這套系統。”王紅陽告訴河南商報記者。

事實上，成本問題不僅成為國有物業公司難以迅速壯大的障礙，也引出了另一個問題：在無法提供比民營物業公司更為全面優質的服務時，國企物業又面臨收入結構單一、盈利能力有限的窘境。

王紅陽算了一筆賬：目前公司經營管理的8個小區、兩個案場，如果購買這些軟件，一年可能要多支出50萬~60萬元，這個數字會直接造成公司虧損。

2020年，公司業績為虧損狀态。2021年，公司定下的目标是實現盈利。據介紹，為實現這個目标，公司制訂了開源和節流兩方面的計劃。節流方面，由于半年多來各種科技管理系統的上線，公司節約了10餘人的人力成本，一年可以節約開支100萬元左右。公司目前沒有上漲物業費用的計劃，這就意味着，要想增加收入，需要開拓其他盈利點。

王紅陽告訴河南商報記者，公司正在安排部署下半年的多種經營業務。所謂多種經營業務，是指收取物業費之外的業務，包括金融服務、社區團購、二手房買賣、房屋租賃等。

“比如我們已經陸續開展了二手房買賣和房屋租賃等業務，有的小區已經通過管家成交多套房屋。”王紅陽認為，物業公司隻靠物業費自養發展的時代已經過去了，即使按鄭州較高的物業費算，如果物業公司不挖掘一部分客戶資源的話，發展到後期仍然難以盈利。因為人員工資等在上漲，公司成本是遞增的。

開拓産業服務體系，從管小區到管商場、産業園

“10年前的物業是比較傳統的行業，物業服務模式較為傳統，物業公司更像是房地産公司的服務器，基本隻要做好客戶服務、園區硬件設備維修保養就行了。但是現在的物業公司已經發生了巨大變化，可以說是科技、物業、資本的集合體。”王紅陽說。

具體到河南省來說，已經有建業集團旗下建業新生活、正商集團旗下興業物聯、鑫苑集團旗下鑫苑物業等三家上市物業公司。康橋悅生活也于今年2月份遞交了IPO申請。

與康橋合資後，王紅陽明顯感受到一家上市公司應該具備的規範性和專業性。他已經辦理了涉及工商、稅務、審計、房管等部門的10多份合規函。他認為，搭上康橋悅生活這家準上市公司的快車，原來的鄭燃物業可以在更規範化的道路上穩健提升，在内部管理和團隊素質方面會有一次大的提升。

“我們董事長說，這個混改一定不是賣股權，一定要在引進先進理念、引進硬件軟件的同時，讓公司進來一筆錢，從而促進公司穩步健康地向前發展。所以混改後國投公司一分錢不要，走的是增資擴股，進來的資金全部進入物業公司，作為後續發展資金。”王紅陽告訴河南商報記者。

對于混改後的變化，王紅陽說，現在公司在經營意識、服務品質等方面有了很大提升。尤其是在服務的硬件和軟件方面，“有種被追着的感覺，我們必須做出一些相應的變化”。

面對更加市場化的競争環境，公司不但要做好現有業務範圍的工作，還在洽談一些對外拓展的工作。王紅陽透露，在國企和康橋悅生活雙品牌驅動下，康橋國投已經開始開拓新的項目類型。目前在洽談的項目有五六個，主要類型為商業綜合體、産業園區、政府辦公大樓等。

“我們下一步的方向是産業招商、産業運營、産業服務一體化。産業招商是前端，産業運營是中端，産業服務是後端，把這三條線打通，做從招商運營到服務的工作。”王紅陽說，目前公司内部兩大體系已經初步形成，一個是住宅團隊體系，另一個是産業服務體系。康橋方面已經把産業服務的團隊搭建起來了，目前正在深入研究産業園區的發展，并制定标準化的管理制度。

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