中商情報網訊：2016年，物流地産商宇培集團旗下的中國物流資産赴港上市成功，合計募資33.6億港元。時隔三年，另一家民營物流地産商易商紅木集團業也踏進了香港資本市場的大門。物流地産發展現狀如何？物流地産投資機會在哪？

商易紅木香港上市

3月1日，亞太物流地産平台ESR Cayman Limited（易商紅木）在港交所披露招股說明書，中信裡昂證券、德意志銀行為聯席保薦人。

易商紅木于2011年7月成立，十年前國内本土企業在物流地産的名單還是一片空白，市場幾乎被普洛斯、安博、嘉民等外資企業占據，近幾年，一些國内民營資本開始在物流地産市場追趕起來，并尋求登錄資本市場。

易商紅木從衆多物流地産商中成功脫穎而出，離不開優秀的業績。易商紅木2016、2017财年及2018年9月30日止九個月，集團分别實現收入0.97億、1.53億、1.7億美元，同比分别增長58.5%及55.6%。純利則由2016年的1.05億美元增加91.6%至2017年的2.01億美元，而截至2018年9月30日止九個月為1.38億美元，同比增長6.62%。

數據來源：易商紅木招股書、中商産業研究院整理

政策支持物流地産

易商紅木成功上市，離不開國家政策上對物流地産的支持。雖然我國物流地産行業暫時還沒有明确的政府主管部門、完善的标準體系與統計科目，但是作為一個跨部門、跨行業、跨地區的交叉行業，國家對于物流地産行業的重視程度非常高。為了進一步推進物流降本增效，着力營造物流業良好發展環境，提升物流業發展水平，促進實體經濟健康發展，國家出台了一系列政策。

近年來物流地産政策的主要方向是，提升物流現代化水平，提升物流運營效率，助推專業化水準物流地産企業發展。也正是由于政策的大力扶持，物流地産才能在十餘年的時間内有如此大的突破性發展。

尤其是今年3月1日，國家發改委發布《關于推動物流高質量發展促進形成強大國内市場的意見》。《意見》将物流業定義為“支撐國民經濟發展的基礎性、戰略性、先導性産業”。為促進物流高質量發展，《意見》提出，要深刻認識物流高質量發展的重要意義、構建高質量物流基礎設施網絡體系、提升高質量物流服務實體經濟能力、增強物流高質量發展的内生動力、完善促進物流高質量發展的營商環境、建立物流高質量發展的配套支撐體系。

數據來源：中商産業研究院整理

房企“圍獵” 物流地産

物流地産是物流業與房地産業結合的重要衍生産業。作為物流業和房地産業的衍生産業，一線城市物流設施的投資淨回報率為6%-8%，明顯高于商業地産和住宅地産。在政策扶持力度持續增大、電商快速發展的當下，物流地産逐漸受到各大房企關注，萬科、綠地、碧桂園、海航、招商局等傳統房企也紛紛涉足，尤其是萬科表現最為搶眼。

2018年萬科新增64個物流地産，權益溢價款95.5億元，物流地産集中在上海、甯波、杭州、天津等地區。2018年萬科圍繞物流地産的一系列動作中，最引人關注的當屬7月的一起并購案——萬科将太古實業旗下的太古冷鍊物流資産包（上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、甯波在内的7座冷庫）收入囊中。萬科物流成立于2015年，目前萬科物流已經進入全國45個全國主要城市，擁有134個運營及在建項目，在建及運營面積1056萬平方米，服務客戶700餘家。

資料來源：萬科官網

物流地産區域投資機會

因物流需求強勁但供應相對匮乏，中國物流業的投資意向仍然很高。地理位置方面，中國配送中心位于三大經濟活動中心：珠江三角洲（南部）、長江三角洲（東部）及京津地區（東北部）。一直以來，港口對發展物流設施至關重要，各港口圍繞上述三大配送中心密集分布。同樣，更新的運輸模式亦主要集中于該三大中心。此外，武漢因地理位置優勢成為華中的物流樞紐，物流地産發展空間大。

大北京概覽（北京、天津及廊坊）

日益富裕的中産階層帶動的強勁需求趨勢（推動消費增長）是北京市場的重要驅動力，對整個中國亦是如此。電子商務行業現是大北京物流市場最重要的需求驅動因素之一。企業對消費者電子商務市場的快速增長是北京及周邊地區若幹大空間被租賃的原因。過去，電子商務公司在北京租賃空間進行最後一英裡配送及服務于該市大衆。為服務華北其他地區，電子商務公司通常在衛星市場廊坊及天津北部開展業務。

第三方物流服務供應商構成另一主要需求推動力。過去十年零售總額的持續發展導緻第三方物流服務供應商的強勁需求。除電子商務及第三方物流服務供應商外，實體零售商及制造商亦大量湧入。制藥公司亦是該市場物流空間的重要租戶。

北京是中國首都，物流業直接受益于座落在此的中央政府組織。2015年前，北京是最大的主要物流樞紐，總物流空間約為2.0百萬平方米。然而，2014年推出「疏解北京非首都功能」政策後，市内供應略有放緩。2015年，天津超越北京成為華北最大的主要物流樞紐。大北京（北京、天津、廊坊）地區現有約5.5百萬平方米的國際标準物流空間，占仲量聯行所追蹤中國24個城市之空間的15%。

大上海概覽（上海和衛星城嘉興、太倉及崑山）

上海是中國最大的物流市場，亦是重要的門戶城市。上海不斷發展的零售市場一直吸引本地及國際零售商。對物流空間的需求基本上受本地及區域消費市場增長的推動，實體零售商及電子商務公司（加上提供服務的第三方物流服務供應商）尋求現代倉庫空間。制造商是上海的另一個主要需求驅動力。

上海境内，需要靠近中央商務區的租戶通常會形成租戶基地，例如連鎖超市。上海衛星城的需求驅動力與上海相似。例如，崑山、太倉及嘉興可方便地接觸上海消費者，同時亦能向長江三角洲日益富裕的中等城市有效配送。

崑山是上海的重要衛星城，乃至中國最重要的物流市場之一。崑山鄰近上海，尤其鄰近上海中央商務區，因此相比上海更遙遠的郊區，其市場位置更優越。需要區域（長江三角洲地區）配送及上海市配送的租戶，對市内空間的需求很大。平湖是嘉興的新興分市場，存量及租金水平低于嘉興。平湖的項目通常位于高速公路沿線，吸引從上海和嘉興其他更成熟市場外溢的需求。

其他少數新興物流地因鄰近上海亦視為是大上海市場的一部分。一個例子是蘇州，這是一個受益于崑山供應有限及租金不斷增長的新興市場。許多開發商和投資者正在該地區物色機會，以代替崑山市場。具體而言，蘇州吳江分市場的汾湖地區，因靠近上海且可便捷出入連接上海和更廣闊的長江三角洲地區的G50高速公路而受到開發商和租戶的關注。

大廣州概覽（廣州、佛山和東莞）

與中國其他市場類似，強大的消費需求一直是大廣州市場發展的主要推動力。作為華南主要的配送中心，廣州吸引許多主要的電子商務零售商。例如，京東、亞馬遜及蘇甯均在廣州設立區域配送設施。第三方物流服務供應商的需求亦保持強勁，并随電子商務公司的發展而增加。傳統零售商和超市亦是倉儲租賃市場的活躍參與者。廣州的主要分市場包括黃埔、增城、花都及從化，其中黃埔是廣州的核心分市場，亦是總物流空間最大的分市場。

廣州缺乏可用空間，因而需要向鄰近城市擴散，例如佛山和東莞。近年來，電子商務公司在珠江三角洲地區迅猛發展，東莞跻身最受青睐的電子商務公司經營地之一，僅次于廣州和深圳。電子商務公司的擴展刺激電子商務零售商和第三方物流服務供應商的需求。

東莞是華南傳統的制造業基地，如今發展為新興的區域物流樞紐，是珠江三角洲地區的增長引擎正由制造業及國際貿易向側重國内消費的産業轉型的典型例子。東莞位于華南兩座1線城市深圳與廣州之間。深圳與廣州是中國傳統上最受供應限制的物流市場。東莞的交通網絡四通八達，周圍有五條主要高速公路，進出珠江口極為便捷。便利的交通使得東莞可輕易通達廣州和中山等附近城市。

随着廣州核心分市場租用率上升，且未來供應會集中在非核心區，預計需求會向佛山與東莞持續擴散。該等市場可用空間更多，租金水平普遍較低。

另外，大灣區（包括香港、澳門兩個特别行政區和廣東9座城市）大力發展基礎設施建設，有助該地區的一體化進程。大灣區覆蓋面積約為舊金山灣區的三倍，人口超過69百萬，GDP約為1.5萬億美元，堪比東京灣區及紐約大都市區。近期的地标性基建項目包括港珠澳大橋及廣深港高速鐵路。在建項目例如深中通道（2024年）及虎門二橋（2019年）将進一步縮短珠江三角洲地區的通行時間。

武漢概覽

武漢因地理位置優勢成為華中的物流樞紐。武漢高速公路網絡高度發達，因而第三方物流服務供應商可輻射鄰近省份。主要租戶分為電子商務公司、第三方物流服務供應商、零售商及制造業公司。

湖北省的電子商務銷售額為華中地區最高，其中武漢銷售額占湖北省銷售額逾70%。許多知名電子商務公司在武漢設立區域總部，包括京東、小米及唯品會。消費品銷售持續增長，加之暢旺的零售氛圍，使得該地區零售商迅速發展。

武漢目前的總物流空間約為1.57百萬平方米。2018年第三季度至2020年間，預計建成超過1百萬平方米的倉儲空間。

武漢市區的六個分市場中，預計東西湖和黃陂分市場将繼續表現強勁。兩個分市場均鄰近重要基礎設施節點，包括機場和G4高速公路（連接北京、廣州和香港的中國南北交通大動脈京港澳高速公路）入口。

物流地産面臨多重挑戰

物流地産有極大的發展空間，頗受資本喜愛，但同時也面臨多重挑戰，比如：土地有效供應不足，投資周期較長、行業競争加劇等。從物流地産行業來看，除少數外資企業具有較為成熟的産品外，一些本土物流地産商在産品服務定位和持續盈利上凸顯短闆，多數物流地産企業依舊在苦苦探索盈利模式。中商産業研究院是一家“大數據 研究 規劃 落地”的一體化産業咨詢服務機構！在物流地産方面，中商産業研究院可提供立項拿地、産品設計、開發與建設、招商規劃、運營規劃、資本運作等服務。

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