我是滬叔，擁有多年上海房産研究和投資經驗，長期持續關注上海地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

以下上海購房答疑内容，來自公衆号“滬叔說房”的粉絲精選提問：

提問：滬叔，你好，剛需購房，單身未婚，目前在上海某私企工作，預算在300-400萬之間，新房二手房都行，預算不是很多，想知道這個預算能不能在上海買到房子呢？

滬叔：你好，這個預算想要買到上海房子，地段、學區、交通、環境、醫療方面大概是舍棄一些，想買的話肯定可以買到的。像浦東三林可以說是上海的剛需熱地，這裡路況通暢，交通便利，非常适合上班通勤。不過這裡聚集了大量的上海老小區，像淩兆新村雖然說停車位不多，私密性也不夠強，但是價格也是非常實惠，已經成為二手房市場中的中流砥柱。另外也可以看看三林核心居住區三林城，整體面貌比淩兆新村要好，綠化也非常到位，戶型上更追求舒适度，價格與淩兆新村相差不大，但因為房屋面積的增加，整體價格會貴一些，這裡也有一個比較緻命的缺點停車空間不足。另外三林整體的教育資源不夠優越，生活配套也及不上淩兆新村。還是那句話，買房還是要考慮自己的切實需要和整體預算，隻有适合自己的，才是最好的。

提問：滬叔，你好，想問徐彙濱江這邊有性價比高的豪宅嗎？如果購房總價在2000w以内有可以看的項目嗎？還有就是想聽一下對徐彙濱江闆塊的分析！

滬叔：你好，徐彙濱江，目前正在崛起的大闆塊。一些互聯網科技巨頭紛紛入駐，同時各大金融企業也在闆塊落地并發展，闆塊未來的空間和能級都将升級。

交通方面，本來也位于中新還有7号和12号線。商業方面，有大型的商業中新。醫料資源方面，最近的是龍華醫院，步行就可以到達，中山醫院和瑞金醫院，第六人民醫院和第九人民醫院等也都是在5公裡以内的距離。教育方面，沒有較好的公辦學校，民辦學校有盛大花園小學，有九年一貫制的複旦附屬學校即将入駐。闆塊内項目的建成時間都比較近，所以樓房和周邊環境等算是品質較高的。

提問：滬叔你好，我不喜歡居住密度太高的小區，很影響居住的舒适度，這好像是跟容積率有關，但是什麼是容積率？容積率多少才是合理的？那現在買房要注意哪些跟容積率相關的東西？

滬叔：你好，居住密度與生活舒适度密切相關，居住密度過大，居住體驗感會受到影響，而容積率則是衡量樓盤居住舒适度的一個重要标準。不同城市容積率計算标準不同，一般來說，容積率計算公式為：容積率=地上總建築面積/可建設用地面積。容積率最低，住戶居住舒适度越高，但對于開發商而言獲利越少。住宅容積率随不同産品業态有一定差别，高層住宅的容積率最高，但最高不應超過4.0，而獨棟、聯排别墅容積率最低。19層以上的住宅小區容積率2.4-4.5，12-18層住宅容積率1.8-2.5，7-11層住宅容積率為1.5-2.0，6層以下住宅容積率0.8-1.2，聯排别墅容積率0.4-0.7，聯排别墅容積率0.2-0.5，以上範圍為合理容積率。如果容積率較高，小區的人口密度就會較大，物業服務質量也會較差，居民公共空間較少，綠化面積也會較少，居住舒适度較低。

購房者在選擇樓盤時，要着重關注自己所選房源區域内容積率，不要被開發商發布的綜合容積率誤導。除此之外，小區樓棟間距也不宜過小，會十分影響采光，還應重點關注綠地率，開發商宣傳的綠化率為綠化覆蓋率，會包含一些無效綠化面積，所以綠地率才是最真實的綠化水平。購房者在買房時，注意要保存好買房樓書、廣告等證據材料，購房合同中也要寫明開發商對容積率的具體承諾，盡力保障自身合法權益。

提問：滬叔，你好，本人在上海名下有套自住房，今年考慮把父母和小孩接到上海買，但是現在的房子感覺有點空間不夠，打算在買套改善住房，預算在1500萬左右，麻煩推薦一下在哪裡買比較合适。

滬叔：你好，如果是考慮家裡老人和小孩的教育，建議可以看看世博濱江闆塊，位于黃埔南部，交通方面，軌交有4号，8号和13号線，路面交通有内環線和南北高架。産業主要是以藝術相關的産業，能級不強，但是教育資源是頂級的，上外黃埔外國語小學，大同初級中學這些一梯隊學校均在此闆塊内。醫療方面擁有第九人民醫院。闆塊内對口學區房三房總價在1500w左右。

其次可以看看徐家彙闆塊。交通有1，3，4，9，11五條地鐵。港彙恒隆廣場、美羅城、東方商廈、彙金百貨等頂級商業聚集也在此闆塊内。教育方面，彙師小學，交大附小，徐彙中學和南洋模範初中等一梯隊中小學。醫療方面，複旦附屬中山醫院和第六人民醫院位于闆塊内，附近還有複旦附屬腫瘤醫院。闆塊内住宅較多，基本三房總價都在1500w左右。

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